摘要：8月，中信出版「你好读者·公开课」聚焦购房决策，知名房地产研究专家、“亲戚买房”创始人蔡照明带来深度分享。

8月，中信出版「你好读者·公开课」聚焦购房决策，知名房地产研究专家、“亲戚买房”创始人蔡照明带来深度分享。

蔡照明深耕行业近三十载，曾任《中外房地产导报》总编、金地集团首席营销官，策划操盘50余个重大项目，在人大、清华开设的房地产课程广受认可。

本次直播，他围绕其新作《买个好房子》，系统拆解了如何在复杂市场中买到“好房子”。

本文浓缩蔡照明的直播深度分享。

蔡照明强调，购房的底层逻辑可归纳为三大原理，掌握这些原理你就能懂为何有的房子会升值有的不会。

1. 稀缺性原理：从“地段”到“有人抢的资源”

稀缺性并非简单指“地段好”，而是要看清楚三个层面的认知升级：

地段。

N为可替代资源数量段，地段，还是地段，这是最表层的。

你要看到资源、资源，还是资源，这是第二层的。同时这些资源是否具有不可替代性。

稀缺性可以用公式表示：

R=1/N。

一个城市就一个CBD，你的稀缺性是1，如果有三个CBD，你的稀缺性就变成三分之一了。

最后你还要进阶到——有人抢的资源，这才是理解了稀缺性原理。

R=P/N+X

P为大家抢夺资源的积极性，X为新的外部变量。

你一个风景区别墅，山水资源很好，房子很稀缺，但是没人来抢夺这个资源，这种稀缺性就不会导致价格上升。

2. 相关性原理：锚定最大变量，而非平均因素

房价由最相关的核心因素决定，而非多个因素的平均。

蔡照明指出，这个核心因素便是目标楼盘周边其它楼盘的价格情况，比如高品质新盘的高定价也会成为周边二手房的锚点，一定程度上拉升周边楼盘的价格，形成价格联动。

2012年，曾有北京购房者咨询蔡照明，新房买在望京还是东坝。虽然并未去过东坝地区，但蔡照明直接建议该购房者选择东坝，正因为那边在未来几年会有不少不错的新楼盘落地，它们会带动该地区房价的上升，反观望京则缺乏此类预示着价格上升的强相关变量，这便是相关性对价格决定性作用的验证。

3. 流动性原理：决定升值的隐性密码

流动性也就是房子作为资产的交易活跃度，公式为（F为该项目的流动性，F0为临界值）。当F>F0时，资产具升值空间，反之则无。

房产流动性与四大因素正相关：地段公认性（核心区更易交易）、户型普适性（一般来说小户型流动性高于大户型）、产权明确性（小产权房因交易受限流动性差）、交易易达性（中介覆盖度高的小区更易转手）。

典型如学区房，它的高价并非来自于“学位成本”，而是家长对教育的刚性需求带来的铁定流动性，只要这种需求存在，学区房就能维持高位。

蔡照明提出“房价热气球模型”，形象解释了房价变化的机制。

核心逻辑：房价如热气球，无固定锚点（无锚），飞的高度由热气球内部“热分子”（购房者、资金）的热度决定（市场温度），政府则控制了热气球上下运动的“开关”（政策调控）。

三大推论：

a.房价稳不住原理：如同热气球难以悬停，强行政干预只能短期压制，无法长期稳定，就比如2016年多地试图稳住房价，最终还是因为市场热度反弹而失效；

b.热气球逆定理不成立：收紧政策（关小开关）可以直观降温，但放松政策（开大开关）在未必会如愿升温。如果市场上已经没有“热分子”了，那再宽松的政策也难刺激购房；

c.调控的“蔡氏偏头疼”：没有形成一二级市场的双向调节机制，市场往往是单向用力，顽固性地往你头疼的那个方向跑。

2015-2016年深圳的房价因为一个即将设立直辖市的谣言，极大地提高了市场对于深圳未来房价的预期，这导致当时的购房市场出现了供不应求的状况，开发商也趁此不断加价，越加价大家越买，热烈的市场情绪形成了一个推动房价快速上涨的“风火轮”，这便是“房价热气球模型”所描述的现象。

