摘要：近年来，中国房地产市场经历了深度调整，各种观点众说纷纭。知名经济学家、重庆市原市长黄奇帆多次就此发表演讲，以其独特视角和丰富经验，对中国房地产市场的现状、问题和未来走向提出了系列深刻见解。

著名经济学家黄奇帆对中国房地产的深入分析，为理解市场变化提供了清晰路线图。

近年来，中国房地产市场经历了深度调整，各种观点众说纷纭。知名经济学家、重庆市原市长黄奇帆多次就此发表演讲，以其独特视角和丰富经验，对中国房地产市场的现状、问题和未来走向提出了系列深刻见解。

本文系统整理黄奇帆关于中国房地产的核心观点，为关注房地产市场的人士提供参考。

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01 五大指标揭示市场深度调整

黄奇帆指出，若仅按年度指标环比同比计算，可能无法完全感知市场变化幅度，但将2024年指标与2020年高峰期相比，就能看出调整程度惊人。

他列举了五个关键指标：

1. 建筑量：2020年22亿平方米 → 2024年约6亿平方米（下降约65%）

2. 一手房销售：2020年18亿平方米 → 2024年约5亿平方米（下降约60%）

3. 土地批租量：2020年8.7万亿元 → 2024年约3万亿元（下降约60%）

4. 房价：相比2020年下降约40%-50%

5. 按揭贷款量：相比2020年减少约50%

黄奇帆认为，这是中国房地产20年来最严重的一次调整，但也是对过去多年过热发展的正常修正。

02 区别于美日危机的底层逻辑

针对不少人担心中国房地产可能重蹈美国次贷危机或日本房地产泡沫覆辙，黄奇帆明确表示，中国房地产既不具美国次贷危机基因，也不具备日本房地产长期拖累经济的基因。

不同于美国次贷危机

美国次贷危机根源在于金融系统的高杠杆和不良资产的集中爆发。美国政府当时曾允许零首付购房，并允许消费者套现增值部分，加上银行将次贷打包为CDS债券并高杠杆发行，最终引发系统性风险。

而中国政府从未允许任何地方和企业搞零首付，对各种违规行为一直严厉打击。中国房地产的不良债务也从未被打包高杠杆发债。

不同于日本房地产危机

日本房地产危机特点是房地产泡沫调整和金融系统泡沫崩盘结合在一起，加上美国对日元的“割韭菜”操作。更重要的是，日本当时城市化率已达77%（户籍人口），城市人口增长空间有限。

中国目前户籍人口城市化率仅48%，过去几十年增加了30个百分点，今后几十年还有30个百分点的增长空间，有足够的循环空间化解当前问题。

03 政府收储库存的一举三得

面对房地产危机，黄奇帆认为关键问题是产能过剩，约有20亿平方米的一手房库存，导致约10万亿现金流无法回流，引发三角债问题。

他特别指出，政府收储库存是一举三得的措施：

1. 增加老百姓理财渠道：通过发行ABS债券，提供约4%的利息收入，高于银行存款利率。

2. 提升保障房供应能力：政府可将收购的房产转为保障房，使全国15%人口获得保障房居住能力。

3. 化解三角债问题：开发商获得资金偿还债务，债权人又能继续偿还自身债务，多次循环后可出清10-20万亿三角债。

黄奇帆透露，国家最初投入3000亿，去年九月底宣布拿3万亿，预计未来可能总计投入几万亿甚至10万亿来收购房地产库存。

04 房地产企业将大幅减少

黄奇帆还预测，中国房地产企业数量将从9万多家降到2万家以内，实现行业洗牌。

他指出中国企业房产系统融资在经过这次改造后，会将房产商从80%、90%的负债率，着力降到50%左右。全世界房产商负债率都不超过50%，香港所有房产商平均负债率仅30%-40%。

高负债率的原因在于源头上没管好：买地的钱是借来的，开发贷又是借来的，按揭贷款还是借来的。三重负债叠加导致80%、90%的负债率。

05 2025年：止跌回稳的新起点

黄奇帆明确预测，2025年中国房地产将止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点，将不再对中国经济形成负拉动。

止跌回稳后，在未来15-20年，房地产将随经济同步增长，这是一个新格局。

关键驱动因素包括：

· 城镇化进程：为楼市注入持续需求

· 政策支持：稳定的财政与货币政策为市场提供底部支撑

· 新发展模式：房地产从“高周转”转向“高质量”，以满足刚需与改善型需求为核心

06 房价收入比趋向合理

黄奇帆还分析了房价收入比的变化。2020年，中国房价收入比高达23-30，意味着普通家庭需要23-30年才能买得起一套房，远高于国际普遍的7-10年。

经过近几年调整，房价回归到2014、2015年均价水平，收入房价比缩小一半，普通家庭大概需要10-20年可以买一套房。

如果未来每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，到那时房价收入比也会缩小到8到10年，最终跟世界合理的性价比相当。

07 对普通人的建议

基于黄奇帆的观点，对普通家庭有以下建议：

1. 优化资产配置：规避三四线城市且人口外流地区的房产、楼龄超过二十年的老旧小户型、远离市中心且空置率高的新区楼盘。

2. 现金为王：运用梯形存款策略增强风险抵御能力，将资金科学分配为不同期限的定期存款。

3. 关注政策导向：把握保障性住房改造带来的转型机遇，如政府提供的补贴和“以旧换新”政策。

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黄奇帆对中国房地产的分析给出了一个清晰结论：最困难的时期即将过去，2025年将是市场止跌回稳的转折点。

未来房地产市场将告别“野蛮生长”时代，迎来更加稳健、更加可持续发展的新阶段。

对于从业者和关注者来说，这既是挑战，也是机遇——关键在于认识到中国房地产的底层逻辑已经发生了根本性的转变。

来源：城市信号