摘要：在上海城市文明的肌理中，两座老城厢如同两条并行的血脉，一条流淌在黄浦江畔的外滩传奇里，另一条深植于青浦水网纵横的江南基因中。

上海有两座老城厢。

除了大家熟知的黄浦老城厢，在青浦，还有一个老城厢。

在上海城市文明的肌理中，两座老城厢如同两条并行的血脉，一条流淌在黄浦江畔的外滩传奇里，另一条深植于青浦水网纵横的江南基因中。

一东一西，两座城厢，共同构成了上海城市记忆的重要部分，却走上了不同的文明发展路径。

区位示意图，具体以实际为准

就在9月19日，一场主题为“观宁双生”的大咖沙龙，在青浦老城厢的南厢·观宁府成功举办了第一期“文脉纪”——“交厢辉映城就未来”。

青浦博物馆原馆长王辉，华东师范大学地理科学学院教授、国土开发与区域经济研究所所长滕堂伟，Hassell董事上海事务所城市与景观部门负责人林世揚，以及中交城投城发上海城市公司副总经理、青浦区老城厢项目公司总经理郭品磊等出席了这次沙龙。

青浦老城厢，作为上海唯一完整保留江南城厢格局的区域，这里承载的不只是土地价值，更是一段450年未曾中断的文化记忆。在城市更新规划的赋能之下，这里将不仅是居住之所，更是未来青浦发展的重要界面。

那么，在城市更新过程中，应该如何平衡历史保护与当代发展？又如何传承文化精髓与创新生活方式？如何为区域发展注入新的活力与价值？

青浦老城厢以“空间的双生”与“时间的双生”回答了这些问题。

空间上，通过“T轴规划”，重塑城水相依的空间格局，推动自然与城市有机交融；在时间上，让历史文脉与当代功能和谐共生，在可触摸、可体验的场域中，实现厚重底蕴与未来生活的交响。

上海老城厢的AB面

1553年，黄浦老城厢筑城，周长九里，护城河环绕。

1574年，五浦交汇的青浦老城厢，修筑八里城墙，1577年建成，构筑起了上海唯一的“龟背形”城厢肌理。

老城厢片区俯瞰效果图

黄浦老城厢和青浦老城厢，可以说是上海老城厢的AB面。

在时间的推移下，黄浦老城厢以豫园为圆心，见证了上海从江南县治到远东金融中心的蜕变。

这里曾是繁忙的十六铺码头，如今演变为外滩金融聚集区，历史建筑被赋予新的商业和金融功能，成为全球化资本的象征。其空间开发逻辑更侧重于经济密度和资本效益。

相比之下，青浦老城厢则呈现出另一番景象。

当黄浦将历史熔铸为资本符号，青浦老城厢却以“上海唯一完整保留的护城河水系与十字街格局”，成为44片历史风貌区中仅存的江南城厢孤本。

示意图，具体以实际为准

自1574年筑城起，“水陆双棋盘”的肌理便已奠定。其历史空间逻辑强调“因水成街、以河代路”。城隍庙、曲水园、万寿塔等古迹，以及环绕的护城河，共同构成了“水城共生”的传统生活图景。

青浦老城厢的更新，更注重平衡人文密度与创新密度，目标是实现江南文化的活态传承与作为长三角门户的产城共生。

与黄浦老城厢相比，青浦老城厢具有“唯一性”，同时也走出了“差异化”的更新路径。

黄浦老城厢的资本叙事，成就了外滩的黄金传奇；而青浦的探索更接近城市文明的本质——历史不是用来供奉的图腾，而是滋养未来的土壤。

青浦老城厢的更新，将以“新旧共生”的哲学，重释“上海之源”的深意。

上海青浦 环城水系公园 水城门实景图

青浦样本

一场江南文脉与时代迭新的对话

在青浦的腹地，约3.2平方公里的城市更新实践区，正如一幅徐徐展开的江南长卷。

中交城投就是这次史诗级更新的重要参与者。

坚持用“城市开发+”的发展模式，与青浦区新城公司深度开展央地合作，前者用央企全产业链的资源优势，后者深谙青浦城市发展脉络，强强联手下，让青浦老城厢的更新更值得期待了。

效果示意图，具体以实际为准

展开画卷，以“一城（老城厢）、一厢（南厢）、一岛（艺术岛）锚点，在文化传承与创新裂变的交响中，重构了一座“满载江南记忆的城市会客厅”，更成为长三角生态绿色一体化示范区的人居价值标尺。

