摘要：观点指数 供应端仍处去库存周期，办公租金难改下行趋势办公楼投资端和销售端已连续多月出现下滑走势，开发商信心持续低迷，企业对办公扩租、购置仍保持谨慎，需求尚未实质性回暖，行业仍处于量价寻底的阶段，真正的复苏需等待企业盈利与扩张信心实质改善。办公租金表现上，202
观点指数 供应端仍处去库存周期，办公租金难改下行趋势 办公楼投资端和销售端已连续多月出现下滑走势，开发商信心持续低迷，企业对办公扩租、购置仍保持谨慎，需求尚未实质性回暖，行业仍处于量价寻底的阶段，真正的复苏需等待企业盈利与扩张信心实质改善。办公租金表现上，2025年8月，重点8城办公楼平均租金单价为2.52元/平方米/天，环比7月下跌6.9%，同比跌幅扩大到15.7%。
写字楼经营持续承压，核心资源与产业成项目维稳关键 今年上半年，内地写字楼市场延续调整态势，82.4%的样本企业收入出现同比下滑，仅3家实现正增长，行业整体收入规模同比下降约9%，写字楼市场仍面临供需失衡、租金下行及经济环境影响等多重压力。从写字楼样本项目出租率表现来看，核心商圈资源、产业支撑力、市场供需结构成为决定城市写字楼出租率表现的关键变量，其中核心商圈高端项目、产业集聚区域项目抗风险能力突出，非核心区域、缺乏产业支撑的项目则明显承压。
交易单数及总金额双增，越秀房产基金34亿出售广州资产 据观点指数不完全统计，本期录得4单内地商办资产成交案例，交易总金额约72.9亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均实现大幅回升。与此同时，观点指数注意到，商办资产二拍、三拍成常态，折价率快速上升。当前的商办资产市场正经历一场价值重估和结构性的调整，驱动市场的逻辑从过去的增值预期转向现金流安全和实用价值。
英格卡推出共享办公空间，服务商扩张积极性大幅提升 据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，对比上个报告期有所增长，办公空间服务商扩张积极性实现大幅提升，以WeWork中国、创富港、高格办公空间等为代表的样本企业均有新项目落地/亮相。除此之外，本期商业办公细分领域迎来新入局者。8月28日，英格卡集团全新共享办公空间Hej!Workshop，在上海正式启幕。英格卡集团选择以其在中国运营的首座甲级办公产品上海长宁荟聚办公E栋为切入点，以甲级办公楼的运营标准自主运营管理。
供应端仍处去库存周期，办公租金难改下行趋势
据国家统计局披露的数据，2025年1-8月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2301亿元和1776亿元，分别同比下滑17.8%和7.9%。
从数据走势来看，办公楼投资端和销售端已连续多月出现下滑走势，开发商信心持续低迷，企业对办公扩租、购置仍保持谨慎，需求尚未实质性回暖，行业仍处于量价寻底的阶段，真正的复苏需等待企业盈利与扩张信心获得实质性改善。
同期办公楼新开工面积与竣工面积形成鲜明对比，两者面积累计值分别为991万平方米和933万平方米，前者同比下滑21.9%，后者同比上涨9.3%。
其中竣工面积增长是历史项目收尾而非新增供应扩张，当前竣工的项目多为2022-2023年开工的存量项目，受此前开发周期规划影响，2025年进入集中交付期，办公楼市场面临短期库存压力。同时，新开工收缩将逐步缓解长期供需失衡，核心城市核心商圈的优质办公楼或率先迎来供需改善，资产价值与租金有望触底回升。
办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。
数据来源：同花顺，观点指数整理
2025年8月，重点8城办公楼平均租金单价为2.52元/平方米/天，环比7月下跌6.9%，同比跌幅扩大到15.7%。
8月租金已连续6个月下行，且环比跌幅较7月（-0.8%）显著扩大，办公租赁需求端持续走弱，企业扩张及搬迁需求不足，市场去化压力加大。
同时，城市间继续分化。其中上海实现逆势上涨，租金单价环比增长5.07%至租金3.73元/平方米/天，是唯一环比正增长的城市，金融及专业服务业需求仍具韧性。深圳租金环比持平，同比仅微跌1.6%，表现相对稳健。
其余城市普跌，环比跌幅从1.16%到22.57%不等，广州、南京、武汉及南京等地租金跌幅均超两位数，办公租金持续承压。
在新增供应压力不减、经济复苏力度有限的背景下，预计9–10月租金仍将承压。若政策端加大对中小企业的租赁补贴或税收减免，四季度跌幅有望收窄，但全年整体仍呈量缩价跌的格局。
写字楼经营持续承压，核心资源与产业成项目维稳关键
