摘要：日本作为全球住房租赁市场发展最为成熟的国家之一，其长租公寓产业经过数十年发展已形成一套完整的生态体系，在政策法规、产品设计、运营服务等各个维度都积累了丰富的实践经验，但能否对我国正处于快速发展阶段的住房租赁市场具有宝贵的借鉴意义？
日本作为全球住房租赁市场发展最为成熟的国家之一，其长租公寓产业经过数十年发展已形成一套完整的生态体系，在政策法规、产品设计、运营服务等各个维度都积累了丰富的实践经验，但能否对我国正处于快速发展阶段的住房租赁市场具有宝贵的借鉴意义？
基于此，URI推出服务项目「海外游学记·URI Study Tour」，通过深度对话标杆企业及探访标杆项目、为行业参与者提供沉浸式学习平台。
本次，URI带队游学考察，精选大阪、京都、东京这三大最具代表性的都市圈作为研究区域，通过深入走访日本长租公寓领域的标杆企业、实地考察具有典型示范意义的优质项目，学习日本同行在长租公寓领域的海外经验，深入理解其背后的发展逻辑和运营哲学。
01
日本租赁市场概况与
主要公寓类型
日本租赁市场高度发达且机构化运作成熟。全国约有超过35%的家庭居住在租赁住宅中，其中绝大多数房源虽然初始产权属于个人业主，但普遍通过包租或委托管理等形式交由专业机构运营，市场机构化率非常高。
公寓类型概述：日本的租赁住宅产品线丰富，分类清晰，主要依据建筑标准、提供的服务及租金水平划分：
普通公寓（アパート）：
多为木造或轻钢骨造的低层建筑，建设成本较低，租金相对便宜，但隔音和隔热性能可能稍逊。
高级公寓（マンション）：
通常是钢筋混凝土或钢骨钢筋混凝土的中高层建筑，建筑质量、抗震性能更好，公共设施完善（如自动锁、宅配箱等），租金较高。
独栋住宅（一戸建て）：
适合家庭或追求空间的租户，多位于郊区，租赁市场中占比不高。
UR团地住宅（类似中国的保租房社区概念）：
由都市再生机构管理，建筑质量和抗震性能通常优于普通公寓，申请条件较为严格（如要求外国人具备中长期居住资格，收入需达到租金四倍以上），租金制度友好（如无需礼金、中介费，合同自动续签）。
02
日本养老公寓的卓越实践
Hebel Village案例
日本作为超老龄化社会，其“物业+养老”模式的发展尤为成熟，其中Hebel Village是日本目前最普遍且规模最大的高龄租赁住宅品牌，其运营模式提供了宝贵的参考。
URI总结Hebel Village的核心运作模式
精准定位与高入住率：
主要满足60岁以上、生活可自理或需轻度援助的“中产活力老人”（平均入住年龄77岁，80%可自理）。截至2024年底，全国运营174栋、2210单元，入住率高达95%，约六成住户入住后会卖掉原有房产。
创新的长期租赁与盈利模型：
· 30年整体包租：运营商与业主（通常为土地主）签订30年长期包租协议，锁定物业经营权，将空置风险转移至运营方，但同时获得了运营主导权和成本的可预测性；
· 10年固定租金吸引客户：向老年租户提供10年固定租金承诺（例如一室一厅月租12万日元起，约6000元人民币；两室两厅25万日元起，约1.25万元人民币），切中了老年群体对财务稳定性的核心需求；
· 盈利双引擎：凭借高品质适老化设计（租金通常比同地段普通住宅高10%-15%）和可选增值服务（如餐饮、家政、健康促进、医疗对接）实现收益多元化。
精益化的适老设计与服务：
· 选址都市圈：项目集中于东京都会区，扎根“都市生活机能圈”，方便老人利用现有城市资源，保持社会活力；
· 深度适老化细节：采用高抗震建材；全屋无高差设计、防滑地面；厨房可坐着操作；浴室防“热休克”设计（高隔热建材、关键区域预加热设备）；室内配备生命节律传感器、紧急呼叫按钮等；