1. 过去的逻辑：“风火轮”驱动的上涨循环

过去20年，中国房地产市场形成了一个“恐慌-疯买-涨价”的闭环：

核心动力：18亿亩耕地红线这一因素制造了土地的稀缺，叠加“再不买就涨了”的恐慌心理；

运行链条：300万中介推动恐慌性购买→M2货币放水→炒房客涌入→房价上涨→更多人进场，形成“风火轮”。

蔡照明用“盗梦空间”的层次来比喻：表层是房价总是在涨，中层是再不买就涨的心理，第三层是房地产商抓住时机的推动……直到最深一层，土地本来并不稀缺，但是耕地红线却制造了制度性稀缺。

以北京为例，经蔡照明计算，仅需从北京1.6万平方公里土地中拿出千分之三，就可以建造 2.4 亿平方米的房子，平均每人30平米，这就够满足800万人的住房需求了，所谓的土地稀缺实为人为造成的假性稀缺。

2. 现在的逻辑：房住不炒重构市场

2016年“房子是用来住的，不是用来炒的”13字定位打破旧循环，政策通过“三条红线”（房企负债率、净负债率、现金短债比限制）、限购限贷、保障房供给等抑制房市的投机。

新逻辑下，购房也需要三重转变：从追求涨价到保值，从看升值到看租金，从赌未来到看确定性。

蔡照明强调，2022年后房地产的控盘方已变，市场逻辑不再由过去的单一因素主导，而是换了看买房人的信心，需以“安全”为首要考量。

3. 孤岛效应：确定性资产的避风港

分化的房地产市场中，孤岛效应凸显，多重确定性叠加的资产势必成为成为“汪洋中的孤岛”。

例如上海黄浦江两岸高端住宅，因“城市地位不变+城市格局不变+对好房子需求的满足不会大变”，所以在整体低迷时仍保持热度。

这类资产的核心是别的地方越差，它越好，如同抗战时期上海租界的“孤岛”繁荣一般。

蔡照明提到，这类资产存在于全国不超过10个城市的核心板块，往往都具备多重确定性，如既是这个城市的核心商务区又是城市灵魂景观面，还有成片的好房子。

1. 城市漂移：城市群的兴衰与板块轮动

拉长时间线，可以看到很多城市、城市内的板块呈现出一种“板块漂移”的特征：不知不觉，不可阻挡，不可无视，因为你踏上哪个板块就决定你的财富命运。

有的城市群（如长三角）因协同效应而隆起，有的城市（如部分资源型城市）则因产业由盛转衰而日渐下沉。

蔡照明通过深圳、北京几个城市的实例，说明了一旦这个城市的增长轴确定，各种资源就会在这个方向上不断加力，形成势不可挡的板块隆起特征，相对的其他地方一定是被边缘化的，犹如地壳的板块运动一样。

2. 房产税：困难与巨变

房产税暂时不会收，不会收不是不想收，而是没了推出时机，所以未来一定收。收房产税最重要的影响不在于要花那点钱交税，而在于对持有不动产态度的改变，这个改变非同小可。

一些资产可能会被抢先抛售，晚了就会烂在手里。蔡照明指出，这个效应类似“核辐射”，看起来打击力度不大，但是在个体心理层面产生了很大的影响，而且这种影响会形成连锁反应。

3. 烂尾楼：可预判的风险

烂尾楼是房企“快速滚动开发模式“走到头的必然结果。蔡照明之所以能提前预测，更在于他对某大公司的长期观察。

从它每年几千亿的收入只有上百亿的利润，而且还有七大千亿板块都是吞金兽，所以他就预言，一旦楼市打个9折，这家公司就会出现问题，都不需要三条红线。但烂尾楼的传染性是没有得到大家足够重视的。

这里涉及信用危机，所以是不可避免的一次传染病流行。

买房不仅是资产选择，更是对城市规律的理解。蔡照明在《买个好房子》中传递的核心是：好房子的标准已经从过去的升值快，变成了现在的能租得好的房子才是好房子。

在书中最后的部分，蔡照明总结并解答了“买房的18纠结”，如何时入手？如何选城市？学区房还买不买？买精装修的还是毛坯的？

对于绝大多数人而言，买房乃人生大事。

眼下，市场持续调整，房屋质量不断分化，唯有掌握买房的底层逻辑，才能做出理性决策，不仅保护资产的安全，更是给幸福的生活一份坚实保障。

来源：中信出版集团一点号