摘要：当前火热的REITs（Real Estate Investment Trust：不动产投资信托基金）市场，正迎来进一步扩容发展的新机遇。如何破解盘活存量资产难题并形成REITs产品？投资机构如何看待REITs的长期配置价值？REITs市场未来如何在规则完善、税
当前火热的REITs（Real Estate Investment Trust：不动产投资信托基金）市场，正迎来进一步扩容发展的新机遇。如何破解盘活存量资产难题并形成REITs产品？投资机构如何看待REITs的长期配置价值？REITs市场未来如何在规则完善、税收政策优化等方面实现突破？
11月8日，陆家嘴金融沙龙第35期圆桌对话环节中，嘉宾们围绕上述议题展开了热烈讨论，贡献了各自的真知灼见。
圆桌对话主题为“REITs市场在扩容背景下的发展路径探索”，由华安基金管理有限公司公募REITs分管协调人、华安未来资产管理（上海）有限公司董事长杜煊君主持。中证指数有限公司估值业务部总经理周夏风、中信证券全球投资银行管理委员会债务融资业务线总监毕自强、上海城投控股投资有限公司副总经理张毅、大华银行（中国）有限公司企业银行部房地产、酒店及基建行业主管王吉茹担任对话嘉宾。
发展零售端的REITs指数投资产品，探索将银行理财资金引入REITs市场
站在指数化投资的视角，周夏风认为，从未来产业发展迁移和供需变化来看，产权类REITs的发展更值得看好。比如，数据中心、IDC的建设，在AI爆发式增长的驱动下，算力建设的资本开支投入将带来这一类资产的增长空间。
周夏风还看好养老设施REITs的未来发展，中国目前面临人口结构的长期变化，这一长周期趋势和REITs发展契合，存在比较明确的增长空间。另外，在部分经营相对稳健的区域，消费类REITs仍值得看好，如酒店、购物中心等消费设施，这些资产在特定的周期下具备弹性，且供给比较丰富。
投资价值方面，目前，产权类REITs的IRR（内部收益率）中位数约5%，股息率均值约4.5%。周夏风认为，在现阶段低利率环境中，REITs的收益率相对有吸引力。当然，在品种上，机构投资者也会考虑市场整体所处的环境或周期，比如保租房REITs项目比较“抗周期”。另外，REITs的风险收益特征与权益、债券、贵金属和其他避险资产的相关性较低，这对机构做大类资产配置非常重要。
对于个人投资者，周夏风建议，投资者教育还要持续进行。随着个人投资者的涌入，REITs市场的体量还会扩大，波动也可能会放大。周夏风建议多发展零售端REITs的投资产品，尤其是指数型产品，个人投资者通过标准化指数产品投资REITs能同时兼顾低费率、低杠杆。如果REITs在投资端还能与养老体系的长久期负债资金结合，会更相得益彰。
毕自强认为，尽管当前公募REITs市场主流的投资人是保险和券商自营机构，但他认为，未来需要探索如何将银行和银行理财的资金引入REITs市场，风险厌恶型的投资者进入市场会对产品结构提出不一样的诉求。
对于国际化进程，毕自强表示，中国REITs市场还比较年轻，监管措施、市场培育、投资人认知等都处于发展前期，若海外成熟市场的“玩家”能够进入中国市场，可能带来更多经验和规则，包括公司治理、投资人培育、二级市场价格管理等，帮助中国市场发展。
如何在现行监管框架下，平稳衔接海外成熟市场的制度，也是一大挑战。比如，海外REITs是以基金架构方式持有资产，这和目前国内REITs以发起人表内资产构建REITs产品有较大区别。
“长远来看，这是中国REITs向更高阶段发展的过程中必须迈过的坎，需要兼容更多的模式。” 毕自强表示。
破解资产盘活难题，优化REITs税收与扩募机制
在圆桌对话中，张毅结合城投宽庭保租房REIT的运营经验，谈到了产品设计如何契合投资人的需求，以及资产盘活所面临的难题和堵点。
在他看来，保租房REIT的运营企业一是要考虑分派率，即多少投资回报才能满足投资人的需求；二是要考虑租户是否愿意买单。
张毅认为，公募REITs对提升保障性租赁住房的运营效率非常有帮助，未来会结合不同区位市场的需求，去做不同的满足租户需求的产品，并进一步提升运营能力，以满足投资人对未来资产投资回报的需求。
在REITs“盘活存量、促进增量”的政策框架下，还有一些资产盘活与循环投资的难题有待破解。张毅表示，当前存量资产很多，但是符合收购条件的资产比较稀缺。比如，保租房项目需要收购一些位置不错的资产，但成本较高，需要解决如何盘活这类资产的问题。另外，一些空置率高的写字楼和酒店的区位不错，但因为产权剩余年限较短导致估值较低而无法收购，是否可以在城市更新的政策上获得支持？
根据新加坡和中国市场在REITs发行方面的经验，王吉茹表示，新加坡作为成熟REITs市场，最值得中国借鉴的一点是税收政策。新加坡REITs要求项目将90%的可分配利润用于分红，这部分收入对企业免征所得税；此外，很多特定的投资类资产，也有税收优惠政策，对于发起人和投资人都具有非常大的吸引力。
在资产类别方面，王吉茹认为，中国的REITs资产类型十分有特色。未来，从更长远支持中国实体经济的角度，可以开发更多元化的资产类别。新加坡REITs发行人的国际化程度高，目前中国REITs主要是盘活国内的存量资产，国际化趋势方兴未艾。
此外，中国公募REITs的数量超过多个成熟市场，但总资产规模与成熟市场相比还有差距。王吉茹认为，扩募机制非常重要，如何推出既合规又便利的政策来扶持REITs的扩募，这一点值得借鉴新加坡市场的做法。在吸引投资人方面，王吉茹也建议，个人投资者更多地参与能使中国REITs市场更加活跃，同时，加强信息披露和投资者教育，也值得向成熟市场学习。
王吉茹指出，REITs对于底层资产的要求是长期稳定的现金流，这是评估其质量的基本要求，结合中国经济发展的现状，未来值得期待的REITs资产类型包括数据中心、养老设施和文旅资产。
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来源：新浪财经