占地约1.03平方公里的老城厢，是实践区的“文化心脏”，以三大焕新引擎，激活千年基因。

黄埔老城厢的更新，立足豫园商圈的改造，用石库门标签来传承文脉；空间叙事上则更注重土地的经济价值最大化，空间服务于商业效率。

青浦老城厢则与此完全不同。

在它唯一的城厢格局下，水与城的共生，造就了更具生活化的历史场景，青浦老城厢的更新，更注重人文与创新，在生态基底之下，构建“公园里的城市”，一切为生活而来。

在这里，历史文化风貌区的保护规划思路，就是形成一片公共空间开放、文化功能多样、时尚创新集聚的活力区域。

T字轴线的复兴——

老城厢更新的核心区，以南北向的宝庆街为“历史轴”和东西向的观厢路为“功能轴”，构成“T字轴线”，串联12处文保点，如城隍庙、曲水园等等，并通过生态广场、改造后的历史建筑，如华伦大厦等节点，恢复历史空间记忆。

示意图，具体以实际为准

双轴交汇处的清溪十三景，复刻的不只是景观，更是明代市井烟火的精神场域，以环城绿道串联万寿塔、老宅院等，让历史场景可步入、可体验。

示意图，具体以实际为准

空间叙事的拓展——

不仅仅是历史文脉，东西向的功能轴连接“厢里”与“厢外”功能区，以及外围的艺术岛，打造高端酒店、演艺中心等现代化场馆，满足产业精英人群的休闲、会务等需求，形成融合古今的文旅目的地。

老城厢示意图

生态基底的强化——

所有的空间，又有生态缝合。约43公里滨水绿道，约21公里环城水系，串联近3000亩滨水空间，建设“环城水系公园”，目标是将自然融入城市生活，实现“公园里的城市”。

艺术岛是实践区的“创新引擎”，让废弃水泥厂涅槃为长三角艺术地标。

老城厢的焕新本质是“人的更新”，当科技精英与艺术家共聚淀浦河畔，江南文化有了当代注解。

华为西岑科创总部导入数智精英，激活“文化消费新生产力”。水泥厂改造艺术聚落、面粉厂变身文化部落，工业遗产成为创意发生器。

示意图，具体以实际为准

南门片区，缝合着历史与未来。

城，岛之外，一厢便是南厢，也就是南门片区。这里曾是明清漕运的“入省之衢”，如今依托西岑基地约10万科创精英需求，打造产城融合示范区，社区服务与产业配套同步推进。

在这里，南厢·观宁府低密墅区以约1.0容积率珍藏140席城央院墅，成为产城融合的当代范本。

青浦老城厢的更新，不是造仿古景区，而是把乡愁“种”进日常。

水系是活的记忆。

在环城水系公园，晨跑沿淀浦河看白鹭，傍晚在夏浦港边钓鱼，像回到爷爷划船的年代；宝庆水街“烟火剧场”，老茶馆评弹未歇，隔壁咖啡店飘香，阿婆买完菜坐河边歇脚，年轻人捧着拿铁拍黛瓦倒影。

示意图，具体以实际为准

老建筑成了新邻居。

废弃面粉厂变身时尚秀场，老建筑里潮流云集，老工人带孙子游玩：“这里以前是磨麦子的！”城隍庙旁长出新市集，竹编“扈”做成文创灯，明信片印着万寿塔，历史被带回家而非锁进博物馆；胡宅、黄宅新身份亮相，百年老字号和历史展示馆成为居民的日常空间，喝着鲜豆浆，看着老物件。

效果示意图，具体以实际为准

艺术成为生活的日常。

水泥厂遗址成为了艺术展馆，今天先锋画展，明天艺术装置……看展就像下楼取快递；新旧联动下，乾隆年间万寿塔立在河岸，每天喝茶伴塔影……

效果示意图，具体以实际为准

未来，整片区域还将被多条轨交站点包围。

17号线青浦新城站、漕盈路站、淀山湖大道站围绕周边。在建中的示范区线即将经过这里，设有青浦新城站和青浦新城南站，并在青浦新城站与17号线实现交汇换乘。

另外，一条规划中的贯穿嘉定、青浦、松江、金山的市域铁路“嘉青松金线”，有望在青浦新城站与17号线、示范区线实现三线交汇，形成大型枢纽站。

17号线和示范区线，都将联通上海虹桥枢纽与长三角示范区腹地。这也为区域未来高精尖人口的导入形成了助力。

这约3.2平方公里，从历史维度来看，它让护城河水系不再仅是遗产，而是流动的文明载体。从青龙镇“上海第一港”的漕运帆影，到今日艺术岛的数字投影，水系始终链接着城市的过去与未来。

从人居维度来看，观宁府“公园为院”的低密生活、老城厢“推窗见塔”的烟火日常、艺术岛“夜泊戏台”的创意场景，共同定义了长三角示范区的人居价值新标尺。

从文明维度来看，当黄浦江畔书写资本传奇，青浦以“新旧共生”证明——一座城的生命力，终将在“记得住来路”时，看得清征途。

老城厢复兴的“居住答案”

