摘要：不久前，在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示：“城中村改造范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模”。

旧改是城市发展的重头戏，也是房地产行业发展的新机遇。

不久前，在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示：“城中村改造范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模”。

而在春节后召开的高质量发展大会上，广州宣布2025年城中村改造计划完成固定资产投资1000亿元以上。计划新开工老旧小区改造156个小区，围绕打造完整社区推动14个成片连片改造示范项目，深入探索城镇危旧房改造路径。

在此背景下，广州各区旧改火力全开，近段时间以来旧改动态密集刷屏，尤其是多个项目补偿方案成为热议的焦点。预计不久的将来，广州将有一大批旧改项目上市，届时将对市场供需关系造成一定影响。

01
多个旧村改造公布补偿方案，
最高补偿5.6万/平！

近期，广州多个旧改项目动作频频。

其中备受关注的黄埔区，先是沧联旧改项目实施方案正式获黄埔区政府批复，项目改造成本为123.15亿元（不含土地出让金），改造范围总用地面积114.03公顷，规划计容总建筑面积366.30万平方米。成为黄埔区又一巨无霸旧改项目。

紧接着，广州公共资源交易中心显示，黄埔区下沙社区裕丰围旧村改造项目（G2025-001)公开引入中交投资有限公司（主）与广州峻森投资有限公司（成）联合体成为合作企业。据了解，去年11月，由科学城城更集团负责的下沙（裕丰围片）旧村改造实施方案（片区策划）已获得广州市黄埔区政府批复。

而黄埔区另一巨无霸旧改项目南岗南片旧改传出消息，将项目模式调整为“依法征收、净地出让”的城中村改造模式（做地模式）。

作为黄埔区最贵的旧改项目之一，南岗南片总建筑面积超323万平，总投资约147亿元。项目自2018年启动以来，拆除率超8成，但后因合作开发商暴雷和政策限制陷入停滞，临迁费拖欠超12个月。随着模式调整，南岗南片旧改项目或将迎来转机。

同时，近日黄埔区又传来旧改捷报，茅岗路西旧改塘口片迎来第一场户型摇珠分房，共计可提供555套回迁房房源。

值得一提的是，荔湾区、白云区、天河区多个旧改项目相继公布拆补方案。

其中，荔湾区发布了山村、坑口村旧改征收补偿方案征求意见稿，补偿方式包含货币补偿、房屋产权调换和房票安置三种方式。有产权登记的住宅最高补偿均为4.46万/㎡，叠加奖励后最高可达5.6万/㎡！

复建安置方面，合法补偿面积按1:1计算；若实测超出合法补偿面积（在2009年12月31日前已建成，四层以内部分），按1:0.8计算安置面积。每户住宅安置面积不超过280平方米，超出给予货币补偿。

此外，白云区也发布了三元里旧改项目、罗冲围松溪片区改造项目国有土地房屋征收方案意见稿，住宅最高可补2.48万/㎡，再加上征收奖励费、补偿费等，最高补偿超3.78万/㎡。

而天河区凌塘村三社社员大会也表决通过了开发方案、户型配比、补偿安置。其中，根据补偿安置方案，货币最高补1.6万/平（不含其他奖励）。

此外，天河智谷大观村复建安置房项目通过广州公共资源交易中心发布合作建设招商公告，并确定广州高新技术产业集团有限公司为合作企业。据悉，该‍‌‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌项目总投资约129461.00万元，其中建设总投资约93623.46万元。项目招商总金额约人民币78869.60万元（最终批复为准）。

02
黄埔再次大手笔投入旧改，
500亿投资撑起广州半壁江山！

旧改动作频传的背后，是各区大手笔推进的年度旧改计划。其中：

黄埔区：推进26个模式项目，完成城市更新固投500亿元

作为广州旧改重地，尽管没有在节后的高质量发展大会中提及城市更新，但3月黄埔区专门召开了全区全面深入推进城中村改造大会。同时，黄埔区正式公布年度旧改计划：2025年计划推动26个新模式项目全面实施改造，以新模式270亿元投资进行撬动引领，全区城市更新项目2025年力争完成固定资产投资不低于500亿元。

与此同时，今年广州设定的城市更新固投目标为1000亿元以上。可以说，仅黄埔区自己，就撑起了广州旧改固投目标的半壁江山，相当之豪迈，但也可以预想到完成难度的艰巨，能否顺利达成目标非常值得期待。

资料显示，去年黄埔区城市更新固投总量、增速双居广州第一；房票安置、专项借款、配售型保障房建设、新模式转换等创新举措，拿下五个全国全省“第一”。

当前，黄埔区68个改造项目中，61个已获批实施，今年要安置的面积2800万平方米。截至目前已建好安置房489万平方米，在建1040万平方米，今年预计开工500万平方米。

