中央定调！未来5年房地产四大巨变，买房、卖房、租房都要受影响

摘要：2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布，这份指导2026-2030年发展的纲领性文件，用六大战略任务勾勒出房地产行业的全新航向。告别规模化扩张的旧时代，房地产正以民生为核心，迈入高质量发展的新阶段，这些变化

2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》正式发布，这份指导2026-2030年发展的纲领性文件，用六大战略任务勾勒出房地产行业的全新航向。告别规模化扩张的旧时代，房地产正以民生为核心，迈入高质量发展的新阶段，这些变化将直接影响亿万家庭的住房选择。

定位之变：从“城镇化引擎”到“民生保障基石”

最值得关注的转变，是房地产的定位升级。与“十四五”规划将其纳入“新型城镇化”框架不同，此次《建议》明确将“推动房地产高质量发展”置于“保障和改善民生、促进共同富裕”的核心框架下。这意味着房地产不再是拉动经济的“增量引擎”，而是支撑居民生活品质的“基础性保障”，民生属性被提到前所未有的高度。

数据早已印证这一转型的必然性：我国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结，7.6亿平方米的商品房待售面积也预示着“拼规模”的时代彻底落幕。未来五年，“住得好”将取代“住得上”，成为行业发展的核心目标。

政策之变：清理限制+精准松绑，消费潜力加速释放

在“大力提振消费”的任务中，《建议》明确提出“清理住房消费不合理限制性措施”，相较于“十四五”时期的“促进住房消费健康发展”，政策导向更具主动性和突破性。这并非简单放松调控，而是精准破除市场壁垒。

业内专家解读，此次“清理”将重点瞄准四大领域：城乡资源流动限制、新房与二手房联动障碍、首二套住房差异化约束盲区，以及公积金跨区域使用的隐形门槛。同时，税收支持也将同步跟进，首套房交易税率可能下调，二手房增值税免征年限有望缩短，甚至可能推出购房与装修消费联动的税收抵扣政策，真正激活真实住房需求。中指院预测，核心城市购房限制性政策将延续渐进式优化节奏，政策工具箱仍有充足调整空间。

供给之变：保障+改善双轨并行，“好房子”成刚需

《建议》清晰划定了“市场+保障”的双轨供应体系，既守住民生底线，又满足品质升级需求。在保障房方面，政策从“十四五”的“有效增加”升级为“优化供给”，将覆盖范围扩大到城镇工薪群体，为新市民、年轻人提供低成本、体面的居住选择，助力其扎根城市。

而“因城施策增加改善性住房供给”的全新提法，更是直击市场痛点。数据显示，2025年前三季度重点30城120-144平方米大户型成交量占比已达30%，成为新房市场主流。未来五年，各地将根据居民需求差异，精准匹配改善型住房供给，绿色、智慧、安全的“好房子”将成为开发重点，房屋全生命周期安全管理制度也将全面建立，让居住更有保障。

市场之变：存量盘活+城市更新，行业迎来新赛道

随着增量市场见顶，存量资产盘活成为政策重点发力方向。《建议》明确提出，通过并购、破产、置换等政策工具，盘活城市低效用地、闲置房产和农村集体经营性建设用地，实现城乡要素双向流动。目前，各地拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额已超6200亿元，存量市场的潜力正在加速释放。

与此同时，城市更新从“实施”升级为“大力实施”，标志着其进入加速阶段。未来的城市更新不再局限于老旧小区改造，而是涵盖历史风貌保护、基础设施补短板、产业载体升级等多维度工程，这将为房地产企业带来新的市场空间，也推动行业竞争从“规模比拼”转向“运营能力竞赛” 。

值得注意的是，风险防控被置于重要位置，《建议》将房地产风险列为重点防控领域，明确统筹化解企业债务、市场交易、房价平稳等全链条风险，严防系统性风险发生。这意味着未来五年的房地产市场，将在稳字当头的前提下，实现健康可持续发展。

结语：买房卖房，记住这3个关键信号

中央的明确定调，让未来五年的房地产市场方向清晰可见：不再追求高速增长，而是聚焦民生改善；不再依赖增量扩张，而是激活存量价值；不再是短期调控，而是构建长效机制。

对于购房者而言，刚需群体可关注限制性政策优化带来的窗口期，改善群体可期待更多高品质房源供给；对于房企而言，保障房建设、存量运营、城市更新将成为新的增长点。随着各项政策逐步落地，“十五五”时期的房地产行业有望企稳复苏，迈向更健康、更可持续的新阶段。