就在观宁府

为生活而来的青浦老城厢，居住格局也与黄浦不同。

在黄浦老城厢，高层公寓与石库门风貌的居住空间，同样成为了资本权力的象征。而在青浦老城厢，这里是江南士绅的精神原乡，约1.0院墅所带来的生活松弛感萦绕在周围。

效果示意图，具体以实际为准

它不仅是连接历史与未来的时空枢纽，更是江南基因在当代的终极表达，为上海老城厢复兴书写另一种居住范本。

它有着更新核心区的三重身份。

历史坐标的守门人。项目踞守南门“观宁门”遗址（明代青浦古城南门），与万寿塔隔夏浦港相望。一桥飞架，直通清溪园与清溪书院，另一桥横卧，链结宝庆水街烟火市集。居于此，推窗即见450年城厢文脉。

生态锚点的承载者。淀浦河与夏浦港双流环抱，形成与陆家嘴同源的“玉带环腰”天然水局。这种风水格局在上海城市演进史中堪称孤例。观宁府以双浦活水纳气，在3000亩滨水公园中再造“园中有院、院外即园”的生态奇观。

艺术界面的首展厅。步行五分钟直达面粉厂文化聚落。业主归家路径本身即成文化巡礼，穿过筒仓美术馆的当代艺术展，踩着青石板步入自家庭院，让家成为艺术秀带的第一展厅。

它更承载着低密墅居的当代使命。

在青浦别墅断供约20年的背景下，观宁府以稀缺的约1.0容积率，打造140席藏品级墅居，回应精英阶层“离尘不离城”的终极诉求。

效果示意图，具体以实际为准

要知道，这在全上海都是极其难得。在上海新房市场，容积率低于1.2的别墅产品，供应占比逐年减少，2018年以前，每年低密别墅产品的供应占比，尚能占到全市新房供应的7%左右，但这几年，这些别墅供应越来越少，2023年，供应占比甚至只有2.9%！

低密土地供应也是越来越稀缺。2023年，上海出让的74幅宅地里，容积率约1.2以下（含1.2）的地块，一共只有4幅，且没有一幅为容积率约 1.0地块。2024年以来，容积率最低的一块地，也只有1.2，容积率约 1.2以下地块，在公开土地市场出让的机会，可以说几乎已经全部掐灭。

观宁府“叠墅+合院”纯粹墅区制式的140席低密别墅，绝对是稀缺的传世藏品。

效果示意图，具体以实际为准

项目更以“新中式美学”的现代转移，传递出江南文化意蕴。

效果示意图，具体以实际为准

以铝合金重构宋代水平屋檐与戗角飞檐，在粉墙黛瓦间植入三玻两腔幕墙。传统符号与现代技法碰撞，让建筑成为“流动的江南诗笺”。

取法《淀山送别图》画境，打造“五进十景”，让山水雅境成为日常生活背景。

效果示意图，具体以实际为准

建面约200-360㎡枕水合院，空间开阔、视野无界，挑高客厅营造奢阔居住尺度，高窗墙比拉大室内采光，总统套房级主卧空间，满足家族式居住的需求，重塑中国家族的凝聚力。

效果示意图，具体以实际为准

建面约170-260㎡城市叠墅，突破常规设计，独立入户，电梯直达，营造专属归家仪式，动静分区、前后双庭院、上下同享地库等，重塑高端人居范式。

效果示意图，具体以实际为准

两个地块以罕见园林双会所设计，配备恒温泳池、健身房、私宴厅、酒廊、书吧、游戏室等等，为当代士族提供了丰富的生活场域。

效果示意图，具体以实际为准

在这里，当代士绅找到了精神原乡。

在青浦老城厢复兴的叙事中，观宁府不仅是一座建筑群，更成为当代士绅阶层的精神图腾。

这群兼具文化自觉与时代使命的精英，既是江南文明的守护者，亦是未来蓝图的执笔人。他们以顶尖企业家的战略视野、管理层的精密思维，在历史与创新的交汇处，寻得一方可传世的江南院墅。

当企业家在商海搏击，他们渴望回归的不仅是物理居所，更是文化认同的容器。这种“居住即收藏”的体验，让士绅阶层得以在家族传承中铭刻上海之源。

在这里，传统士大夫的“书院情怀”与“雅集理想”，被赋予现代内涵，双会所的设计，让文化沙龙、东方宴饮美学等一一承载。

写在最后

青浦的实践，与黄浦的资本叙事形成对照，探索的是一条更注重历史文脉活态传承与人文、创新、生态协调发展的城市更新道路。

观宁府的出现，回应了部分高端人群对“离尘不离城”、兼具历史底蕴与自然生态的低密居所的需求。它位于青浦老城厢复兴的核心地带，也将成为观察青浦如何平衡历史保护、生态宜居、艺术创新与产业发展的一个重要窗口。

9月26日，将迎来“大咖沙龙”的第二期！

南厢·观宁府即将揭幕青浦老城芯藏品级墅区！

作为上海二十年罕见的约1.0容积率纯墅作品，项目如何打造城市更新下的低密生活范本？敬请期待！

来源：铿锵说房