摘要：近六年间，华夏基金、国寿、泰康等核心机构陆续撤离，标志性楼宇空置率飙升至15.2%，租金较历史高点折价超35%，跌幅远超同期学区房（12%）。更严峻的是，撤退者尚未被新势力填补——2024年金融街新入驻机构中，资产管理规模超千亿的仅占3%，而2019年该比例达

文章综合来源自：券商中国、北京西城、商办互联等

北京金融街，这个中国金融业的地理坐标，正经历一场前所未有的涅槃和重生。

近六年间，华夏基金、国寿、泰康等核心机构陆续撤离，标志性楼宇空置率飙升至15.2%，租金较历史高点折价超35%，跌幅远超同期学区房（12%）。更严峻的是，撤退者尚未被新势力填补——2024年金融街新入驻机构中，资产管理规模超千亿的仅占3%，而2019年该比例达22%。

2024年金融街新增广告位出租率不足30%。北京市交通委数据显示，金融街地铁站2024年日均客流量较2019年下降显著，晚间20点后打车订单量锐减。与此同时，金融街餐饮业态替换率陡增。

“如今金融街的租金下降得厉害！可就算如此，我们公司还是租不起，老板说准备迁址，你们说惨不惨？”金融从业者的一句话，也道出了金融街当下的困境。

2025年3月10日，扎根金融街通泰大厦20余年的公募巨头华夏基金，宣布迁至亚奥商圈的北辰中心，成为近三年最受关注的“出走者”。除通泰大厦外，华夏基金在金融街的月坛中心还有一处写字楼。其原办公室面积近1.5万平方米，腾退后加剧了区域空置压力。

再往前，2024年，国寿、泰康等险资企业也做出了搬离的决定。中国人保财险撤销金融街营业部，叠加过去五年超1万家保险分支机构退出市场，业务缩编直接推动机构外迁。

银河证券、长城资产、东方基金等曾以金融街为总部的企业，早在2021年便转向丽泽商务区。同年搬走的还有方正证券，迁到了朝外商圈的兆泰国际中心。

更早的2020年，著名外资金融机构摩根士丹利也从金融街迁出，搬到了安定门外中粮置地广场。

近十年来，有不少基金公司和华夏基金一样陆续搬出金融街。根据同花顺iFinD统计，截至2025年3月14日，在北京有办公总部的基金公司一共有37家，但只有4家位于金融街，分别是工银瑞信基金、建信基金、惠升基金和国寿安保基金。

至于金融企业为何迁出，业内人士分析认为，主要是成本和市场倒逼的结果：

一是租金压力增大。金融街在过去十几年（2023年之前）的时间里，一直保持在写字楼最贵租金前五的位置。2023年前租金为亚奥商圈的2-3倍。以华夏基金为例，其原租金达16元/平方米/天，迁至北辰中心后有效租金降至3.5元，降幅超75%。

二是金融机构自身的业务调整。险资分支机构缩减，投行收入“腰斩”、并购重组成主流，企业更倾向在成本更低、政策更灵活的区域布局。数据显示，2020年-2024年，退出市场的保险公司分支机构分别为971家、2197家、2966家、2060家、2013家。由此可知，过去5年，已有超1万家保险分支机构退出市场。

三是新兴商圈崛起的竞争。丽泽、亚奥、城市副中心等区域通过低价策略（如免租期、装修补贴）和产业配套（金融科技、财富管理）吸引企业。例如，丽泽商务区2024年入驻率达75%，均价仅4-6元/平方米/天。

金融街当前的困境，本质是经济增速换挡与城市多中心化趋势下的必然结果。

截至2024年末，金融街甲级写字楼空置率较2021年上升10个百分点，英蓝大厦等标志性楼宇租金跌幅远超同期学区房。仲量联行数据显示，2024年北京甲级办公楼租金同比下降16.1%，金融街子市场部分业主甚至以低于平均价40%的条件招租。核心商圈租金收入缩水，连带周边商业、酒店等配套业态经营承压，形成“空心化”连锁反应。

背后核心原因需要从自身和外部环境两个方面考量。

一方面，金融街母公司现金流紧张，长期依赖高杠杆扩张，2023年末有息负债达721.97亿元，现金净流出32.03亿元，流动性紧张制约物业升级投入。传统“重资产持有”模式难以适应市场变化，导致资产回报率持续下滑。

与此同时，政策性优势也在下降。以往，金融街不仅分布着全国性银行总部、头部券商、保险资管等机构，形成了完整的资金链和销售网络，还是证监会等监管部门所在地。基金公司选址于此，对机构业务来往、代销渠道合作、监管机构对接等方面大有裨益。

