北京楼市：内城区，已大变：

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:星主，听朋友介绍关注您，有个问题还是想专门提出来：先说一下资金情况：目前手上自有资金大概200万左右。首套首贷，但是不想还款压力太大，现在自己测算了一下大概每个月2.5万左右的贷款总额是比较靠谱的，公积金没有用，可以组合贷，之前问过大概能贷款到500-550左右。也就是截止目前资金总和差不多750。然后家庭年收入100左右，基本未来可保持稳定，固定消费方面现在租房一年15万左右，保险5万，小孩各种学习辅导班5万。

小孩上学：海淀户口，小孩在海淀一年级，不考虑学区（单位可解决到初中）。工作通勤：两人都在学院路工作，工作稳定（可能很多年不换的那种）。之前一直租房在开车通勤10分钟范围内，小孩上学也在单位附近。买房考虑：之前为了落户买在朝阳老破小，已经出手（200万就是卖房剩下的），现在对于买房比较没有想法，因为在老家住的都比较宽敞，在北京会宁愿多花钱租个离单位近的大房子住也不是很愿意去挤远一点的自己的小房子。

我们大概测算如果不扛房贷的情况，按照目前的家庭消费，每年稳定能存下的钱在50左右，也就是这个200的自有资金可能会以至少这个增幅向上走。所以对于我们的情况，有几个问题：1、是否有现在出手买房的必要？还是可以再观望观望； 2、如果买的话，哪里比较推荐？（已经踩盘了学院路、清河、朝阳奥森西门的大部分比较好的小区，感觉各有利弊，比如清河远了点，小孩上学也不太方便，除非转学过去；学院路还是比较贵，我们的资金目前够不上比较大的三居；朝阳奥森房子大但是在朝阳不知道未来情况）；

3、我们对自我资金增值是有信心的，也觉得未来可能小孩上学结束之后，我们的工作自由也允许住在离单位比较远的地方，可能也可以考虑更远的但是品质好的地方，看有没有什么推荐？总体就是一个想要帮忙梳理思路的问题，想知道在当下这个情况下，应该怎么样选择置业对于家庭增长、居住改善等综合更好？

A:回答:您好，1、宏观层面北京核心地区的房地产不存在价值风险，观望的唯一目的是为了寻找更合适的窗口期，提高投资效率，比如房价刚经历过一个上涨周期，这个时候追高会有横盘或者回调的风险，以这一轮调整期为例，亏损的全是买在了最高点，现在的市场只是微涨，并没有大涨，从政策面以及市场的真实反馈，现在都是不错的时机，再往后拖好房源越来越少，价格也会越来越高，最后无法上车购买力就变弱了，也就是原本能买三居的只能买两居了，或者到主城区的分流外溢地区购买，这个问题最近几个月已经谈了很多次了，建议尽快阅读星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶。

2、关于板块楼盘及户型的选择请参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），05#选筹/北京购房安全边界图，750万在这三个地区从投资的角度建议将面积压缩为2居，楼市是在分化的，同一城市不同板块的分化，同一板块不同楼盘的分化，并不是只要占有到地段上的优势就能增值，如果以750左右在这三个板块按照3居来选筹，楼盘的稀缺性必然大降级，只能说从长期看具备保值条件，但成长性会打折扣，即便是压缩为2居，也只有清河的莱圳家园，北部的上林溪这两个盘符合，至于工作通勤时长这个没办法，只能做取舍，要么就是投与住分开，现在的市场投资就是这样，想要金融属性好必须要舍弃一些东西，这个主要看个人怎么把握吧。

3、牺牲地段上的优势换取更好的居住体验，从选筹的逻辑上没什么问题，但是不要走远，比如北部回龙观以南，或者围绕回龙观附近都可以考虑，超过这个距离金融属性就变差了，一套房子的价值是由地段资源和楼盘资源组成，房子将来值不值钱首先看的是周围有哪些稀缺资源，而不是自身的品质，没有地段资源的加持，靠单一的品质卖出来的价格不可持续，也很难维持，祝顺利！

