摘要：这篇文章，回归本行，从一个当下还在地产行业坚守的老油条角度，和大家聊一聊关于楼市房价的几点观察和思考。

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

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这篇文章，回归本行，从一个当下还在地产行业坚守的老油条角度，和大家聊一聊关于楼市房价的几点观察和思考。

2025年只剩下最后两个月时间，中国国内的楼市，明显进入了一个比较尴尬的阶段：

10月的大会也开过了，“十五五”规划建议也公布了，市场和舆论环境，对于未来很长一段时间内的房地产定位都有了概念。

市场面的表现，没什么好说的，金九波澜不惊，银十不温不火，就连最喜欢搞数字营销的机构和各类榜单，对于国内楼市的热情，也出现了明显的大幅下降。

牛都没有，还要硬吹，那就是自取其辱了，没啥意思。

从国家和政策的维度来看，目标定了，剩下的就是过程问题。

而从国家对于未来国内房地产经济和楼市的目标设定来看，显然，和当下还在幻想什么国家会大放水救市拉行情，房价还会回归过往那种暴涨模式的群体所认为的未来，肯定不是一回事。

当下国家对于楼市的态度非常清晰，总结下来就两个关键：

第一，是防风险，或者说实现风险可控，不要对国内金融系统和经济活动造成直接威胁和影响，是第一任务；

第二，是稳健和谐，用新建的好房子，规模的保障租赁住房，维系房地产经济的运行。

关于国家从政策到各个会议，再到十五五规划建议中，对房地产和楼市的思路和态度分析，本号已有专题文章进行过详细梳理和总结了，这里就不多赘述。

都到这个份上了，国内对于楼市投机，房价暴涨套利的群体和心态，面对如此现实，也应该有所调整和改变了吧？

其实并没有，对于利益关联的群体来说，即使被现实持续毒打教育这么几年，对于楼市房价的反弹，依然还是有坚定的幻想存在，因为国内楼市，还有最后为数不多的遮羞布存在。

什么叫吊命的稻草？这些遮羞布就是。

人性其实从来都没有变过：“不到黄河心不死，不撞南墙不回头”，或者说，不见棺材不落泪？

那么，咱换一个角度来看这些楼市最后的遮羞布，是不是揭开以后，国内楼市就一定能好起来，甚至回归到房多群体理想的状态和氛围呢？

这篇文章，将基于对当下国内楼市所剩不多的遮羞布的详细梳理，结合国内楼市的几个现实情况，从敬畏常识，尊重规律的角度，对这些遮羞布揭开的过程和可能，以及后续市场的走向和变化，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

不多不空，不吹不黑，理性聊聊。

阅读提示：

有一说一，中国楼市走到当下的境地，还能披在身上的遮羞布，完全可以说没有多少了。

如果从2021年下半年开始算这一轮市场调整，能经历4年时间的市场变化冲击和考验，还留下来的，那肯定就不简单。

当然，有还是有，遮羞布的功能就是遮羞，这里为大家梳理一下：

首当其冲的，就是当下依然高于国债收益率，以及银行存款利率这些无风险利率的房贷利率了。

国内的炒房投机群体，对于降息这个事情，有一种谜之信仰，长期以来，“降息就能利好楼市成交，刺激房价”的信念，堪称顽固。

降息这件事对楼市有多大影响，其实没有很多人想象得那么大。

一部分自媒体博主坏得很，天天拿降息说事，夸大其词，仿佛一降息房价就有救了，完全无视过去几年里国内已经多次降息的现实。

要是降息好使，房价早就止跌回升了，还用等到今天？

当然，从国家经济管理的角度，对于这些自媒体和房吹认为的这套逻辑，是乐于看到，也默认支持的，不降息，还能吊着房价楼市的幻想，还能名正言顺的保住亲儿子银行们的净息差，简直是赢两次，赢麻了，有这种观念以及传播，何乐而不为？

