摘要：刚刚过去的2月份，绿城中国成功发布了两笔美元债优先票据，合计融资5亿美元。绿城美债成功融资意义非凡，它意味着时隔两年多的美元债市场正式破冰。

01 财务状况改善，房企融资环境持续向善

进入2025年，整个房地产市场融资环境不断改善。

刚刚过去的2月份，绿城中国成功发布了两笔美元债优先票据，合计融资5亿美元。绿城美债成功融资意义非凡，它意味着时隔两年多的美元债市场正式破冰。

美元债之外，民营房企发债规模也有显著增加。根据中指研究院数据统计，2025年1月，房企债券融资总额为509.8亿元。不止总量有所增长，房企融资结构也更趋多元，500多亿融资中信用债融资占比51.3%，ABS融资也占到了48.7%。

熟知行业的朋友都知道，房地产行业具备显著的重资产、重资金特征，其对现金流要求极高。毫不夸张的讲，此前不少房企暴雷，都与资金链断裂密切有关。

上述令人振奋的融资数据释放了一个极其重要的信号：逐渐宽松的融资环境，不再局限于“救项目”，而是转向“保企业”。整个地产圈遂形成了一个比较统一的声音，2025年房企暴雷几乎是不可能事件。

这并非盲目乐观。实际上，2024年924新政明确喊出“促进房地产市场止跌回稳”，便彰显最高层维稳房地产市场的决心。此后，供给端市场开始加大贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地；需求端不断放开住房限购政策，降低存量房贷利率.......

以观察者视角看，整个行业走出了一次双向奔赴：在国家适时拉行业一把背后，不少知名房企实现了卓有成效的降负债、控风险。

以绿城中国为例，2024年公司总借贷1371.87亿元，较2023年1461.42亿元下降89.55亿元，净资产负债率为56.6%，较2023年的63.8%下降7.2个百分点。

龙湖集团也不遑多让，2024财年公司有息负债总额为1763.2亿元，较2023年末下降163亿元。同时，公司净负债率同比下降4.2%至51.7%，剔除预收款后的资产负债率同比下降3.2%至57.2%。

绝对数额之外，龙湖各项财务指标也持续保持优势。比如平均融资成本降至4%，平均合同年期拉长至10.27年，外债占比下降至13.6%，一年到期债务比例降至17.2%......

华润置地的债务控制更是相当不错，截至2024年底，华润置地净负债率继续降低了0.7个百分点至31.9%；当然，剔除预收款后的资产负债率与龙湖相差不大，依旧维持在55.6%。

自助者，天助之。头部明星房企的积极偿债，在保证财务指标更健康、安全之外，也给行业传递了更大信心，而这又推动的整个市场融资环境的持续向善。

02 经营业务发力，房企解题有了新思路

债务指标向好只是表象，其背后反映出房企经营战略的不断进化升级。

一个显著的特点是，过去几年“去债”被一众房企视作优先级最高的战略目标。即便因此放慢发展速度，也再所不惜。比如，从2022年起，龙湖主动进行城市聚焦，在开发业务上做“三提三降”，主动地收缩、出清、整合。这些前置的“刹车”动作，为债务结构优化腾挪出了空间。

除了提前踩刹车，愈发求变的房企也坚定开启了业务腾挪。

这里有两类典型进击路线：一类是将开发业务聚焦于购买力更强、更具确定性的一二线城市；另一类则是向更易创造现金流的经营性业务升级。

中海与绿城是将开发业务聚焦一线的典型代表。来看几组典型数据，2024财年中海在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1640.4亿元，占整个集团（不含中海宏洋）的60.6%。

再来看绿城，2024年公司在北上杭3个城市全年新增货值553亿元，同时将权益占比大幅提升5个百分点至79%。

与中海、绿城聚焦一线相比，华润与龙湖开辟出了经营性业务的第二增长曲线。

2024年，华润置地实现营业收入2788亿元，核心净利润突破250亿元。尤值一提的是，经常性业务在总营业收入占比14.9%的情况下，贡献出了40.7%（破百亿）的利润。而据管理层透露，2025年华润经常性收入业务核心利润占比会达到45%以上。

说起经营性业务，龙湖在这方面依然可圈可点。

2024年，龙湖集团实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104.0亿元。在千亿营收大盘中，运营及服务业务合计实现营收267.1亿元，营收占比升至21%。

具体来看，由商业投资、资产管理航道组运成的运营业务板块，2024年不含税租金收入135.2亿元，毛利率约75%。以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元，毛利率为31.4%。

在2024年度业绩会上，龙湖管理层介绍了过往债务转化“两步走”的思路：

其一，强化正向经营性现金流，减弱业务与高杠杆的捆绑，转而以内生动力驱动发展；其二，抓住政策红利，增加经营性物业贷，拉长借贷年期、降低融资成本。

按照龙湖给出的时间表，至2025年末，龙湖的有息负债将下降到1400亿元左右；至2028年，公司经营性收入贡献占比将达到50%。

从创造现金流到实现营收再到沉淀利润，经营性业务正成为华润、龙湖等房企破解债务难题的新思路。

03 行业大浪淘沙，优质房企低调冲锋

尽管行业“止跌回稳”趋势明显，多数房企财务安全改善，但整个行业依旧面临着不小的挑战。

根据Wind数据，截至3月7日，A股、港股房地产上市公司共90家内地房企发布了2024年业绩预告。统计显示，在上述90家房企中，共有60家业绩房企预亏，其中33家连续亏损，另有27家则是首次出现年报亏损。

在这些业绩预亏的企业中，甚至不乏龙头房企的身影。

结转毛利率下降，是本期房企业绩下滑的主要原因。说白了，就是2019-2021年上半年那波频出的高价“地王”，影响了2-3年后（如今）一众房企的利润表现。

但从另一个维度看，这也意味刚刚过去2024或是整个行业的业绩筑底之年。结合今年持续宽松的融资环境，我们有信心2025年房企产行业大概率会实现强有力回升。

但在这个过程中，大浪淘沙与强者恒强的现象不可避免。尤其是那些财务状况良好、子弹充足的房企，存在着更大的机会。

实际上，有实力的房企已经悄悄开启了新一轮冲锋。

刚刚迈入2025年，金地便重启拿地。年初两个月，该公司相继在杭州临平区、上海市松江区斩获两块土地，项目成交总价分别为1.86亿元和8.15亿元。

3月25日，滨江集团更是以总价77.415亿元摘得两宗杭州地块。此前的1月24日，滨江集团还以54.56亿元成功竞得湖墅单元地块，溢价率达到了71.25%。

龙湖集团也是行业为数不多还在积极土储的优质房企。2024年，得益于稳健的财务盘面，龙湖集团坚持“量入为出”的原则，在波动的市场环境下持续把握优质投资机会，在高能级城市获取土地。

报告期内，龙湖在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等9座城市获得9幅土地，新增权益地价51亿元。

2025年一季度，龙湖已在上海、苏州获取了两幅优质土地，合计拿地金额超18亿元。。

行业分析人士指出，房企积极拿地透着自信，但这更多还是取决于自身财务状况。“说的通俗点，在降负债的至高战略下，有钱的房企才有实力拿地。而这些房企，也大概率会在行业筑基后率先展开反击。”

根据银河国际释放的消息，2025年龙湖到期的境内债和海外银团都将通过正向经营性现金流和经营性物业贷覆盖。龙湖在2026~2027年每年到期债务仅50亿~60亿元人民币，其偿债规划清晰，流动性风险极低。

对此，银河国际将龙湖视为民营房企中“最具防御性开发商”之一，与中海、华润并列首推名单。

来源：时悦星空