摘要：在投资市场上，很多人会问：既然有房地产信托（REITs），为什么还要买公寓？REITs 的优点很明显：省心、省力、流动性高、能分散风险；但真正拉长周期、经历金融危机、疫情、利率周期之后，结论往往是——机构适合信托，个人更适合产权。
在投资市场上，很多人会问：既然有房地产信托（REITs），为什么还要买公寓？
REITs 的优点很明显：省心、省力、流动性高、能分散风险；但真正拉长周期、经历金融危机、疫情、利率周期之后，结论往往是——机构适合信托，个人更适合产权。
原因不只是收益率的差异，更在于 控制权、安全感、现金流不中断。
为了说明这一点，我们来看三个全球性的实证案例：美国的 VNQ、英国的 REITs、以及日本的 J-REITs。
美国是 REITs 制度最成熟的市场，投资者最熟悉的 REIT ETF 之一，就是 Vanguard Real Estate ETF (VNQ)。
2007 年，VNQ 下跌约 -16.52%；2008 年，金融危机全面爆发，VNQ 再次暴跌 -36.98%。这意味着，假如你在 2007 年高点投入 100 万美元，到 2009 年最低点时，你的资产可能缩水到 40 万美元不到。
但如果你坚持长期持有，把分红再投资，结果也不错：
从 2004 年成立到 2025 年，VNQ 的 年化回报约 7.5%；累计回报约 +355%。听起来很美，但问题在于：
心理冲击——在 2008 年一次性蒸发三分之二，你能否坚持？大部分散户早已割肉。控制权缺失——VNQ 的底层资产、分红、再融资，都由基金管理人决定。你只能被动接受。对比之下，如果你在 2007 年买了一套核心地段公寓，哪怕房价下跌 20–30%，租金现金流依然持续流入。你可以降点租、延长租期、做轻改造，但现金流没有“断崖”。这就是 产权 vs 信托 的最大差别。
英国 REIT 制度建立在 2007 年，几乎与全球金融危机同步起步。英国的房地产信托经历过几次大波动：
2008 年金融危机：房价和 REIT 份额双杀，很多 REIT 大幅缩水；2016 年脱欧公投：市场剧烈波动，流动性骤降，部分 REIT 净值大跌 20–30%；2020 年疫情：商业地产停摆，REIT 再次大幅下挫。以英国 VT Gravis UK Listed Property Fund (PAIF) 为例：
2024 年度 YTD 回报达到 18%，收益率约 4.9%；但如果看长周期，英国 REIT 行业整体回报不稳定，年化回报低于美国，波动率却更大。对比之下，伦敦核心区小公寓的房东，在脱欧或疫情期间虽然租金下降 10–20%，但依然有现金流，资产仍在手里，可以出租、可以自住、可以抵押。这种 可控性和稳定性，是基金份额无法替代的。
日本的 J-REIT 成立于 2001 年，是亚洲最早的 REIT 市场之一。其表现有两面性：
过去 10 年，J-REIT 总回报年化约 6.1%；过去 5 年，总回报年化约 7.1%。这意味着，长期投资者拿到的收益不算差。
但别忘了，在 2008 年金融危机和 2020 年疫情期间，J-REIT 指数都出现了 30–40% 的回撤。很多散户投资者在下跌时被迫止损，错过了后续的修复。
反观东京核心区公寓，哪怕房价短期下跌，租金需求依然旺盛，尤其是小户型，出租率保持高位。房东即使账面浮亏，现金流依旧在。能不能睡得着，才是个人投资者的关键。
通过美国、英国、日本三个 REIT 市场的案例，我们可以看到一个共同点：
REITs 长期回报不差，年化 6–9% 都有可能；但 短期回撤巨大，2008 年、2016 年、2020 年都验证了这一点；更重要的是，投资者无法控制底层资产，只能接受波动与管理人的决策。而个人持有公寓，虽然流动性差一些，但：
租金现金流稳定；资产可自用、可出租、可抵押；风险应对灵活（降租、长约、轻改造）；可代际传承，成为家庭的现金流底仓。把全球经验落到中国，结论很明确：
住宅的租售比长期偏低，远未达到国际投资人眼里的 5% 基准；而苏州的公寓，尤其是核心地段的产权式公寓，租售比往往在 4–6% 之间，已经接近国际标准；再加上苏州作为长三角的核心城市，产业、人口、交通优势明显，租赁需求长期稳定。在全球资金寻找稳定现金流的背景下，苏州的公寓就是本地投资者最容易上手的“准国际资产”。
投资的本质不是看谁涨得快，而是看谁跌得少、谁能熬得住。
美国 VNQ 的暴跌告诉我们：波动太大，个人难以承受；
英国 REIT 的剧烈波动提醒我们：政策风险与流动性风险不可低估；
日本 J-REIT 的表现说明：长期回报可以，但中途的回撤太痛苦。
相比之下，个人持有一套“垄断产权”的苏州公寓，租金不断、现金流稳定、产权可控、还能代际传承。这就是为什么在家庭理财中，公寓会成为标配。
如果你正在考虑如何配置家庭资产，想要一份稳定、可控、能穿越周期的现金流，那么请认真考虑 苏州的产权公寓。
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来源：大顺带你买公寓