Q:提问:有幸向您提问，未婚，年龄80后的尾巴，在天通苑东一区2018年无脑买了一套天通苑塔楼的房子，贷款每月12000左右每年收入100万上下，现金及投资等大概有400-500万人民币现金可用现金类资产。诉求 1，如何处理天通苑房子，现在是否必要换房，不结婚是不是有没有必要折腾房子。2，如果换房是不是应该考虑买三室两卫的一步到位可以结婚用的？3，公司在北三环附近，如果换房您有推荐区域、楼盘吗？买总价多少合适，把所有资产都砸在房子上还是有一点担心。请您赐教！

A:回答:您好，1、天通苑只适合刚需用来中短期过渡，一旦具备改善条件，这种区域是要趁机果断换位逃离的，货值太大导致缺乏稀缺性，便宜本身是一种价格上的优势，但没有稀缺性价值随之也就弱了，从资产的角度具备升级的条件是要置换的，和将来是否结婚无关，换房解决的是资产成长的问题。2、参考星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），从需求端和供给端三居的空间大于两居，但三居需要有良好的成长环境，比如在天通苑布局，三居室的各个方面都不如两居，所以三居必须是要改善区域改善楼盘，刚需或者通勤地段最好买两居。

3、您的现金流包括收入啊都很好，天通苑的房子脱手后布局一套总价1000左右的没什么问题，可以是品质大两居，或者次新三居，这两种产品线都符合将来的市场主流趋势，像奥森板块的融域嘉园100平的大两居报价1000出头，京师园90平的南北两居900左右，三居可以看望京的澳洲康都、慧谷阳光、上京新航线，只要5-8年的月供可以满足，购买这些项目方向上不会有什么问题，关于置换上的思路建议您参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:星主，我在做房子置换，将原来2小换成一个大点的，希望给些指导意见：1. 原来两小的小南庄1居和牡丹园小3居已在今年卖掉，除去还房贷，剩余700W。2. 家里两个小孩已经在万泉上学（2年级和5年纪，一男一女），希望在学校周边购入1个3居改善房子，总价控制在1200W以内。3. 最近看过这个片区房子，聚焦在小南庄/阳春光华/新起点三个小区，备选方案1. 新起点， 120平，1200万，高层非顶，东南向，采光很好，大两居，可勉强改3居。方案2. 阳春 107两居 1100万，一层西南，采光一般，可勉强改3居。

方案3：小南庄板楼南北3居四层 125平，预计价格1100万方案；或80平3居南北 750万个人更倾向于方案1，主要理由新起点性价比更高，小区环境还可以，地下车位可租，物业已经更换为万科，地铁/公交方便；至少可以解决5年内的房子需求，等小孩上中学再说。阳春小区环境虽好，但好户型价位太好，1200万预算，只能牺牲空间和采光，小南庄户型好，但小区环境和车位不行。请教：你觉得方案1是否更合适，或者有其他方案推荐？新起点购入现在时间点是否合适，还是再等等，我们可以接受租房，未来半年~1年这个区域房价是否会上涨？

A:回答:您好，万柳建议先关注楼盘品质与物管，再关注户型与面积，超核心地段的品质物业将来必然越来越稀缺，阳春虽然户型上有一些瑕疵，但不会影响这个盘的长期价值，好地段好楼盘可以忽略掉微小瑕疵，一般买万柳如果考虑不了临河的次新，第一考虑会是阳春和光大，阳春的地理位置小区环境都是很不错的，人文资源也可，价格线是比较稀缺的，而新起点虽然房源质量更好，但这个盘的性价比并不高，今天的价格是被划片推高的，位置也比较偏，万柳东路以东属于产品线最差的，一方面是产品线比较老，一方面是区域空间太紧凑，万柳东路以西至万柳中路，也就是阳春光大所在的位置属于中高端社区，

万柳中路以西一直到河边属于纯高端改善盘，老社区面积越大越不易流通，成长性也越差，老小区的购买逻辑是买小不买大。其次抛去个人居住需求，效率最高的选筹应该要首选碧水云天纯南的最小两居户型，大概70平左右，这个户型更稀缺，保值性及成长性比阳春更优，就是可能需要在面积上做让步了，您可以根据房源的实际情况在阳春和碧水两个盘上做选择，关于购买时机，您已经脱手两套，具体的节奏把握以及入场时机请参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，

当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，

也不影响其金融价值，地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，

金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图