摘要：郑州在售楼盘超300个，其中分销依赖度大于60%的项目占比82%。更有甚者，某些楼盘给中介分销的佣金动不动超过5个点，甚至有楼盘给到8个点！

一个可怕的事实在郑州楼市出现了：

郑州在售楼盘超300个，其中分销依赖度大于60%的项目占比82%。更有甚者，某些楼盘给中介分销的佣金动不动超过5个点，甚至有楼盘给到8个点！

这里面有几个问题，需要注意：

一是市场的定价权不再是有关部门，或者开发商，而是房产中介，不然不给你卖，你能怎么办？

二是开发商老板，几乎砸锅卖铁投入几个亿，却成了最大的包工头，给房产中介打工了，不相信的话，你看看开发商几乎不赚钱，但房产中介佣金比例却越来越高！

三是开发商的营销团队，感觉就像房产中介的接待团队，自身的价值越来越弱。

比如这样的场景，是不是很常见：

“李老板，本周贝壳渠道占比又占到87%了。”

更可怕的是，这种令人窒息的现实，仍然在郑州楼市蔓延。

一、困局：被渠道“卡脖子”的开发商

“不加点，就没客户。”这句话成了多少营销总的噩梦？

当我们把80%的营销费用倾注给单一渠道时，换来的不仅是节节攀升的佣金成本，更是三大致命危机：

这绝非危言耸听。一位开发商曾经私下对我疑问：

每个月都能卖出去七八十套房子，一年下拉1000多套，那证明产品没有问题，市场也没有问题，但是自家的营销团队却三个月没有独立获客，却成了最大的问题！

之后，他决心变革。中间有次喝酒，他直接当着营销总的面对我说：

你说我让房产中介赚了那么多钱，他们是不是还会骂我傻X，这怎么可以？太TM窝囊了！

二、破局：新媒体不是另一个渠道，而是重建营销生态的契机

新媒体卖房的价值，绝非简单增加一个获客途径。它的核心价值是重构开发商自主营销能力：

1. 技能重塑：从“工具人”到“内容创作者”

“最大的收获不是省了渠道费，而是找回了团队的亮剑精神。”该项目营销总如此评价。

2. 精准曝光：用内容筛选用户，而非广撒网

传统推广在说“我们楼盘多好”，而新媒体在做“为特定人群解决特定问题”。

我们为金投豫发豫园打造的《改善置业的三个认知陷阱》系列内容，其中单条直接带来13组精准到访，两套成交。秘诀无他：

忘记推销，专注价值输出。

3. 价值重构：从价格战到价值战

当你能通过内容直接触达目标客群、传递产品价值时，就无需再陷入无休止的价格内卷。你的售楼部不再是“比价中心”，而是“解决方案提供者”。

三、行动：三个步骤，开启破局之路

基于我们操盘多个项目的经验，破局需要三步走：

第一步：认知革命

高层必须认识到：新媒体不是锦上添花，而是生死存亡的战略选择。

第二步：系统重建

把新媒体当作新渠道是最大误区。它需要从组织架构、绩效考核到资金投入的全面重构。

当前，郑州楼市绝大多数楼盘都配置了包括运营+主播在内的新媒体团队，然而效果却不能让人满意。

为什么呢？因为开发商解决的是单点问题，有了主播和运营，你投流、转化、场景、文案、拍剪、制度、流程等等都没有很好的解决！

第三步：持续深耕

内容建设没有捷径。近期，我重新闭关进行线上卖房方面的学习，包括全网、全域、全能，多个方面的打法。

比如杭州的朋友卖千岛湖的房产，在视频号上获客，客资大概在50元一条，是不是很神奇？我学的就是这个。

同时，针对郑州楼市同仁关注的投流问题，我沉淀了《小风车线上卖房投流方法论》，只需要16.8元，你就能系统了解学习投流的方法论！

结语：重启增长的时代机遇

当下正是郑州开发商重启增长的最佳时机——当同行还在渠道依赖中挣扎，率先完成新媒体转型的企业，已经悄然构建起未来的竞争壁垒。

开启转型，回归自我，我们共同创造。

来源：郑在说房一点号