摘要：地铁4号线一期后通段（又叫东段，楞塘村站—龙岗站）顺利通过初期运营前安全评估，即将开通运营。

龙岗，近期迎来了鲜有的好消息：地铁4号线一期后通段（又叫东段，楞塘村站—龙岗站）顺利通过初期运营前安全评估，即将开通运营。

图│地铁4号线后通段即将开通运营的消息

换言之，龙岗终于等来了地铁，也是其近年来为数不多的利好。

然而对于龙岗来说，这份喜悦背后，却夹杂着一丝复杂的心绪。

因为龙岗作为南宁曾经一度力捧的四大城市副中心之一，在最新的城市蓝图中，已悄然“消失”。

其实，不只是龙岗。

当年和龙岗一同被定位为南宁四大副中心的沙井和三塘，也经历了相同的命运。

时光倒退至2019年3月，《南宁市总体城市设计（草案）》送审前公示，让人清晰地看到当时南宁对于2020-2035年的发展和定位。

图│《南宁市总体城市设计（草案）》规划图

彼时的规划显示，南宁将以“一核四心”打造国际都会城市。

其中，“一核”为都心范围，包含埌东中心和五象中心。

“四心”则为四大副中心，即朝阳、沙井、四塘、龙岗。

值得说明的是，规划图上显示的“四塘中心”，其范围其实就是在三塘。

且四塘镇早在2005年就并入了三塘镇，所以所谓的“四塘中心”，其实更多指的是三塘。

与老牌市中心朝阳共同被定为副中心，龙岗、沙井和三塘在南宁当时的发展规划上可谓是重中之重，前途一片光明。

虽然现状远未达到当年规划定位的高度，但龙岗、沙井和三塘这些年的发展都有高光时刻。

这也是当初TA们被定位为城市副中心的重要原因。

先看龙岗。

头顶“南宁市的区级商贸中心”“五象新区商务次中心”以及南宁南宁城市版图上罕见的江湾CBD等光环，是五象新区的重要组成部分，得到了不少重量级配套规划。

图│龙岗片区控规（来源：南宁市自然资源局）

如在2021年被炒得很火的“南宁塔”，便选址龙岗的灵龟山公园。

项目未来的高度约420米，若顺利建成，在当时将成为全国广播电视发射塔第三高塔，以及西南地区广播电视发射塔第一高塔。

图│南宁塔相关信息（来源：南宁日报）

又如在即将开通的地铁4号线一期后通段基础上，未来4号线还计划向东南延续，途经龙岗更多土地；远期还规划了地铁7号线、S1线、S0环线途经龙岗。

图│《南宁市城市轨道交通线网规划（2020-2035）》

再如在龙岗与良庆区交界地带，规划打造南宁“三主”铁路客运枢纽之一的五象火车站。

图│五象火车站效果图（来源：五象新区南宁自贸片区经开区）

五象火车站是南宁首个引入“三铁”融合概念的超大型交通枢纽项目，规模仅次于南宁东站，未来将围绕“站城一体”进行打造，形成涵盖居住、娱乐、商务等多功能于一体的超8000亩高铁新城。

高规格的片区规划和一系列重磅的配套规划，吸引到了一众房企抢滩龙岗，板块地价、商品房成交量、房价等随之“水涨船高”。

一方面，龙岗成交楼面价从“1字头”一度攀升至“8字头”（招商新城臻樾府地块，成交楼板价8196元/㎡）。

图│龙岗地价曾一路飙升（来源：克而瑞广西）

另一方面，龙岗的商品房成交量一度突破百万方量级，站上南宁板块成交TOP1；商品住宅成交均价也一路从“6字头”涨至“1.1万+/㎡”。

图│前几年龙岗商品房成交及商品住房供求走势（来源：克而瑞）

再关注沙井。

早在2013年3月，华南城与南宁市政府签署协议，计划在沙井投资建设中国-东盟博览中心，让这里拥有了“新会展”规划加持。

图│华南城计划打造的南宁新会展中心效果图（来源：网络）

从区位、配套建设等方面来看，这里不输龙岗。

位于邕江沿线、内部拥有水系、在建的地铁6号线、杉杉奥特莱斯、沛鸿民族中学沙井校区、南宁三十六中江南校区等，都是体现。

图│地铁6号线一期工程线路规划示意图（来源：南宁晚报）

这里也是南宁产业发展和产城融合的重点板块之一，依托南宁南站这一货运枢纽的物流运输优势，拥有广西最大的富士康厂区。

图│富士康南宁科技园（来源：网络）

不少开发商正是看到了这些利好，拿地进驻沙井。

这也使得沙井的地价从2016年时的“2字头”一路涨至2020年的“5字头”（新城新希望锦樾府地块成交楼板价5850元/㎡；中昂国汇地块成交楼板价5000元/㎡）。

