摘要：1996年，香港人第一次投票选“大家长”。开票那晚，吴光正西装笔挺，却只拿到“第二名”。董建华上台，他礼貌鼓掌，转身回到办公室，把一张写满“如果当选”的草稿撕碎——那张纸背面，是他半个月前批给海港城三楼的童装品牌涨租方案。政治舞台灯光熄灭，商业舞台的灯却更亮：

1996年，香港人第一次投票选“大家长”。开票那晚，吴光正西装笔挺，却只拿到“第二名”。董建华上台，他礼貌鼓掌，转身回到办公室，把一张写满“如果当选”的草稿撕碎——那张纸背面，是他半个月前批给海港城三楼的童装品牌涨租方案。政治舞台灯光熄灭，商业舞台的灯却更亮：从那天起，他不再陪跑，只做庄家。

一、船王女婿的“上岸”KPI 1978年，环球航运的会议室里，包玉刚把一叠码头照片推到女婿面前：“船队再大，也怕风浪，你帮我想个不怕风浪的生意。”吴光正没谈船，只回了一句话：“把码头变成收租机器，风再大浪再急，租户照样交租。” 一句话，把岳父的千亿船队换成香港最金贵的两块地：尖沙咀旧码头、中环货仓。别人眼里的破仓库，在他眼里是“印钞机壳子”：把楼板敲掉、加扶手梯、引地铁出口，租金以十倍跳。1980年九龙仓争夺战，他两天内从汇丰拿到22亿港元，不是他面子大，而是银行早算过账：按他改造后的现金流，贷款利息只是租金的零头。

二、把“周期”切成“星期” 航运业最怕周期：今年运费翻三倍，明年船全停港。吴光正把周期拆成最小单位——“一周”。海港城店租按“一周营业额抽成+保底”算，时代广场更狠：餐饮租约每半年重谈一次，卖得好立刻加抽成。租户像坐上小舢板，风浪他扛，吴家只收“稳定税”。2003年SARS、2008金融风暴、2019黑暴、2020疫情，零售空置率曾飙到40%，他靠着“短周期租金公式”把平均租期压到2.7年，空出来立刻换新能源车、潮玩盲盒、网红烘焙，租金回弹速度比隔壁恒隆快一倍。别人熬寒冬，他四季收租。

三、从“香港包租公”到“亚洲现金流公司” 2017年，他把九龙仓置业分拆上市，代码01997.HK，暗示“1997香港回来，我也回来”。表面是REITs，实质是“亚洲现金流ETF”：海港城、时代广场、新加坡Scotts Square、成都IFS——只选地铁上盖、游客必到、城市GDP前三的商圈。2024年报里，净负债率17.8%，比新加坡凯德、日本三井 Outlet 都低；融资成本2.3%，比港府债券只高30个基点。华尔街给他模型贴的标签不是“地产”，而是“现金牛基础设施”。

四、山顶文辉道：留给下一代的“保险单” 2020年，他以每呎5.7万港元拿下山顶文辉道地王，创区域纪录。外人喊“买贵”，他却把项目命名“Mount Nicholson Upper”—— Upper 指的不只是海拔，更是资产等级：240套豪宅，只做现楼销售，不设售楼部、不做广告、不请明星，买家必须银行资产证明过亿才能看样板房。销售逻辑像私人银行揽客：先筛人，再卖房。把“山顶”做成家族会员制，锁死全球超高净值人群，就算香港楼市整体跌三成，这240套也跌最少——一张写给后代的“看跌期权”。

五、交班前，他把最难的题先做了 吴光正今年86岁，近三年做了三件看似“吃亏”的事： 1. 主动把海港城部分铺位减租30%，换一线奢侈品牌五年长约，锁死2025—2030年游客反弹红利； 2. 让九龙仓集团退出内地三线城市住宅开发，只留成都、苏州、杭州商业，把“开发风险”外包给合作方，自己只收商场租金； 3. 把会德丰私有化，让长子吴宗恩接班，但把最稳的收租平台Wharf REIC留给自己——父子分工：儿子去攻开发风险，老子守现金流底线。 一圈操作下来，表面“收缩”，实质把波动最大的业务全切掉，给下一代一个“低杠杆、高现金流、零开发负债”的干净棋盘。

六、传奇的背面：一张手写便签 秘书透露，吴光正办公室至今贴着一张泛黄便签，字迹是他自己写的： “Rent is not about real estate, it’s about footfall × conversion × time.” 翻译过来就是：租金不是地产游戏，是流量、转化、时长的乘法。只要城市有人流动，他就能把流动变成现金流；只要世界还有不确定性，他的收租机就永远开机。

灯光回到1996年那场败选，他起身离开会场时，有记者追着问：“吴先生，遗憾吗？” 他笑笑：“政治四年一选，生意天天开票。” 近三十年过去，香港经历回归、金融危机、疫情、移民潮，他的“票”天天在算——每过一天，海港城、时代广场、成都IFS、新加坡乌节路……自动把租金打进账户。 当年输的是一场选举，赢的却是一整座城市的脉搏。

来源：风趣鲸鱼3jLH4