摘要：在宝山区最北端，一个曾被戏称为“上海鹤岗”的板块，正在默默积蓄力量。数十亿资金涌入，港口改造升级，产业园区崭新亮相。

农田与码头交错，工厂与森林并存，这个宝山最北端的角落，正悄然酝酿一场前所未有的产业升级。

在宝山区最北端，一个曾被戏称为“上海鹤岗”的板块，正在默默积蓄力量。数十亿资金涌入，港口改造升级，产业园区崭新亮相。

而与此同时，这里仍面临着无地铁覆盖、商业配套不足的现实困境。这就是罗泾——一个充满矛盾与潜力的区域。

罗泾绝非普通小镇，它是宝山区连接江苏的“北大门”，地处长三角沿江沿海发展带沪苏对接节点。

在上海市的版图上，罗泾镇东临长江与崇明岛隔江相望，西接嘉定区，北邻江苏省太仓市。战略位置决定了它的未来。

这个总面积约48.2平方公里的镇域，在宝山“北转型”战略中被赋予重要使命——打造“主阵地特色承载区、主城区生态后花园、样板区先行示范镇”。

罗泾的目标是成为“实力罗泾、生态罗泾、和谐罗泾”。

今年3月，宝山区罗泾镇人民政府以209.5万元投入，完成了“宝山罗泾地区发展战略研究及重点地区控制性详细规划编制项目”。

这项规划范围覆盖罗泾全镇40平方公里，其中重点研究范围达27.37平方公里，预示着一场深度变革即将到来。

曾经，人们对罗泾的产业印象停留在宝钢、电厂、垃圾焚烧厂的“铁三角”组合。但今天的罗泾，正在奋力构建全新的产业形象。

罗泾镇已明确构建 “3+1”现代产业体系：绿色低碳、高端装备制造、现代物流三大主导产业，加上精品农业协同发展。

绿色低碳产业成为排头兵。依托宝武罗泾碳中和产业园，罗泾正在培育志纬新材料、极欧电力等企业。

其中极欧电力签约1.2万平方米厂房，看重的正是“毗邻宝钢厂区与罗泾港，降低运输成本”的区位优势。

高端装备制造领域，以初心智谷-新型工业化产业示范园为载体，罗泾引入了宝武智矿、宝罗机器人等算力与人工智能企业。

现代物流则依托罗泾港深水岸线优势迅猛发展。2024年罗泾港集装箱吞吐量已达100万标箱，2025年预计将达120万标箱。

更值得关注的是，上海港罗泾港区集装箱码头改造二期工程已于2025年3月开工，将新建1个10万吨级和3个1万吨级集装箱泊位。

二期工程设计年吞吐量140万标准箱，将与一期工程一体化运营，实现全品类集装箱运输。

园区转型是罗泾产业升级的缩影。数智宝地·罗泾园通过2.8平方公里老旧厂区转型，建成36万平方米产业载体。

2024年竣工开园即实现80%去化率，集聚15家优质企业，创下宝地资产制造业园区招商新纪录。

罗泾的交通条件充满矛盾，是其发展的双刃剑。

短板很明显——轨交缺失。罗泾至今是宝山唯一没通地铁的板块，到最近的地铁站还需要半个小时的车程。官方明确表态，2035年前罗泾无地铁规划。

这对依赖公共交通的居民来说是个硬伤。

但罗泾的地面路网却在快速升级。该区域形成“四横三纵”骨干路网：沪太公路贯穿南北，连接上海主城与太仓；S7沪崇高速已通车，45分钟直达虹桥枢纽。

在建S16蕰川高速将成为南北向主干道，采用“客货分离”设计，预计货运效率提升60%。

港口优势更是罗泾的独特筹码。罗泾港作为长江口重要港口节点，具备深水靠泊能力。

2024年8月集装箱码头投产，年底吞吐量达100万标箱，2025年预计120万标箱。三期建成后将形成600万标箱全自动化码头。

未来，罗泾还有一张交通牌——规划中的市域铁路宝嘉线将贯穿镇域，衔接上海主城与江苏太仓。尽管目前仍处于前期筹备阶段，但长远看将改善区域交通连接。

罗泾的公共配套曾经是明显的短板，但正在逐步改善。

商业设施方面，罗泾长期依赖零星小卖部和菜场，但2024年10月，上海首个双湖TOD商业综合体——中集美兰湖金地广场正式开业，有效填补宝山北部农村地区高品质商业配套空白。

教育资源目前仍是村镇级学校，与城区存在明显差距。这也是上海郊区的普遍现象——郊区8个区每万人常住人口对应的中小学学校数量为0.43，不足城区8个区0.99的一半。

在医疗资源方面，郊区同样处于明显劣势。对于罗泾本地老龄化人口而言，医疗资源的不足尤为不便。

然而，罗泾的生态与乡村配套却是一大亮点。罗泾镇森林面积达589公顷，覆盖率16.77%。拥有324公顷水资源保护区、400公顷长江原水基地。

“五村联动” 乡村振兴项目打造了集健康养生、森林休闲、生态种植和田园社区为一体的乡村综合体。

塘湾村更选定母婴康养产业为发展方向，与母婴服务公司馨月汇合作打造国内首个母婴康养村。

与上海其他远郊板块相比，罗泾处于什么位置？

与它类似的是嘉定外冈、松江小昆山、青浦白鹤等区域。这些板块的共同点是：位于区域边缘，目前无地铁覆盖，商业配套不足。

嘉定外冈同样无缘轨交便利，商业配套全面崩盘。外冈佳苑二手房单价仅1.2万/㎡，相比相邻安亭新盘均价已突破5万/㎡。

松江小昆山被本地人称为“乡下”，到最近的地铁站开车也要12公里。2019年开出的地王盘中海阅麓山的洋房卖到4.3万/㎡，别墅5.4万/㎡，但开盘5年仅售出3套洋房。

青浦白鹤也是轨交盲区，定位主打文旅和生态农业。从白鹤到花桥，有种“农村进城的感觉”。

与这些板块相比，罗泾的独特优势在于：

一是产业基础更加扎实，有宝武系、上港系等央企资源支撑；

二是港口优势无可替代，罗泾港是上海国际航运中心的核心项目之一；

三是空间转型成效显著，通过低效用地盘活释放了大量产业空间。

对于投资者而言，罗泾 presents 一个典型的机遇与风险并存的案例。

风险点很明显：轨道交通缺失在短期内无法解决，商业、教育、医疗配套相比城区仍有较大差距，二手房流动性差，新房市场去化缓慢——上海宝山天铂从2021年开盘至今，4次入市，到现在还没卖完。

但机遇点也同样突出：

罗泾的产业转型已初见成效，绿色低碳、高端装备制造、现代物流三大产业集群正在形成；

港口升级将带来更多物流、贸易机遇，罗泾港集装箱码头改造工程是上海市打造国际航运中心的核心项目之一；

乡村振兴走在前列，“五村联动”模式被评为2024年度上海市“15分钟社区生活圈”优秀案例；

政策支持力度大，作为宝山“北转型”战略中“科创中心主阵地特色承载区”，罗泾正获得更多政策红利。

走在罗泾的“泾彩”漫道上，一侧是现代化的集装箱码头，另一侧是金色的稻田和美丽的乡村。不远处，数智宝地·罗泾园内新兴企业正在入驻。

罗泾的转型之路，就像上海郊区发展的一个缩影——既有宏伟规划与产业雄心，又面临着配套不足的现实困境。

但毋庸置疑的是，这片40平方公里的土地，已不再甘心沉默。

来源：财经王说