图│锦樾府地块成交情况（来源：克而瑞广西）

房价方面，沙井也在2020年左右突破“万元”大关，成交量一度领跑整个江南区。

最后聚焦三塘。

由于临近南宁东站的区位优势，这里的规划定位也是“对症下药”的高规格。

相关规划明确，这里发展目标为生态环境良好，宜商、宜工、宜居、具有岭南水乡特色的现代生态田园都市，依托南宁火车东站的交通枢纽优势，积极融入火车东站经济圈，整合相关公共服务设施与火车东站经济圈相互联动，形成南宁市东北部商业副中心。

图│ 三塘镇控规（来源：南宁市自然资源局）

这里同时也临近凤岭北，被认为是凤岭北发展饱和后，承接凤岭北外溢发展价值的重点板块之一。

随着三塘南路、松柏路、长虹东路、合坡路等道路的修通，三塘与凤岭北的通勤距离确实在缩短。

图│三塘与凤岭北距离不远（2023年2月摄）

这些优势也让三塘得到了不少房企的青睐，纷纷拿地进驻这个凤岭北的“后花园”，地市和楼市热度直线上升。

其中，这里地价最高达到与龙岗相当的“7字头”（威宁和府地块，成交楼板价7002元/㎡）。

图│威宁和府地块信息海报（来源：克而瑞广西）

楼市方面，这里也一度跻身南宁板块成交前三甲，房价突破1.1万+/㎡。

（来源：克而瑞广西）

整体来看，除了自身高规格的规划定位，龙岗、沙井、三塘三大板块其实有着很多共性。

具体包括区位优势明显，拥有优质的景观资源，临近、拥有或规划铁路枢纽等，均有利于吸引人口流入，确实有不小的发展潜力。

如题，大V君认为用这句话来形容三大板块的发展现状，颇为贴切。

首先，配套兑现难，规划成“画饼”。

这几年，随着经济大环境的变化，龙岗的商务金融属性打造，确实搁置了；打造江湾CBD，也暂时搁浅了。

图│龙岗江景资源丰富

细看龙岗的发展，N年过去，不少重磅项目并未兑现。

五象火车站、南宁塔、青坪大桥、仙合大桥，以及板块内不少学校、商业配套，都一“鸽”再“鸽”。

另一方面，虽然五象大道、龙岗大道、新邕路等主干道已修通，但其中一些次干道，却仍是“断头路”状态。

图│留言板对于龙岗部分规划和配套建设的回复

正因如此，大V君在开头才说，地铁4号线东段开通，是龙岗近期难得的好消息。

沙井的“新会展”规划，则更像是一纸“空头支票”。

虽然华南城兑现了几大场馆，但实际感受却是：有商业，没会展。

图│2021年沙井板块

同时，整个沙井板块的城市界面也相对较差，还分布着大量的三产房、城中村自建房、蓝皮厂房和“断头路”等，给人一种“进村”的感觉，仍需继续“整容”。

配套方面，除了工期漫长的地铁6号线（预计2028年12月开通，据现在还有3年多时间），4号线北延线和8号线继续“躺”在规划图里，预计短期内难以获批建设。

图│规划途经沙井的轨道线路（来源：南宁市自然资源局）

地广人稀的三塘，城市界面同样给人“村感很重”的感觉，分布着大量的城中村自建房，与想要打造的“现代生态田园都市”仍相去甚远。

图 | 三塘还有不少土地待开发

对于板块交通能级提升至关重要的地铁5号线北延线何时获批建设，目前也只能打上问号。

图│留言板对于地铁5号线北延线建设的回复

其次，区位、景观等优势并未“物尽其用”。

龙岗，按照规划属于五象新区的一部分，区位优势明显。

但目前对比总部基地、五象湖等板块的发展，确实存在明显差距。

沙井，有江有湖，但目前的兑现还不尽如人意。

如沙井内部打造的凤巢湖水系和滨水公园虽已初步成型，但两岸目前还分布着大量蓝皮厂房和三产项目，没能把最好的水景资源展现出来。

如果这里能打造出媲美五象湖的景观，那么荣和·公园里、新城新希望锦樾府能沿湖项目也有底线说自己是“凤凰江天王”“凤巢湖天王”，确实可惜了。

毗邻凤岭北的三塘，虽然拉近了与凤岭北的距离，但与凤岭北的互通路网仍欠缺“火候”，并未实现与凤岭北“一首歌的时间”通勤。

不过，有的道路建设缓慢，也不是三塘的“锅”。

如从三塘去往凤岭北的山姆会员店和凤岭万达广场一带，原本可以直接行经长虹东路走高坡岭路直达，但因屯里油库旧址还未完全拆除，导致高坡岭路未完全贯通，只能绕行道路更窄、时常拥堵的云景路等，三塘居民表示“很受伤”。

