摘要：9月，美联储宣布将基准利率下调25个基点，这是近一年多来的首次降息，引发公寓投资市场高度关注。业内普遍认为，此举在短期内对多户型融资成本影响有限，因为大部分贷款利率仍与10年期美债挂钩，未能立即传导至借贷端。同时，租金增速疲软、投资者预期低迷，使得交易活跃度依
9月，美联储宣布将基准利率下调25个基点，这是近一年多来的首次降息，引发公寓投资市场高度关注。业内普遍认为，此举在短期内对多户型融资成本影响有限，因为大部分贷款利率仍与10年期美债挂钩，未能立即传导至借贷端。同时，租金增速疲软、投资者预期低迷，使得交易活跃度依然谨慎。尽管如此，此次降息被视为政策转向的信号。若未来降息节奏延续并带动经济增长与就业改善，租赁需求和资产估值有望逐步回升，进而刺激长租公寓市场交易。机构投资者如保险公司、养老金和捐赠基金已表现出对多户型资产的浓厚兴趣，市场预计在利率环境改善和资金持续流入的推动下，第四季度及2026年初或迎来更明显的交易回暖。
与此同时，欧洲市场仍受高利率和紧缩融资环境的制约，投资者更倾向于选择防御性强、现金流稳定的长租公寓资产；而在亚洲，资本重心则逐步从传统商业地产转向租赁住宅与服务式公寓，主要因其在高利率周期中具备更稳健的回报特征。近月以来，包括凯德旗下的 Ascott信托在内的机构不断加码相关布局，显示亚太资本对租赁型住宅的关注持续升温。总体来看，全球利率政策的变化与投资偏好的调整，正共同推动长租公寓成为跨区域资本配置的重要方向。
01
辉盛国际：
上海五角场辉盛坊公寓酒店拟6.5亿转让
9月1日，上海五角场辉盛坊公寓酒店（杨浦新江湾城地铁站店）出售信息公布。该项目位于上海市杨浦区殷行路1258号，建筑面积19,566.52平方米，拥有14层210个客房。宗地面积27,354平方米，土地使用期限至2056年4月13日。此次交易方式为股权转让，参考售价6.5亿元人民币。
02
香港湾仔服务式住宅项目“太极轩138”：
全幢以5.5亿港元成交
9月20日新闻，香港湾仔服务式住宅项目“太极轩138”全幢以5.5亿港元成交，该物业提供107个单位，面积介于290至2,400平方呎，涵盖开放式至复式户型。项目位于庄士敦道138号，毗邻湾仔地铁站，出租率理想，月租金约2.3万港元。原业主太极轩集团持货15年，账面获利2亿港元。此次交易反映全幢住宅项目因稳定租金收益持续吸引投资者关注。
03
施罗德：2.72港元出售旗下香港“The Nate”服务式公寓
施罗德旗下的“The Nate”服务式公寓位于九龙尖沙咀，是其香港 Pamfleet 房地产组合的一部分。该物业因贷款违约问题在2025年被法院托管（进入接管程序）。 据市场消息，9月该物业已以 2.72 亿港元的价格售出，买方尚未明确披露。
据媒体报道，这一成交价较施罗德及其合作伙伴最初购入与改造时投入成本折让约 66%。 出售进程仍在推进中，施罗德方面已确认正在进行出售手续。 在其资产组合波动背景下，该项目的处置被视为其在香港市场中的调整之一。
04
Security Properties 以 4.008 亿美元收购西雅图 903 套公寓 加码本土布局
美国西雅图房产公司 Security Properties 从 Washington Holdings 手中购入五栋中高层公寓，共计903间，总交易额达 4.008 亿美元。 此次交易是双方今年第二次合作，Security Properties 在当地已有近 2,000间长租公寓资产。被收购的物业包括Liza Eastlake、The Hemlock、The Hayes on Stone Way、Carter on the Park 和 Heron Flats & Lofts。
Security Properties 表示其中两栋楼将进行内部升级改造，其余物业管理状况良好，无需大幅翻新。公司高管强调，西雅图的租赁需求强劲，新建项目不多，为其加码本地市场提供机会。 除了巩固在西雅图的布局，公司还将目光投向丹佛、纳什维尔、凤凰城、奥斯汀和北加州等城市。在他们看来，当前保险公司、养老基金、捐赠基金等机构资本对长租公寓资产的兴趣已攀升至近年来的高位，这正是支撑其持续扩张的重要信心来源。
05