事实上，降息这个事情，从国家和银行的角度出发，不仅救不了楼市，更刺激不了内需，难不成日本“失去三十年”，利率为零，甚至为负的经验是假的不成？

既然没有用，那当遮羞布挂着，留点念头和幻想，岂不是很好？

其次，就是全国范围内为数不多的限购地区和政策了。

来张最新的统计图：

图片来源：网络

《十五五规划建议》里说得很清楚，要“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

住房消费哪里还有“限制性措施”？这不是和尚头上的虱子——明摆着的嘛！

大家认为，当下这些为数不多的限购地区和政策，算不算“一线城市永远涨”这种谬论，最后的坚强遮羞布了？

有一说一，限购这块遮羞布，按照当下的情况来看，恐怕是留不了多久了。

出台是早晚要出台的，问题是，到底什么时候出台？

11月上旬官媒中国房地产报发布了《清理楼市不合理政策“步子要快一点”》，明确提出“北京、上海、深圳和三亚等城市，可以择机全域放开限购”，引起市场广泛关注。

但很快该文就从公众号里删掉了。可见，住建部也没打算马上行动。

哎~遮羞布嘛，大家体会一下，是不是这么个意思了？

挂着，还能遮羞，虽然没啥大用，拿掉当然容易，不过遮羞这个动作，原本就是意义大于实际效果的。

最后还有一块制度层面的遮羞布，那就是公积金了。

在一线城市京沪深陆续放宽了公积金的使用限制之后，公积金政策创新已经成了救市政策的一大热门。

公积金政策能提高购买能力，拓宽了首付款的筹集渠道，最重要的是准确针对刚需群体，有利于楼市向平稳健康的方向发展，属于是救市政策里比较温和有效的。

这么多优点，怎么不尽快推出来呢？

大家试想一下这么一个场景：

如果公积金的跨区域互认、年龄限制放宽、提高公积金贷款额度、降低首付比例、放宽提取条件等真正逐渐在全国铺开。

那么楼市会出现什么情况？

全国范围内为数不多的购买力，将实现一次史无前例的集体迁移，很多中小城市的地方经济，常住人口，还有楼市，将在很短的时间内，出现坍缩风险。

北方地区，都拿着公积金去北京买房安家；

南方地区，都往长三角珠三角挤？

原本就留不住人，缺乏经济产业支撑的大量城市和地区，会不出问题？

不体面，实在是太不体面了，户籍制度退场已经是事实，人口流出也是现实，如果连公积金都留不下来，那么很多城市的境遇，就很难看了。

公积金制度，已经不是简单的楼市遮羞布了，而是保留很多城市最后的体面的终极手段了。

当然，还有其他的政策，制度，还有规则也能看作是楼市遮羞布，但是最具代表性和现实意义的，就上面这三个了。

看清当下国内楼市所剩无几的这些遮羞布，不难。

难的是这么一个问题：就算这些遮羞布都没有了，被扯下来了，国内的楼市就一定能好起来么？

这个问题的答案，就要看怎么去界定这个“好”字了。

可以明确的是，肯定不是当下很多房吹和利益关联的炒房群体，心心念念，在过去20多年里面上演的那个情况。

这里有一个共识要明确：中国的房地产经济和市场，已经从过去的增量时代，完全正式的进入到了存量时代了。

这个共识如果认可，那么接着往下看，接着往下聊。

如果不认可，那么请出门右转，继续活在自己的幻想里面比较合适。

这还真的不是不客气，而是当下如果还对国内楼市供需关系，行业和市场阶段的现实看不清，或者不接受的人，肯定是不能在理性维度进行沟通的了。

和已经“着相”的人去谈清醒，不好意思，这事，大德高僧们都做不了。

围绕“存量时代”这个共识，其实就已经决定了从国家和操盘手的角度，为了维系这个游戏能够继续玩下去，只有两个模式：

要么，就是降低信贷门槛，扩大需求群体，说白一点，就是挤压存量，但是这个方式美国已经用次贷危机给出了教训，所以中国这边肯定会谨慎，主要体现就是房贷利率的定力表现；

要么，就是用新产品去淘汰旧产品，类似于用新能源车取代燃油车的路子，这就是当下国内对于房地产经济和楼市的主要思路，具体表现，就是“好房子”制度涉及，推进新型城镇化配套措施等等手段。