商办运营商层面，今年上半年，内地写字楼市场延续调整态势，82.4%的样本企业收入出现同比下滑，仅3家实现正增长，行业整体收入规模同比下降约9%（按1港币≈0.9159人民币汇率换算），写字楼市场仍面临供需失衡、租金下行及经济环境影响等多重压力。
数据来源：企业业绩，观点指数整理
据观点指数监测，17家样本企业内地写字楼业务半年度收入区间在0.55亿元到17亿元之间，同比变动区间为-24.64%至7.92%，样本企业不仅在收入体量上差距悬殊，增长态势也有鲜明对比，整体分化特征突出。
收入规模位居前列的企业包括中海商业、陆家嘴集团、嘉里建设、华润置地等。
中海商业以半年度17亿元的收入居首，收入同比微降3.41%。从区域布局来看，其在北上广深核心商圈的高端写字楼矩阵（如北京中海中心、上海中海国际中心）成为关键支撑，一线城市贡献的收入占比达52%，有效对冲了非核心区域市场的波动影响。
运营层面上，续租率稳定在77%，成熟期项目经营利润率为59.7%，上半年新签世界500强租户41家，同时基石客户占比达48%，近半数为长期战略客户，为中海商业带来稳定的现金流并降低空置风险。
陆家嘴集团2025年上半年办公物业租赁现金流入13.35亿元，同比出现下滑。目前其持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积245万平方米。截至2025年6月末，其位于上海的成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为77%，平均租金7.39元/平方米/天。
作为写字楼领域的代表性轻资产运营商，华润万象生活在2025年上半年持续深化业务布局，截至2025年6月，其已为27个写字楼项目提供专业的商业运营及物业管理服务，总建筑面积达190万平方米，项目出租率较上年年末提升0.5个百分点，增长至74.1%。2025年半年度，华润万象生活来自写字楼商业运营及物业管理服务的收入同比增长4.5%至10.03亿元，其中，写字楼商业运营服务收入占比为5.5%。
同期，港资发展商如恒隆地产、太古地产、嘉里建设等在内地的写字楼租金收入虽同比回落，但跌幅均控制在个位数，其核心商圈高端项目的租户结构以外资及高端服务机构为主，需求黏性高，租金下调和空置率上升幅度表现优于非核心区项目，凸显核心商圈+高端定位的抗压能力。
从数据来看，在整体市场下行的背景下，头部企业虽收入微降但规模优势稳固，同时核心商圈高端资产仍是写字楼企业抵御风险的压舱石。随着新开工大幅收缩，未来供应压力将逐步缓解，持有优质资产且运营能力强的企业有望率先迎来收入企稳拐点，行业马太效应将进一步加剧。
数据来源：观点指数
聚焦经营层面，截至2025年6月，观点指数监测的69个写字楼样本项目平均出租率为82.54%，对比上年同期及上年末均出现不同程度的下滑。
同比维度，超半数项目出租率下滑，跌幅从0.8%到35.9%不等，仅12个项目实现同比增长。较2024年12月，仍有近六成项目出租率出现下滑，深圳新时代广场、杭州凯旋发展大厦跌幅较大。
此外，香港越秀大厦、上海静安融悦中心A栋、北京通泰大厦等5个项目出租率维持满租，成为市场的稳定器。
分城市来看，各城市内部项目表现差异显著，核心城市核心区域的项目更具韧性。
其中，以北京、上海为代表的核心城市，虽整体受市场下行影响，但核心商圈高端项目凭借强产业绑定与高租户粘性，出租率始终维持高位稳定，如北京凯晨世茂中心、北京金融街中心等核心项目依托金融、央企租户支撑保持稳定，上海恒隆广场、上海金茂大厦写字楼等高端项目虽下滑但幅度可控。
深圳、广州、杭州等重点城市出现核心项目企稳、非核心项目走弱的分化表现，产业集聚度直接决定项目的出租率表现，成为城市内部差异的核心动因。
举例来说，科创产业集聚的项目表现亮眼，深圳威新科技园1、2期及3期依托南山科创企业需求，出租率持续回升，宝安中粮大厦也凭借区域产业升级实现增长。广州太古汇办公楼、杭州武林壹号写字楼等核心商圈项目波动较小。
天津、武汉、沈阳、昆明等地，部分写字楼样本处于低位运行状态，出租率低于70%，且缺乏核心商圈或产业支撑，难以实现有效回升。
从数据来看，核心商圈资源、产业支撑力、市场供需结构成为城市写字楼出租率表现的关键变量，其中核心商圈高端项目、产业集聚区域项目抗风险能力突出，非核心区域、缺乏产业支撑的项目则明显承压。
交易单数及总金额双增，越秀房产基金34亿出售广州资产
回顾8-9月写字楼市场表现，据观点指数不完全统计，广州、北京、西安、厦门、武汉等多个重点城市有全新写字楼产品亮相。
数据来源：观点指数不完全统计