· 支持性服务与非感知监测：提供定期生活相談员（社工）访问；与周边医疗、家政服务机构紧密合作；引入无感知监测科技（如传感器监测活动规律，异常时自动预警），实现365天24小时健康咨询支持。
运营哲学：
从“居住空间”到“生活提案”：极力避免传统养老院的“机构感”，强调“家的尊重感与自主生活”，服务是“支持性”而非“支配性”的。
03
租金价格、费用构成及
各类公寓优劣势
租金水平与初期费用（含人民币换算）
日本公寓租金受多种因素影响，如面积、距车站距离、房龄、设施、楼层和朝向等。以下是以东京为例的月租金参考：
初期费用通常可能包括：
· 礼金：酬谢房东，通常为0-2个月租金（趋势是免礼金）；
· 押金：担保金，通常为1-2个月租金，退租时扣除清洁修缮费后返还；
· 中介费：通常为0.5-1个月租金（亦有免中介费房源）；
· 保证公司费：通常为0.5-1个月租金；
· 其他：火灾保险费、钥匙更换费等；
每月持续费用主要是管理费（或共益费）和修缮基金（用于未来大楼的维修和翻新，普通公寓每月可能几千日元，高级公寓可能更高），以及自理的水电燃气费。
各类公寓优劣势总结：
以下表格概括了日本主要长租公寓类型的优劣势，更全面展示其市场定位：
04
中日长租公寓市场
差异化对比
中国长租公寓市场发展迅速，但与成熟的日本市场相比，存在显著差异。URI从多个维度进行对比：
05
日本经验对中国长租公寓行业
的借鉴意义
基于日本，特别是其养老公寓的成功实践，URI总结对中国长租公寓行业发展有如下启示：
1. 推动精细化、差异化的产品定位与运营：
日本市场对客群的精细划分（如活力老人、单身青年、家庭）值得学习。中国运营商应深耕特定目标客群，深入研究其核心需求（如年轻人重智能科技，老人重安全与服务），打造真正匹配需求的产品，避免同质化竞争。
2. 探索可持续的长期盈利模式：
日本“长期包租+稳定租金”的模式强调了长期主义和资产管理能力。中国企业应摒弃单纯规模扩张，转向精细化运营，关注资产增值、租金坪效和成本控制，并积极利用REITs等工具实现资本良性循环。
3. 前瞻性布局“银发经济”，发展“物业+养老”：
日本的老龄化社会催生了像Hebel Village这样成功的商业模式。中国老龄化趋势加速，开发面向长者的租赁产品是一片巨大的蓝海。可借鉴其适老化设计、服务支持体系以及医养结合模式，结合中国国情，探索创新。
4. 强化科技赋能与生态化服务：
日本将科技无缝融入建筑与服务以提升体验和效率。中国企业可结合优势，不仅关注智能硬件，更可思考如何通过科技提升运营效率、降低能耗，并构建丰富的社区服务生态（如社群活动、异业联盟），增加租户粘性和收入来源。
5. 完善法律法规与行业标准：
日本有《高龄者住宅法》等法规为市场提供清晰框架。中国需继续完善长租公寓领域的相关法律法规，特别是在租赁权益保障、适老化改造标准、养老服务衔接等方面，引导行业健康、规范发展。
6. 注重地段选择与资产价值：
无论是日本还是中国的经验都表明，毗邻产业集聚区、交通枢纽（尤其是地铁沿线） 的资产更具抗风险能力和升值潜力。投资和布局时应重点关注这些核心区位。
结语
日本长租公寓市场，尤其是其高度成熟的“物业+养老”模式和精细化运营实践，为中国提供了宝贵的发展范式。中国市场的潜力和规模巨大，但其发展关键在于从“拼规模、拼速度”转向“拼运营、拼品质、拼创新”。
借鉴日本经验，并结合本土市场需求，特别是在养老细分赛道和科技赋能方面进行创新，将是中国长租公寓行业走向成熟和成功的必然路径。
来源：我是URI的尤里