Virtú Investments：购入美国西雅图两栋公寓，强化西海岸布局
9 月 16 日，长租公寓投资公司 Virtú Investments 宣布收购西雅图两处毗邻项目—— Link 与 Mural。两栋公寓虽为独立开发，但因位置紧邻，将作为一个整体运营。项目分别建于 2009 年和 2011 年，共提供 331 套住房。
据悉，此次交易竞争激烈，尽管成交价未公布，但 Virtú 认为在西雅图新增供应放缓的背景下，成熟物业的投资价值正在凸显。交易完成后，项目将逐步由旗下运营部门 North Coast 接手管理（此前由 Greystar 负责）。公司还计划对这两处公寓进行升级改造和品牌重塑，以提升租客体验和市场竞争力。
Virtú 高层表示，自 2021 年起，公司已逐步退出阳光地带（Sun Belt）的老旧资产，转而在西海岸重点布局较新的优质项目。目前，Virtú 管理的公寓总量约 5,000 套，并计划在下一个市场周期中持续扩张。
06
全球化学生公寓运营商Yugo吞并Campus Advantage，学生公寓版图迅速扩张
Yugo宣布已收购总部位于奥斯汀、专注于学生公寓管理与投资的Campus Advantage，此举使其资产组合新增约 40,000 张床位，覆盖美国 28 个州的 88 处物业。Yugo是一家总部位于爱尔兰，业务覆盖欧洲、北美和澳大利亚的全球化学生公寓运营商，管理数万张床位，致力于提供以学生为中心的住宿与增值服务。Campus Advantage创始人 Mike Peter 将出任 Yugo 美国区 CEO，并加入其全球领导团队；前 Campus Advantage 高层 Jim Sholders 也将出任 Yugo 美国区总裁。
此次收购不仅在规模上迅速扩大 Yugo在美国学生公寓市场的存在，还将其全球化运营能力与 Campus Advantage 的本地经验相结合。Yugo 计划在整合过程中将其已有的技术平台、商业伙伴关系和运营模式引入美国市场，以提升运营效率与资产价值。
在此之前，美国学生公寓行业的大型交易主要集中在楼宇买卖层面，此次却是管理公司层面的整合，具有标志性意义。
07
美国佛罗里达州那不勒斯63套长租公寓1,254万美元售出
据Marcus & Millichap消息，9月26日，其促成位于佛罗里达州那不勒斯的 Residences on 16th长租社区成交，包含 63 套单位，成交价为1,254万美元。 该物业坐落在一个5.2英亩的地块上，由16栋两层建筑组成。户型主要为两居室，平均户型面积约975平方英尺。
该社区近年来已完成多项升级改造，其中超过 75% 的单元进行了厨房和卫浴翻新，2019 年还更换为耐用的金属屋顶。周边配套同样完善，毗邻医院、学院和优质学校，临近州际公路，并环绕各类商业和餐饮设施，区位优势突出。
在交易环节中，Marcus & Millichap 的 Sam Ferguson、Ned Roberts 与 Jason Hague 代表卖方 Opus Reserve LLC，成功促成买方 Sharp Key Capital 的收购。据悉，从签约到交割仅用时 41 天，交易过程高效顺利。
08
Ardian与Rockfield首次进军德国，
Ardian 与 Rockfield 宣布从 HLG Real Estate 手中收购德国亚琛（Aachen）“Blue Gate” 项目的学生公寓部分，包括约300套整租公寓和2,200平方米商业空间，标志着两家公司在德国市场的首次布局。
该项目位于亚琛市中心，邻近主要火车站，周边教育资源丰富，是典型的高校密集区。公寓将于2026年夏季竣工，并计划于2026/27冬季学期开租。 公寓单元预计面积约21平方米，楼高五层，内部设有公共休闲空间与配套设施；底层商业空间约 2,900 平方米，已提前租出约 80%。
HLG 将继续负责开发及项目交付工作，酒店部分虽未包含在此次交易中，但其已租赁运营；办公部分租赁亦接近完成。 Ardian / Rockfield 表示，这一收购是其欧洲学生公寓（PBSA）战略的重要一步，过去一年其在欧洲各地已布局多个市场，目标到 2025 年底其 PBSA 资产总规模达10亿欧元。
来源：无脚鸟的翅膀