其中，保利光谷中心包括4栋商业楼宇，由保利发展全自持运营，总建筑面积约24万平方米，融合办公、酒店、商业、休闲等多元场景。项目位于光谷产业腹地，辐射光芯屏端网超百家产业链企业，与未来科技城、光谷生物城等构建起完善的产业生态，保利光谷中心开业交付即实现近20000平米的签约面积，为企业提供更加优质的发展空间。
包括保利光谷中心项目在内，超半数统计项目为办公+商业+酒店/文化/研发综合体（如保利光谷中心、西安环贸中心），关注商业与产业的协同效应。举例来说，北京中海金融中心7栋总部级写字楼与大吉巷商业形成产业人群支撑商业消费、商业活力反哺产业留存的闭环；武汉光谷创新天地通过写字楼+街区商业服务10万+居民，形成工作到生活的闭环。
当下，写字楼产品逐步从单一办公功能向产城融合生态的转型加速，综合体项目通过办公+商业+配套+产业服务等的多维复合，构建起抵御市场波动的生态壁垒。
值得一提的是，商业地产项目的绿色化与技术渗透已突破概念营销阶段，成为决定项目招商竞争力与资产长期价值的核心变量。从具体项目来看，中建一局华东总部办公楼作为上海首个零碳建筑项目，通过智慧照明系统实现年节电73万度、年减碳率75.1%，预制率超40%的装配式结构，进一步降低建造阶段碳排放34.9%。北京中海金融中心项目中的1号楼是北京首个大型商业办公“零碳建筑”技术集成及“光储直柔”应用示范项目。其余6栋楼宇则全部获得绿建三星、LEED铂金级、WELL金级国际三重绿色认证。
商办资产交易市场方面，据观点指数不完全统计，本期录得4单内地商办资产成交案例，交易金额约72.9亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均实现大幅回升。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数监测，本期资产交易成功案例主要集中在广州珠江新城、上海武宁路等核心商务区，广州越秀金融大厦和上海信泰中心项目均以高价成交，投资者对一线城市核心资产的偏好持续增强。
具体来看，本期最大额的交易为越秀房产基金出让越秀金融大厦50%的权益，承让人包括广州越秀发展集团有限公司（外部承让人）及广州越秀城建国际金融中心有限公司（内部重组方）。
标的资产越秀金融大厦于2025年6月30日的评估值为80.49亿元，以此为基准确定参考资产净值为36.82124亿元（对应50%权益），并协定折让2.49亿元，折让比例约为评估值的3.1%，最终股份代价确定为34.33124亿元（即参考资产净值减协定折让）。
从标的属性来看，越秀金融大厦作为广州珠江新城核心商务区内的成熟优质物业，其市场抗风险能力与运营韧性在存量商办市场仍具备一定的竞争优势。截至2025年6月30日，项目整体出租率稳定维持在82.1%，其中写字楼业态出租率达81.7%，零售业态实现100%满租。同期写字楼平均租金为193.2元/平方米/月，显著高于区域内同类物业平均水平。
交易完成后，越秀房产基金对越秀金融大厦的实际实益权益降至49.495%，交易完成后，目标公司不再符合附属公司定义，转而被归类为少数权益物业，越秀房产基金丧失对其多数所有权及控制权。
本期另一大额成交的项目为上海信泰中心T1栋，购买方为普陀长征镇下属村镇企业，网签总价约21.68亿元。据了解，买方收购的核心动因是长征镇旗下天地软件园需配合普陀区金沙岛区域整体开发规划实施动迁，为保障园区企业办公需求的连续性、减少跨区域迁移对产业运营的影响，最终选择在同区域购置信泰中心T1办公楼，作为天地软件园动迁后的办公承接载体。
另外，本期大额资产如仙乐斯广场、阳光滨江中心却因总价高、债权与产权结构复杂等因素相继交易失败，大额资金对这类资产的现金流稳定性缺乏信心。
与此同时，观点指数注意到，商办资产二拍、三拍成常态，折价率快速上升，如期内青浦正荣中心一拍8.7亿元无人问津，二拍起价已下调40%至5.2亿元；重庆中迪广场资产包第十次拍卖再次流拍，累计降价12.48亿元。
总结来看，当前的商办资产市场正经历一场价值重估和结构性的调整，驱动市场的逻辑已经从过去的增值预期转向现金流安全和实用价值。
英格卡推出共享办公空间，服务商扩张积极性大幅提升
办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2025年8月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.1，较上月上升0.1点，高于去年同期，中小企业发展韧性持续显现，但复苏基础仍需巩固。8个分项指数表现为4升3降1平。
数据来源：中小企业协会，观点指数整理
分行业表现来看，住宿餐饮业以0.5点的涨幅领跑，工业、批发零售业以及社会服务业等基础性行业稳步微升，内需回暖对中小企业发展有一定的支撑作用。