既然是存量环境，存量时代，那么回过头，去看看上面梳理的那些，“遮羞布”这个定义，是不是更加具体和明显了呢？

总的看下来，遮羞布就是遮羞布，意义大于实际，就算现有的遮羞布全部扯掉了，实际上能够给国内楼市带来的增量收益，远远低于可能引发的波动和影响，不是划算的生意。

既然扯下来解决不了什么问题，也无法获得可观的收益，那这些遮羞布，还是继续挂着比较合适，没有争议吧？

中国的楼市发展到现阶段出现下行调整也是正常的，毕竟房地产市场本身也是一个周期性非常强的行业，过去驱动房地产市场走出上涨行情的因素也在发生转变。

比如说人口变化、城镇化进程、收入增长等诸多因素的变化，都意味着房地产市场再难有过去那样的普遍性上涨行情了。

趋势的共识，正在逐渐的形成，而当下的一些微妙表现，可以帮助大家更好的看清楼市阶段。

2025年，国内楼市最值得重视，最有代表性的一个动向，就是楼市又出新玩法，银行从债主变身房东。

对于聪明人来说，一眼就能看穿。银行要的不是赚多少钱，而是快速回笼资金，化解金融风险。

这里不得不提一句，这次银行直售房产的浪潮，实际上反映了当前房地产市场的深层困境。

那么问题来了，这会不会加剧国内二手房的房价下跌？

一个很现实的结论：如果房子还能升值，甚至是能稳定保值，那么银行是绝不会轻易卖掉的。

所以，这是从国家的金融中枢给出的趋势判断，那就是对接下来房价还会进一步下行，用脚投票。

这个结论，应该没有什么争议吧？

非要抬杠也没办法，去和银行抬吧……

接下来，这一轮房价下行显然还没有到见底的时候，更远的未来，也不会再出现全面普涨的盛况了。

这完全没有看空的意思，而是符合现实和逻辑的理性判断而已。

房地产这个行业，曾经是中国经济的引擎，现在是保民生的支柱。

引擎可以换，但压舱石绝不能丢。

银行直接卖房子，看似新鲜，实则是市场深度调整期的必然现象。

它不会彻底改变房地产市场的走势，但确实加速了分化进程。

核心区的房产，依然是硬通货；

远郊区的房子，可能真的要沦为普通消费品了。

普通消费品，最大的问题，不是价格折损，而是没有流动性支撑。

文章最后，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

1，对于绝大多数普通百姓家庭来说，未来买房，就要清晰的理解成，是个人和家庭实现安家扎根的重要核心消费了。

不要再想着去挖笋，去洼地捡漏，买入躺平，坐等升值套利。

供大于求的市场里面，这种想法只会套牢，没法套利。

2，楼市这场游戏，远未结束，只是换了玩法。

真正的好东西，永远不会轻松就能被捡漏，以便宜的价格被普通人买到。

市场越成熟，行业越成熟，这个定律的威力就越大。

房产投资，永远都有机会，但是这个机会不属于没有耐心，不去研究，急功近利的浮躁赌徒心态。

3，未来支撑房价的，说到底，还是要看真实的居住，安家需求的量。

什么规划，什么概念，什么价值包装，别说以后，就是当下，都撑不住跌跌不休的房价。

有人口流入，有生育率优势，有优质配套和教育资源，以及能够吸引产业和企业扎根的良好营商环境和城市经营能力的政府，才是支撑未来房价的关键。

人，能留住住，能吸引来，还得让大家有钱赚，有就业收入能够持续增长的稳定预期，这样的城市和地区，房价才有想象力空间。

总的来说，当下国内楼市明显还处于挤泡沫，去杠杆的阶段，策略上以持币观望为主，不用多解释和讨论。

“永远不要在没有赚钱效应的地方去做发财的梦，就像不要指望在生活垃圾里面能轻松找到什么值钱的东西一样”

钓鱼，总归要去有鱼的地方，是不是？

而当下被套住的炒房群体和资金，自我定位要清晰：

软着陆，要么速度慢下来，要么下面放个安全垫子，现在房价下行的速度不慢，就需要你们去当这个垫子了。

所以，嘴硬也好，强词夺理也好，都可以理解，毕竟，被砸到会痛，痛了叫两声，不过分。

哈哈哈哈……

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来源：熊猫贝贝小可爱