近些年由于租金成本等因素，部分基金公司陆续搬出金融街，聚集地朝东城和朝阳靠拢。但对华夏基金等已具有足够规模、渠道等资源护城河的老牌公募而言，搬离金融街并不会影响其行业地位和发展战略。

再加上金融机构正在构建新的集聚生态。从城市战略发展层面来看，金融街正在与其他商圈联动互补，但在垂直办公租赁领域视角来看，金融街商圈的原有客户正向其他区域分散。

例如新兴金融企业占比超90%的丽泽商务区，正在成为承接外溢需求的核心区域。截至2024年底，丽泽金融类企业达484家，其中新兴金融企业445家，占金融企业的91.9%。在机构层次构成上，涵盖了证券、保险、资产管理、金融科技等多个领域，包括银河证券、长城资产、中信证券资管、Thunes易付达、路孚特等国内外金融企业均已入驻。

而另一边的城市副中心，正着力打造“全球财富管理中心”。截至2025年1月，城市副中心已连续四年保持千亿级投资强度，注册金融及关联机构累计超过460家，金融业增加值连续三年占GDP比重超10%。

除了这两个区域外，由“动批”升级而来的“金科新区”，以及产业结构日趋成熟的亚奥商圈，未来的市场竞争力都不容小觑。

作为中国金融机构和金融人才聚集度最高、人民币资产流量最大、税收贡献最为突出的区域，金融街的金融资源集聚特征及其辐射带动效应，不仅提升了北京对其他生产要素及市场主体的吸引力与服务能力，而且增强了对全国金融市场的服务辐射能力，从而推动完善提升首都北京的城市功能。

有关数据显示，金融街以全市0.02%的面积，贡献了全市近40%的金融业增加值，创造了全市70%的金融业三级税收贡献。区域内金融机构资产规模超过150万亿元，约占全国三分之一。金融业从业人员20余万人，其中三分之二为硕士研究生以上学历，聚集了大量高级金融管理人才。

近五年，金融街新入驻金融机构共243家，注册资本金5247.14亿元。新入驻机构中一半以上为新兴金融业态，三分之二以上为国家金融改革衍生的重要机构，区域业态结构持续优化，服务国家金融改革发展能力更加突出。

事实上，金融街及西城区这两年采取了很多自救措施，从流量激活、财政激励以及扩大市场化空间等方面发力。

比如升级金融街论坛。以年度国际论坛为支点，扩大分论坛覆盖领域，吸引全球资本关注。2024年论坛期间，西城区政府联合金融机构推出“金树街美食节”“走进西城”等配套活动，试图通过软性服务增强区域黏性。

在招商引资创新方面，西城区政府推出“金融科技企业租金补贴计划”，对入驻指定楼宇的区块链、量化交易企业给予40%租金返还，单家企业年度补贴上限500万元。政策实施半年已吸引36家Fintech企业入驻，消化空置面积2.3万平方米。

楼宇改造方面也配套了相应的财政激励。比如通过“城市更新专项基金”对实施绿色改造的业主给予30%成本补贴；英蓝国际大厦获2800万元补助完成光伏幕墙改造，年节电达320万度；国企大厦利用补贴将电梯等候时间从90秒压缩至35秒，租户满意度提升22个百分点等。

另外，市场化的空间优化也在积极探索。如租金探底与灵活租赁方面，2024年金融街甲级写字楼租金同比下降16.1%，部分楼宇新租极限价低于市场均价30%。业主甚至推出“报价降40%锁定客户”的激进策略。还有混合业态引入方面，在核心区保留金融机构总部，外围区域引入律所、咨询等专业服务机构，形成“金融+专业服务”生态圈，缓解单一业态依赖。

在推动区域扩容方面，落实西城区政府规划的“金融街东扩”及地下空间联通计划，缓解交通瓶颈，拓展高端商务配套。同时加快空间价值重构，从“租金高地”转向“功能高地”，通过文化、科技等元素提升空间附加值。

正如金融街LED屏上依然闪烁的标语“中国的金融街，世界的金融街”，这座承载中国金融改革记忆的街道，正站在十字路口。它的转型，不仅关乎区域经济命运，更折射出中国金融业从规模扩张向质量提升的深层变革。

参考资料：

《近6年搬离金融街的知名金融企业盘点》，商办互联

《"老十家"公募搬离金融街！基金公司"门面"背后藏有"密码"》，券商中国

《降债之后，金融街为转型铺路》，观点新媒体

来源：金融八卦女一点号