摘要：2025年初，国务院批复《关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案》，明确农村集体经营性建设用地入市改革将在更大范围推开。这项政策意味着农村集体土地可以与国有土地“同权同价、同等入市”，打破长期以来土地市场的二元格局。

2025年初，国务院批复《关于全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案》，明确农村集体经营性建设用地入市改革将在更大范围推开。这项政策意味着农村集体土地可以与国有土地“同权同价、同等入市”，打破长期以来土地市场的二元格局。

自然资源部数据显示，我国农村集体经营性建设用地存量规模约5000万亩，若按城镇建设用地价格估算，这些“沉睡”资产的价值可能达到数十万亿元。而如何将这些潜在财富转化为农民实实在在的收益，成为本轮改革的核心课题。

长期以来，我国土地市场存在明显的“双轨制”：国有建设用地可以直接入市交易，而农村集体建设用地则必须经过征收转为国有土地后才能进入市场。这种制度安排导致农民难以分享土地增值收益。

新一轮改革的核心突破在于确立了“同权同价”原则。试点地区允许农村集体经营性建设用地以出让、出租、入股等方式进入市场，用于工业、商业、租赁住房等项目开发。这不仅扩大了建设用地供给渠道，更重要的是让农民集体能够直接参与土地市场交易。

改革特别强调 “守住底线、防范风险” 。政策明确要求，不得以各种名义强制收回农民依法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。这些保障措施确保了改革不会损害农民基本权益。

值得注意的是，本轮改革不是简单“放开”，而是建立了一套完整的制度体系。从土地确权登记、入市规则制定到收益分配机制，都有明确规范，确保改革在法治轨道上稳步推进。

集体土地入市最直接的效果就是将“沉睡”的资源转化为活态的资本。根据试点地区经验，一亩集体经营性建设用地入市价格从几万元到几十万元不等，沿海发达地区甚至高达百万元以上。

除了直接收益外，土地入市还催生了多种合作模式。一些地方探索“保底收益+按股分红”的分配机制，确保农民获得长期稳定收入。还有地区推行“土地入股+优先雇用”模式，让农民既获得财产性收入，又增加工资性收入。

更为深远的是，土地入市为农村金融创新提供了基础。确权登记后的集体建设用地可以作为抵押物获得银行贷款，破解了长期以来农村发展面临的融资难题。这种“资源变资产、资产变资本”的转化，为乡村振兴注入了金融活水。

改革不是“一刀切”，而是鼓励各地根据实际情况探索不同的入市模式。目前主要形成了三种典型路径：就地入市、调整入市和整治入市。

就地入市适用于符合规划、权属清晰的土地，可以直接进入市场交易。这种模式操作相对简单，是大部分地区的首选方案。

调整入市则针对布局分散、不具备单独开发条件的土地，通过调整置换集中到产业园区等适宜开发的区域。这种方式虽然程序复杂，但能实现土地的集约高效利用。

整治入市是对废弃宅基地、工矿用地等进行复垦整治后入市。这种方式投入较大，但能有效盘活闲置低效用地，改善农村人居环境。

不同地区根据经济发展水平、土地资源禀赋等因素，选择适合的入市方式。东部沿海地区由于土地价值较高，多采用就地入市；而中西部地区则更倾向于通过整治和调整实现土地增值。

集体土地入市虽潜力巨大，但也面临诸多挑战。首当其冲的是如何确保收益公平分配。土地增值既有集体成员投资劳作的贡献，也有区位优势和社会投资带来的外部效应，需要建立科学的分配机制。

改革试点强调建立健全兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。一般来说，入市收益大部分归村集体所有，用于集体经济发展和公共服务改善；小部分通过政府调节金用于基础设施建设等公共投入。

另一个挑战是防止“一哄而上”和过度开发。政策明确要求，集体土地入市必须符合国土空间规划用途管制要求，严禁开发建设别墅和私人会馆。这种约束保障了改革有序推进，避免出现无序扩张。

尤为关键的是保障农民知情权、参与权和监督权。成功的试点经验表明，只有让农民真正参与决策过程，改革才能获得广泛支持。一些地方建立的村民代表会议制度和财务公开制度，有效增强了改革透明度。

集体土地入市不仅是土地管理制度改革，更是一场深刻的农村产权革命。它预示着中国城乡关系进入新的重构阶段，城乡要素双向流动、平等交换的格局正在形成。

来源：小模型数学