与消费场景恢复、服务需求释放直接相关。工业、批发零售业等基础性行业稳步微升，反映内需回暖的支撑作用。但建筑业指数下降0.5点，受房地产投资低迷与基建增速放缓双重拖累，叠加下游项目停建缓建等因素影响，行业中小企业承压明显。
整体来看，中小企业受益于消费复苏与生产回暖。不过效益改善滞后、部分行业深度调整等问题，仍需政策精准发力缓解或解决，尤其需缓解资金压力并优化劳动力配置，以巩固复苏势头。
作为办公空间行业需求端的重要来源之一，中小企业发展态势与办公空间服务市场的需求结构、运营模式及行业趋势紧密联动。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，对比上个报告期有所增长，办公空间服务商扩张积极性实现大幅提升，以WeWork中国、创富港、高格办公空间等为代表的样本企业均有新项目落地/亮相。
城市布局上，WeWork中国、创富港、高格办公空间等企业均将资源集中于上海、深圳、广州等一线及新一线城市，偏好城市副中心或新兴商务区，如上海五角场、深圳前海自贸区、广州琶洲电商总部区等，兼顾租金成本与政策红利。
产品端差异化竞争加剧，WeWork中国以经典空间结合励帷2.0创新模式进一步升级上海区域布局，其与国华中心合作的全新办公社区将延续励帷系列现代简约的高端装修风格，打造开阔共享区、精致茶水间与设计感独立办公室，满足企业品牌形象需求。
空间打造上，办公空间服务商普遍采用可拆分户型，如创富港1-10人间独立办公室、WeWork的20-100人模块化空间，适配中小企业扩张需求。
与此同时，观点指数注意到，办公空间服务品牌与业主方深度绑定成为新趋势，例如，期内WeWork与瑞安办公三度合作开发武汉企业天地项目，高格与大悦中心累计合作面积超10000平方米。
整体来看，头部品牌在经济波动期加速布局，通过高性价比与灵活租期抢占市场份额。
除此之外，本期商业办公细分领域迎来新入局者。8月28日，英格卡集团全新共享办公空间Hej!Workshop，在上海正式启幕。
英格卡集团选择以其在中国运营的首座甲级办公产品上海长宁荟聚办公E栋为切入点，以甲级办公楼的运营标准自主运营管理。
在场景打造上，Hej!Workshop把握企业灵活办公需求，推出独立办公室、灵活工位、会议室、电话亭及室内外活动空间多种选择，搭配长短结合的租期模式，满足小规模企业、初创企业、自由职业者、小型工作室等多样化需求。
商业+办公协同成为该项目的流量密码。依托购物中心成熟的商业配套，项目的办公客群可直接转化为商业消费客群，商业客流也能为办公空间带来潜在客户，形成双向引流的闭环。这既降低了办公空间的配套运营成本，也提升了商业体的非营业时间的活力。
数据来源：企业业绩，观点指数整理
另外，已披露2025年中期业绩的办公空间服务商整体表现稳健。其中，2025年上半年，IWG集团系统总营收达到22亿美元，同比增长2%，创下历史新高。调整后的EBITDA（息税折旧摊销前利润）同比增长6%至2.62亿美元，集团营收为18.5亿美元，略低于去年同期，主要由于部分中心关闭及数字与专业服务板块一次性合同的影响。
值得一提的是，IWG集团轻资产模式成效显著，管理与加盟业务高速增长，2025年上半年，该板块系统营收同比增长26%至3.61亿美元，费用收入同比增长43%至5000万美元，其中经常性管理费收入实现了2.6倍的增长。这主要得益于其全球范围内的新中心开业数量，上半年共新增338个中心，其中97%为轻资产模式，显著降低了资本支出需求。
轻资产战略下，IWG集团全球办公中心网点数量增长至4260个，办公室突破100万间。
同期创富港营业收入为3.84亿元，同比微降0.73%，主要因部分门店到期关店导致经营面积减少。截至6月底，创富港全国签约门店280家，业务聚焦深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙等九大城市，经营面积合计37.93万平方米。
同时盈利能力有所提升，其中归母净利润同比增长40.75%至3978万元，扣非净利润同比增长35.17%至3609万元，毛利率为40.11%，同比提升1.89个百分点，得益于成本控制和关店减亏。
同期研发投入827万元，同比增长4.7%，重点升级BCMS商务中心管理系统、BITS智能电话系统，提升多门店远程管理效率。
从数据来看，创富港通过关闭亏损门店以及严控成本实现利润增长，在联合办公行业加速整合的背景下，公司盈利改善的确定性较高。
免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
来源：观点机构