图│三塘通往凤岭的道路有待进一步完善

另外，楼市热度急转直下，从“沸点”降到“冰点”。

纵观三大板块楼市，近几年除了少数央国企托底拿地外，土地市场普遍遇冷，进而造成商品住宅市场供应青黄不接，成交量明显下滑。

龙岗、沙井，2023年前后供应的住宅用地均以流拍或撤牌收场，目前均已连续近两年无住宅用地供应，成交断档也分别持续了三年和五年。

这使得两个板块商品住宅的供求量明显收缩。

龙岗从巅峰时期供求量双双破百万方量级，急剧下滑至全年新增供应不足10万方，成交10万方出头。

沙井年度商品住宅新增供应则一度不足2万㎡，成交也从巅峰时的一年50万㎡+大幅下滑至不足5万方。

三塘的数据看似要乐观一些，但实际也不容乐观。

图│龙岗板块与三岸一江之隔

2021-2024年，板块成交的住宅用地，多为本土国企、城投公司或平台公司托底拿地，不少地块成功出让后迟迟未入市，甚至看不到拿地后有任何动作，个别项目据传已退地。

三塘的商品住宅市场供求量也因此从颠覆时的双双110万方+量级，下降至10万㎡左右。

曾经都有高光时刻的三大副中心，如今前后对比，犹如上演了一场真实的“冰与火之歌”。

如果说发展的停滞是龙岗、沙井、三塘三大副中心“名存实亡”的开始，那么最新规划的出台，则为其彻底消失画上了正式的句号。

去年11月获得国务院批复的《南宁市国土空间总体规划（2021-2035年）》显示，南宁将形成“一主三副多节点”的城镇空间格局。

图│《南宁市国土空间总体规划（2021-2035年）》

其中的“三副”，便分别指：武鸣副城区、东部新城、临空经济示范区三大副城新城。

武鸣副城区重点发展绿色食品、新材料、先进装备制造等产业，辐射带动北部山区隆安、马山、上林三县发展；同时建设西部陆海新通道，对接川渝地区发展。

东部新城是因通航能力达5000吨级的平陆运河打通南宁从北部湾出海的通道，顺势在东部布局的产业新城，打造为向海经济发展示范区和先进制造业基地，同时辐射带动东部的横州、宾阳、黎塘三县镇发展，并承接粤港澳大湾区产业转移。

临空经济示范区则是重点发展面向东盟的跨境产业，包括关键基础材料和核心基础零部件及元器件出口制造业、临空指向型产业。

显而易见，发展产业，尤其是先进制造业，是南宁接下来发展的重点之一。

而三大副城新城，全部以产业为核心，实际上是重点发展制造业的三个产业新城。

这意味着，南宁的城市发展战略发生了根本性转变：从过去摊大饼式的“空间扩张” ，全面转向以实体经济为导向的 “产业驱动”。

在这一新的发展主旋律下，缺乏强大产业支撑、更多依赖房地产和概念规划的龙岗、沙井、三塘“副中心”身份消失，也就成了必然。

等来地铁，或许能给龙岗带来一丝暖意，但无法改变其整体命运已脱离城市主流赛道的现实。

图 | 龙岗板块自然资源优越

对于沙井和三塘，目前的情况同样如此。

它们的经历，是一面镜子，照出了过度依赖房地产和概念规划的发展模式的脆弱性。

对于买房人来说，也是一个深刻的教训：宏伟的蓝图固然激动人心，但最终还是要看核心的规划、配套能否扎实落地。

三大副中心的故事已成过去。

南宁的未来，正押注在那些能真正带来就业、税收和长久活力的产业新城上。

于龙岗、沙井、三塘而言，或许只能等待下一轮城市发展的新周期，再觅“翻身”之机。

未来，你认为TA们还有“翻身”的机会吗？

来源：广西地产大V