摘要：平日里，我时常能听到邻居们对物业的抱怨。物业服务与进驻宣传和投标及合同承诺不符，垃圾不按政府要求分类清理且不及时，小区道路旁常常堆满散发着恶臭的垃圾袋；楼道门口常被摩托车电动车阻塞，严重影响涌防安全；安保形同虚设，门禁系统如同摆设，陌生人随意进出小区，让居民们

打物业官司千万别相信法院，那只是送人头而已。有人这么说。

其实不然，随着国家对物业乱象的觉察，法律界对事实服务认定的谨慎和司法更加严谨，小区维权正义在证据下不断彰显。下面讲一则故事∵

在宁静祥和的碧苑小区，邻里间关系融洽，大家本应享受着惬意的生活。然而，小区的物业管理问题却如阴云般笼罩着每一位居民的心头。

平日里，我时常能听到邻居们对物业的抱怨。物业服务与进驻宣传和投标及合同承诺不符，垃圾不按政府要求分类清理且不及时，小区道路旁常常堆满散发着恶臭的垃圾袋；楼道门口常被摩托车电动车阻塞，严重影响涌防安全；安保形同虚设，门禁系统如同摆设，陌生人随意进出小区，让居民们缺乏安全感。可尽管大家怨声载道，却都觉得与物业抗争是一件艰难的事，只能默默忍受。尤其是去年10月有十名欠费业主被碧苑物业公司起诉，其中有2人是物业公司的说客，大家被他俩～这几千块钱的官司没有必要请律师，大家就以网上教的＂物业没有提供服务抗辩就行了“，于是大家一点也不重视，对实行小额程序一审终审也不提涉及整个小区公众利益提程序转换申请，就这样在物业公司举出服务事实照片后，法庭采纳了物业公司意见判被告15日内补交所欠费用，承担利息500元～1000元不等，承担诉讼费50元，财产保全费100元，接到裁定书后，有人提出向法院申诉或提请检察院介入监督。这时那两人极力劝阻大家息事宁人，斗下去划不来也打不赢，人家物业公司有集团力量，有法务团队，有攻关经费，大家没必要为区区几千元打下去，更何况法庭减免了物业公司提出的等同欠费额的滞纳金，我们赚了等等。于是，大家乖交了钱。护悉～事后而那俩人被物业公司免了一半物业费，领到一袋米和一桶油，得到今后只要交百分之八十的物业费优惠乐呵呵地说～再见。

此后，物业公司将法院裁定书广发各物业群，四处张贴到小区公共场所，并在催费时以此威胁道～类案类判，只要欠费必是这结果，不执行判决会影响征信。此后，欠费的的确少了很多，但还是有小区总额百分之二十的人不信邪，坚决拒交抗争。

到今年九月的一天，邻居郑先生找到我，说物业把他和另外40户告上了法庭，原因是他们拖欠了物业费。我听后，想起曾有人对我说过：“打物业官司千万别相信法院。”我赶忙把这话告诉了郑先生，劝他还是早点把物业费交了，免得给自己惹麻烦。但郑先生却一脸坚定，他说：“我不是不愿意交物业费，只是物业没有尽到他们的责任，物业公司与业主应该是对等合同履约关系，我要为自己和大家讨个公道。”

开庭的日子很快就到了。郑先生作为大家推举的代人，我陪郑先生和旁听业主走进法庭，只见法庭里庄严肃穆，物业代表坐在对面，一副胜券在握的样子。庭审开始，郑先生抢先发言请求法官将小额程序转一般程序，陈述涉及公共利益和众多证据需要质证，同时申请法庭批准对下发相关证据调查令，若法官不同意则申法官回避。休庭片刻继续开庭，法官宣布同意转程，调证据。然后物业代表发言，言辞强硬不同意庭前调解，坚决要求郑先生等人支付拖欠的物业费和滞纳金，声称他们一直按照合同提供优质的服务。

轮到郑先生答辩时，他从容不迫地站起身，眼神坚定而自信。他首先指出，根据从政府信息公开获得的资，我了解到前期物业公司进驻小区时没有依法进行招投标，这严重违反了相关规定。接着，他拿出物业承接查验相关文件，严肃地说：“按照规定，物业承接查验是保障小区物业服务质量的重要环节，可物业和开发商根本就没有做这项工作，有串通违法嫌疑，这从一开始就埋下了服务质量差的隐患。”

随后，郑先生又拿出精心收集的证据。他展示了投标文件，对比实际情况说道：“投标文件中预算上岗人数为140人，可实际到岗人数才30人，如此大的差距，怎么能保证服务质量呢？”他一边说，一边播放自己拍摄的视频，视频中清晰地记录着小区卫生状况糟糕，环卫打扫次数少得可怜，与承诺的次数相比，连五分之一都不到；保安巡逻的频率极低，小区的门禁敞开着，包括旅游住民宿的人在内的任何人都能自由出入。

随着郑先生一项项证据的抛出，物业代表的脸色变得越来越难看，原本高昂的头也低了下去，哑口无言。法庭上的气氛变得紧张起来，所有人都静静地等待着法官的判决。

最终，法官根据双方的陈述和证据，宣布了判决结果：由于物业公司未能履行合同约定的服务义务，存在明显违约行为，属重大服务瑕疵，郑先生等只需支付百分之六十的物业费，责令物业公司改正服务缺陷，提高服务质量。听到这个判决，郑先生激动地握紧了拳头，旁听业主脸上也露出欣慰的神色。我也为他们感到由衷的高兴。

这场官司在碧苑小区引起了巨大的反响。居民们对郑先生纷纷称赞，大家也明白了，在面对不合理的情况时，只要我们有足够的证据，相信法律，就能维护自己的合法权益。从那以后，物业公司不仅对撤回了已经起诉的另外20人的诉讼，主动以郑先生约判例找他们和解。而且小区的物业开始重视居民的诉求，努力改进服务质量，碧苑又逐渐恢复了往昔的宁静与和谐。

来源：谭先生谈楼市