值得一提的是，2025年黄埔区房票政策将进一步升级，计划发放量达20亿元，推动村民安置和商品房去化，使用范围计划覆盖到富余安置房、政策性用房及公寓物业，并推动跨区通用。

如此大手笔投入的目标，那么巨额改造资金从何而来？据了解，黄埔区构建了“国企领投+政策资金+市场资本”的多元融资体系，其中今年计划使用专项借款160亿元，相比去年已使用的11亿元专项借款，达到了约13.5倍的增长。

天河区：城更固投350亿，凌塘村成首个获批旧改新模式项目

天河区综合采取拆除新建、拆整结合、整治提升三种方式，全覆盖推进全区23个城中村改造，力争今年完成城市更新固定资产投资350亿元。

当前，天河区正在全力推进凌塘村、元岗村、长湴村、吉山村、岑村、柯木塱等旧改项目。在2月7日召开的天河区高质量发展大会上，冼村街表示将加快完成冼村改造动迁收尾工作，元岗街、凤凰街也分别强调全力推动元岗村、柯木塱村等城中村改造项目落地见效。大批旧改预计又将为天河区带来充足的供应货源。

其中，位于环五山创新策源区的长湴村、元岗村是天河区重点推进的“依法征收、净地出让”模式的城中村改造项目，其控规方案已于2月15日开展规划公示。近日，广州市规划和自然资源局天河区分局组织召开了环五山创新策源区长湴片区、元岗片区整村控规方案专家咨询会。按照今年6月底前城中村改造项目首期安置房开工建设的要求，加快推进两村首期项目控规方案及整村控规方案的编制和上报审批工作。

值得一提的是，天河区凌塘城中村改造项目首期地块用地获省政府批复，该地块全部为复建安置用途，面积为3.5024公顷，是天河区近期开展推进“依法征收、净地出让”城中村改造新模式项目中首个获得批复的城中村改造项目。

海珠区：力争政策资金+专项借款超300亿元

根据计划，今年海珠区力争申报上级政策资金和城中村专项借款超300亿元。“拆、治、兴”并举，康鹭片区6月底前完成首期地块35万平方米集体物业拆卸；加快三滘村、东风村首开区安置房建设，全运会前建成新中轴绿轴示范段。

荔湾区：推进新旧两种模式城中村改造，力争完成投资125亿元

根据规划，荔湾区将统筹抓好历史文化街区和老旧小区微改造，深入开展城中村人居环境综合整治。统筹推进新旧两种模式城中村改造，力争完成投资125亿元。

随着白鹅潭等重点发展区域加快建设，已正式公布拆补方案征求意见的山村、坑口村等旧改项目也将加速推进落地。

据了解，作为全市第一批城中村改造“依法征收、净地出让”新模式试点项目之一，位于白鹅潭商务区核心腹地花地河西片区的山村城中村改造项目已于去年举办动工仪式，改造范围共计63.12公顷，项目总投资约180亿元。

越秀区：激发老城活力，实施33个城区品质提升项目

提速广州火车站片区改造及瑶台城中村拆迁、安置房建设工作，年内完成新开工安置房2000套以上。

番禺区：加快实施柏堂村等31个项目

今年，番禺区将加快实施柏堂村等31个项目，助力柏堂村城中村改造等“攻城拔寨”项目建设“全速跑”。

节后，番禺区城市更新局接连召开了村镇工业集聚区更新改造试点项目专题会议与市桥核心区成片连片旧城改造工作会议，将结合危旧房改造、老旧小区微改造、老旧街区提升等，有序推动市桥街核心区成片连片改造工作。

白云区：完成改造投资280亿元、使用专项借款180亿元以上

白云区提出，推动城中村改造继续走在前列，完成改造投资280亿元、使用专项借款180亿元以上。加力提速推进“5+5+X"城中村改造，探索建立“人房地钱"要素联动机制，完善优质公共服务设施和生活配套。

此外，今年白云区将有17个老旧小区迎来升级改造。

南沙区：“全运年”加速推进7大旧改项目

当前，南沙区共有东井村、广隆村、大涌村上下街、塘坑村、鹿颈村、东流村7个“依法征收、净地出让”新模式旧改项目，这也是南沙区重点并全面加速推进的改造项目。

据了解，7个旧改新模式项目均位于南沙区重点发展区域，其中：

塘坑村、大涌村（上下街）、广隆村位于明珠湾起步区慧谷西重点片区内。作为明珠湾的“最后一块拼图”，慧谷西片区规划建4所九年一贯制学校、1所小学和11所幼儿园，1所文化中心和1所展示馆，同时未来规划沿江建设景观带和海滨路，建设“滨江休闲文化岛”。

