摘要：不过，澳洲央行（RBA）在最近的央行会议纪要里提醒了一件事：如果连续降息，可能会让家庭负债过高、房价飙升、放贷标准变松，从而让澳洲这个价值11.3万亿澳元的房地产市场面临风险。
利率期货市场最新预测：年底前，澳洲官方现金利率要降到2.9%！
相当于今年还得再降息5次！
不过，澳洲央行（RBA）在最近的央行会议纪要里提醒了一件事：如果连续降息，可能会让家庭负债过高、房价飙升、放贷标准变松，从而让澳洲这个价值11.3万亿澳元的房地产市场面临风险。
会议纪要里写道：“从澳洲以及海外过去的经验来看，利率走低的时期往往会伴随着更激进的借款行为、房价快速上涨，有时还会出现贷款审核标准变宽松的现象。”
从历史角度来看，只要降息，房价必涨！
毕竟月供压力小了，能借的钱也多了。
但这次情况特别棘手…
2024 年底，澳洲人用来还房贷的钱，占家庭收入的比例创下历史新高！
现在，在澳洲买一套中位价的房子，压力那叫一个大。
而根据目前的民调来看，工党几乎可以说是稳操胜券，下一次选举大概率会连任成功。
但问题是，如果工党再次上台，他们打算继续靠纳税人的钱来“加码”已经泡沫化的房市。
来看下工党最近宣布的几项住房政策：
第一招：今年 2 月，澳洲联邦财长查尔莫斯宣布，澳洲的金融监管机构将被要求放宽对有学生贷款人群的房贷审核。
简单来说：如果银行认为你短期内还得起学生贷款，那这笔债就不需要再纳入房贷审核计算。
Compare the Market 算了一下：一个年薪 12.5 万的大学毕业生，贷款能力立刻就能多出 95,900 澳元；收入 10 万的，也能多贷 56,000；7.5 万收入的，也有额外 26,800 可贷。
第二招：工党承诺要扩大他们的“Help to Buy”共有产权计划，把符合资格的收入和房价门槛都调高。
个人收入上限拉到 10 万，情侣或单亲家庭上限是 16 万。房价上限也会按各州/领地的平均房价来提高。
这个计划的意思是：政府愿意帮你付 30% 的二手房房价（或新房房价的 40%），你只需要拿出 2% 的首付。每年名额 1 万个。
第三招，所有首次购房者，只要拿出 5% 的首付，就能买房，剩下的 15% 政府来做担保，等于纳税人给你兜底。
这些政策合起来，会把更多人吸引进买房市场，推高需求、带动房价继续上涨。
而房子会变得结构性更难买。
因为市场上的房子还是那么多，但钱更多了，抢房的人更多了，价格自然就被抬高了。
说到底，澳洲的住房危机，其实是多重问题叠加造成的：
澳洲房价是全球最高之一（相对于收入来说）；家庭债务也是全球顶尖水平；租房的人也创纪录地把更多收入拿去交房租。为什么会这样？
很大一部分原因，是过去几年移民增长过快，导致住房需求暴涨，而供应却跟不上。
而且，别以为自由党就更靠谱。
自由党彼得·达顿的政策是把担保计划下的收入上限提高、购房价格门槛也调高，而且不再限制有多少人可以使用这项政策。
此外，自由党还提出要给首次购房者提供一项新的抵税优惠，对房贷前65万澳元的部分可以申报抵税，不过这个细节还得和澳洲税务局进一步敲定。
自由党还打算让监管机构把还贷能力测试缓冲利率调低，甚至允许用养老金交首付。
自由党的政策其实也同样具有通胀效应，也会进一步恶化住房问题。
说白了，不管是哪一边，现在都像是拿着汽油去灭火，用家庭债务和纳税人补贴，继续把房市泡泡吹得更大。
眼下，真正的输家是房贷保险行业。
上市保险公司Helia已经预警，该计划将冲击行业保费规模。
正如某分析师吐槽的那样："这行业基本要被政策搞废了，万一出事还得纳税人兜底。”
目前行业坏账率还算健康，短期内不太可能暴雷。
但政策刺激需求的同时，也埋下了隐患，哪天房贷违约激增，最终买单的可是澳洲国库。
过去三年里，事实上四大行早就悄悄放宽了贷款保险豁免门槛。
现在很多首次购房者其实用5%首付就能贷到款，根本不用多掏这笔保险费。
这笔钱可不是小数目。
比如在新州买套100万的房子，贷款95万的话，光保险费就得交3.7万澳元！
四大银行这波操作可真是玩得风生水起！
趁着当前贷款违约率处于历史低位的"黄金窗口期"，它们不约而同地打起了贷款保险的主意，把豁免门槛一降再降。
联邦银行支持的OwnHome直接把首付门槛降到令人咋舌的2.2%，简直是要把"上车"门槛踩到地下室。
去年，澳新银行（ANZ）也走了一步颇有争议的棋，他们在全澳145个高需求邮区，允许高净值客户贷到房产价值的95%，而且不用付贷款保险。
因此，各家银行其实都在疯狂扩充自己的"VIP名单"：
国民银行（NAB）今年2月也扩展了他们的贷款保险豁免职业名单，现在连律师、会计师、物理治疗师、脊椎矫正师这些职业都能豁免。
之前就已经包括了医生、牙医、兽医这些高收入专业人士。
联邦银行（CBA）也在进行一项试点，计划对护士、护理人员、助产士、警察和消防员提供贷款保险豁免。而原本，他们就已经把医生、律师和会计师纳入豁免范围。
西太银行（Westpac）这几年也把护士和助产士加入了豁免名单，不过他们已经把体育和娱乐行业的从业者从名单中去掉了，原因是这类贷款的需求波动太大，不太稳定。
未来，澳洲政府新的政策一下子就把更多本来买不起房的人拉进了市场，同时也大大提高了他们的贷款额度。
此刻的澳洲房市，活像一座被三大火药桶包围的活火山：
政府强推5%超低首付政策澳洲央行即将开启降息周期银行业集体放松贷款标准专家警告，这三重刺激叠加产生的"核爆效应"，恐将引发：
家庭债务突破历史峰值房价形成新一波泡沫风险资产向银行资产负债表集中种种因素叠加之下，可能会让澳洲家庭的房贷负担和房价都冲上新高。
一场大洗牌已经在路上了… …
澳洲央行现在估计头都大了：一边是降息在即，一边是政府猛踩油门，家庭债务和房价怕是要坐火箭！
当降息周期遇上监管放松，这场由政客、银行和购房者共同参与的狂欢派对，终将以何种方式收场？
澳洲，房市泡沫的风险警报，这次或许会真的拉响！
来源：澳洲商业观察ABR
