摘要：97年5楼步梯100平老破大（还在交易流程中，因而隐掉了房源具体信息）；

21天，我们把房卖掉了！

殡葬一条街的，97年没电梯5楼老破大！

584万，比绿皮一口价高34万！

房东（委托我们卖房）都蒙了

把房子卖出它应有的价值，就是我们小魔女团队的价值。

97年5楼步梯100平老破大（还在交易流程中，因而隐掉了房源具体信息）；

江湾镇、鲁迅公园、凉城三板块交界处，三不管地带；

隔壁就是殡葬一条街；

南面就是内环高架，还靠加油站。

这样的房子，就问你多久能卖掉？

一开始，房东林先生找了个中介帮他卖。

200天过去了，一点动静没有。

我们接手后，21天就卖掉了。

房子在年初挂牌，挂牌价630万，在中介代卖的200天里，0看房，0面谈。

没人谈，周围中介更肆无忌惮压价。

绿皮，一口价550万。

林先生看我们卖房直播1年，到7月他终于下定决心委托我们卖房。

因为他意识到，拖延下去，只是无谓的消耗。

1

把房子卖出它应有的价值

7月13号，林先生咨询我们卖房服务。

隔天，他就来我们公司面聊，委托并付了定金。

委托之后，我们并不着急重新对接挂牌，而是先做两件事——

第一，客观评估这套房子的情况。

7月16号，我们去房子实勘，然后去周边中介门店做市场调研。

在跑中介的过程中发现，中介对于这板块的房子，态度都比较消极。

靠近人生终点站，殡葬一条街，加上城市界面破，整个区域的房子都很难卖。

很多中介都已经闭店，撤离了。

绿皮中介的一口价给的是550万，说能卖到550万都不错了。大家都知道，真按一口价挂，成交至少还要下来20-30万。

但在了解房子受众群体、小区及周边板块类似房源的成交情况后，我们觉得，这套房子，大概在580万左右，有可能冲一冲成交。

500多万，想买内环边上的100平三房，周边也没几个选择。

挂560万、550万当然更容易成交，但我们永远站在客户利益这边。

把房子卖出它应有的价值，才是我们的价值。

7月18号，我们约林先生来公司面聊，商量后续推广方案。

我们就实际市调和实勘的情况跟他沟通，建议暂时不用调630万的挂牌价，第一阶段就奔着580万成交去。

林先生也完全认可，非常信任我们。

价格确定后，7月20号，我们开始对外推广这套房子。

2

不会卖房，就是割肉养中介

其实在调研的过程中，我们就发现了这个板块的抗性——很多中介都没信心。这会导致什么？

手里没客户，就叫房东挂极低的价格，看有没有机会拉到人成交。

还没客户？那就是你房东价格还不够低，继续给我降！

市场就这样加速恶性循环。本来还能正常价格卖掉，硬生生被搞烂了。

现在卖房，如果没找到正确的、认可你价格的人，那就是白费力气。

你妥协了，按中介说的超低价卖掉了，就是割肉养中介。

而小魔女团队在做的，是帮房子卖出它本身的价值。

首先，我们排摸了板块内中介的市占率，精准找到强势中介。

不同板块，成交量大的、做的好的中介都不一样。

除了绿皮以外，我们和星星地产（化名）等其他几家中介深度沟通，把区域内的存量客户全部细致盘了一遍。

除了找强势中介，挖本区的存量客户，我们还扩增量，跨区域对接附近大宁、虹口的中介。

本地中介手上的客户，大多因为行情犹豫，不肯下手。而且本区客户压价更狠，就比如小区邻居想买你的房子，出价肯定很低。

而其他板块来的客户，价格往往出的比较高。所以，我们花了更多的精力和时间，把外区中介的客户导到本区来。

终于，8月9号，我们挖到了两个精准买家。

虽然从委托到结束，我们只匹配到两个客户，但第二个客户就成功卖掉了房子。

3

一枪头搞定的能力

第二个买家，是从大宁带过来的，他卖掉了自己的两房，想换一个三房。

他是8月10号下午看的房，看完之后我们立马回访，发现这买家还蛮有意向。

只是，下午是男生一个人先来看的，虽然看中了，但他想让老婆改天来看下，再做决定。

听到中介这样说，我们做了一个非常关键的动作：

我们教中介说服买家，让他老婆今天就来复看，加班结束赶过来，晚一点也不要紧。

现在卖房就得趁热打铁，一枪头搞定。但凡当场没签下来，买家兴头过了就没下文了。下个客户不知道要再等多久。

这中介蛮机灵，听进去了，把买家老婆拉过来看房。

我们一看有戏，就赶紧提前过去在房子里等。

晚上6点，买家老婆看了以后也挺满意的，中介还想再约时间改天谈，我们赶紧跟中介说：

不要再约什么改天谈了，机会稍纵即逝，赶紧按住当场谈！！

买家最初出价有点低，540万。

拉扯了一会儿，到大家赶到中介店里去谈的时候，出价就已经被我们从540万拉到560万，已经高过某绿皮给的一口价了。

林先生当时还是蛮开心的，能够卖到560多万，他们就很满意了。

但我们有信心，帮他卖的更高。

20:30，买家价格560万，我们没放价格；

21:00，买家从560万加到570万，我们把价格放到600万；

570万，林先生家其实就已经接受了，我们一直拦着没让他们发言。

21:20，买家从570万加到576万，我们把价格放到590万；

576万，林先生家已经迫不及待想成交了。

我们一直在手机上给他发消息，坚持住！580万到手可以成交的，放心交给我们来谈（现场不方便直接讲）。

整个谈判的过程，我们都在不断的拉近价值认同，让中介、买家的价值预期接近我们的价值预期。

具体谈判细节，这里不方便拿出来教同行，大家有兴趣可以私信我们

22:00 买家从576万加到580万，我们把价格放到588万；

22:40 买家从580万加到583万，我们把价格放到585万；

23:00 最后临门一脚，我们又让买家加了1万；价格584万，还谈了免租1个月，相当于卖了585万；

当晚，我们让买家付了30万定金。

500多万的房子，一般定金付20万就差不多。但为了让交易更安全，我们特意让买家付到30万。

并且，当晚就拉好了网签，再加一层保险。

21天卖出、成交价584万，远远超出林先生预期的成交速度和成交价格。

这个价格，比绿皮一口价550万高出34万。

而且大家都清楚，550万一口价，不代表最终能卖到这个数，实际成交还得往下压20到30万。

也就是说，假设通过绿皮成交，房东真正到手最多520万。前后一算，足足少60多万。

中介为了促成交易，能让房东白白损失这60万。

而大家靠工作攒60万，得辛苦多少年？

如果你正在卖房的路上，想要按照合理市场价快速卖出，不妨来咨询小魔女团队，我们来帮你把房子卖出应有的价值。

来源：魔都小魔女地产观