去年9月中旬，南横村、东井村两个首批城中村改造示范项目复建安置启动区顺利动工；同年11月，塘坑村、鹿颈村、广隆村、大涌村等4个第二批城中村改造项目复建安置启动区顺利动工；紧接着12月，东流村城中村改造项目举办开工活动。

早前南沙城市更新公司发布消息称，南横村城中村改造项目放款6亿元，大涌村(上下街)城中村改造项目放款4亿元，合计10亿元！

此外，当前南沙区也正在全力推进金洲—冲尾村、大涌村新村街、东瓜宇村、东湾村吸水脚、坦尾村、亭角村等9个旧模式改造项目的有序建设。

近日，南沙东湾村旧村改造融资地块——位于凤凰大道西侧、大山乸东侧，拟以协议出让方式成功供给广州星月湾实业发展有限公司 ，出让价格为18056万元。据了解，星河地产于2019年3月份拿下的东湾村更新改造项目，规划为集南沙政务中心、商业中心、企业总部中心、人文艺术中心四大中心于一身的综合配套大城，这其中就包括现在的星河东悦湾、星河COCO Park、华师附小。

花都区：探索旧改新路径，屡夺广东省多个“首次”引央媒聚焦

在旧改方面，花都区积极探索旧改新路径，创立了广东省多个“首次”。

去年，广州探索“原拆原建”危旧房改造新模式，出台《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》和工作指引，正推进25个试点项目，其中花都区集群街2号居民楼成为全省首例多业主筹资的危旧房拆危建新项目，为老城区危旧房的拆旧建新提供了“花都经验”，吸引人民日报、新华社、中国日报等众多央媒聚焦。

此外，花都区正式动工建设的新华坊危房拆除重建项目，探索运营权有偿让渡的模式，业主让渡20年运营权，以未来的租金收益替代当前的改造出资，实现不直接出资换新房，为破解危旧房改造的筹资难题提供了一条新路径。

今年节后，花都正式启动狮岭镇新庄村村镇工业集聚区改造项目，这是广东省首宗采用低效用地政策批复的项目，同时也是广州市村镇工业集聚区改造“试点项目”。

增城：启动5个城中村改造、完成投资100亿元

实施城市更新大攻坚行动，启动5个城中村改造、完成投资100亿元，推进1000亩低效用地“工改工”，挖潜置换存量空间，改善生产生活环境，推动现有产业升级，导入新兴产业，创造新的产业生态。

从化：加快推进东风村、禾仓村首开地块建设

从化区加快推进东风村、禾仓村首开地块建设，积极谋划积极谋划S118沿线和街口老城区城中村改造项目

03
大批旧改项目上市，冲击市场格局

庞大的旧改项目将为市场提供大量新房供应，冲击市场格局。根据克而瑞统计，从各区供应看，黄埔区为全市绝对主力，未来五年共供应658万㎡旧改货量，年均供应量约132万㎡，在目前正常推进下，预计2026年开始进入供应高峰。以下为黄埔区几个具有代表性的旧改上市项目：

双沙旧改上市项目：中建海丝城

由中建八局华南投资公司投资、建设、运营的黄埔区双沙城市更新项目首批次回迁房顺利开启交付。当前项目17号、19号、11号地块等三个回迁房地块已经开工建设。

该旧改项目上市项目为中建海丝城，在售均价约34000元/㎡，主推建面约78-117㎡三至四房高层住宅（数据来源：安居客）。中建海丝城位于老黄埔，当前项目小学已经封顶，去年12月，华中师大黄埔实验学校签约落地；首期推进的旧改地块已平整完毕。

珠江村旧改上市项目：中交四航·珠江春

去年11月，黄埔区珠江村旧村改造项目7号、3-1号地块区域地下室结构全面封顶，顺利冲出“正负零”，5号地块正式开工。据了解，未来7号地块将为回迁居民提供近千套住宅。

当前该旧改项目上市项目中交四航·珠江春，其营销中心已开放，主推建面约130-180㎡四房，在售均价约5000元/㎡（数据来源：安居客），规划建设购物中心、高端住宅、康养中心、生态公园，配建18班幼儿园、45班学校。

文冲东旧改上市项目：中建·未来方洲

文冲东项目下辖渡头、文元、江北三大村民片区，涉及楼栋两千余栋，涉及人口数近六千人，整个项目复建安置区可回迁约150万㎡。其中，渡头片区共有612套、江北东片区共有2313套、江北中片区共有1312套、东西坊片区共有856套、文元片区共有3194套。

去年11月，文冲东项目回迁安置房摇珠分房活动渡头片区直接选房阶段完满结束，3栋共计612套回迁房。而文元片复建安置区已经开工建设，江北片安置区业已举行开工奠基仪式。

其上市项目为中建·未来方洲，目前在售建面79-142㎡高层住宅，在售均价约43000元/m²。（数据来源：安居客）

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来源：房地产导刊