摘要：其实从明珠湾在划出起步区开始发展的那刻，我就始终在关注着这片被赋予“未来广州”定义的开发热土。

其实从明珠湾在划出起步区开始发展的那刻，我就始终在关注着这片被赋予“未来广州”定义的开发热土。

从19年灵山岛的“抢房时代”，到21年楼宇陆续建成，已经构成了灵山岛的规划雏形。

但后续的情况并不理想。

不仅此前多个未建成的项目面临停工，产业导入也深陷困局，整个灵山岛人气主体依然是小区的业主们。

近日，我参加了南沙区的文化产业高质量发展大会，顺便与几家在灵山岛上有写字楼的开发商交流了下。

了解到目前灵山岛近百万平方米的写字楼载体，实际入驻率还不到三成。

顺着这个情况，我大概整理了下灵山岛的现有载体：越秀IFC、粤海广场、中交汇通、利通中心、星河大厦、明珠开发大厦、开建经贸大厦、粤海广场、中金岭南大厦、数聚大厦。

这其中，明珠开发大厦作为第一个起来的写字楼，又有区属国企加持，入驻率还不错，空置率约10%。

第二梯队属星河发展大厦和中交汇通中心，空置率约20-30%。

剩下的写字楼载体，基本都是近两年才投入使用的，空置率最高有90%以上。

至于租金更是打破地板，部分载体的租金甚至和物业费存在“倒挂”现象，物业费平均下来18元左右，租金还能更低！有些载体年均30+的价格就能全包给你了。

这可都是甲级写字楼...

这个现象，也影响着正在建设的项目。

例如，位于文投大厦及阿玛尼时尚艺术中心今年下半年后基本就处于停工状态，一部分原因是开发商资金链紧张，更多也是看到如今岛上的产业导入实在是不容乐观。

借着此次开会，我与几个头部开发商的招商负责人也交流了下，目前招商困难的原因主要在以下2个方面：

1、政策支持不够，很多企业来南沙投资是看好明珠湾的，但作为南沙的“掌上明珠”，却没有双15%政策，非常多的企业因为这个原因，转向了免税区。

2、交通的不便捷性，大家都知道南沙的规划超前，但反应到当下却是“错配”的现象，规划选择先发展灵山岛，但18号线却设站横沥岛。现在很多企业也正是因为公共交通不利于员工通勤的原因，对灵山岛望而却步。

好在，近期经过多方的争取下，事情迎来了转机。

首先，在本次会议中，南沙区税务局局长针对南沙的税收政策进行了宣介，表示在未来南沙双十五政策将增加四个区块：海港区块、明珠湾区块、蕉门河中心区块、万顷沙保税港加工制造业区块。

结合目前已有的广东南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽3个区块，基本能覆盖南沙所有的重点发展版块了！

其中明珠湾区块更是重中之重，这次政策范围的扩大，为未来灵山岛、横沥岛也争取到了自贸区的最高优惠政策！

从此明珠湾将不再有束约，在整个大湾区也是头部发展高地。

其次，地铁15号线也在广州四期地铁规划中，将在灵山岛设站，串联南沙城区与横沥，弥补“超前”带来的现实落差。

这一进展也将快速弥补灵山岛的短板，推动灵山岛已有物业加快饱和。

南沙在过去的十年、未来的十五年，都可以说是广州一众新城之中的头号大饼，而灵山岛、横沥岛更是代表者这片新城的上限。

好在不同于其他一些空有其名的XX城，明珠湾的发展这两年虽说缓慢了些，但确实能让人看到些进展的，港澳的合作、创业的孵化、新兴产业的发展等等...

毕竟在经济下行的大环境下哪怕有政策加持，谁又能独善其身呢。

可作为一个新城，超前规划意味着超前投资，如果不能按计划兑现，场面上的各方还能等得起几个5年？

换个角度看，这次抓住新一代政策、资源后，南沙已经没有再停滞的借口了。

虽说这里是未来广州，但成败苗头在下一个5年一定会见分晓。

明珠湾能否代表广州拿下未来黄金内湾的头部地位？就看接下来能飞多高了。

来源：爱直播房产