摘要：2022年，央视播出的反腐专题片《零容忍》最后一集，揭露了海南省委原常委、海口市委原书记张琦的严重违纪违法问题。

文/十一弟

2022年，央视播出的反腐专题片《零容忍》最后一集，揭露了海南省委原常委、海口市委原书记张琦的严重违纪违法问题。

经过审查调查，张琦深耕海南三十多年，利用职务上的便利，滥用公权、以权谋利——

任职期间，他巧立名目填海造地、违规开发，把土地资源变成肆意切割的蛋糕、捞钱赚钱的工具，是靠地敛财、坐地生财、借岛发财的典型。

据张琦及涉案人员交代，三亚凤凰岛、小洲岛、海口司马坡岛等多个海岛商业开发中违规违法问题突出，背后都有领导干部插手操控的身影。

位于海口的司马坡岛，是南渡江入海之前的河口沙岛，面积有1.7平方公里。

早在2006年，海口就开始重点包装和推介这座江心岛，吸引企业投资开发。

按照最初的规划方案，司马坡岛是海口未来城市发展中心“一江两岸”格局中的重心地带。

这里将形成一个球洞、一个果岭、一个小岛，演绎岛中岛高尔夫，建成独具特色的国际顶级高尔夫球场。

海南、江心岛、高尔夫球场，这种组合的商业开发项目，实在太诱人了。

2008年，通过招标出让，海南白马控股有限公司以3亿的代价，获得了司马坡岛上133万平米土地的开发权。

这标志着司马坡岛开发项目正式启动——

很快将建成一个包含高尔夫球场、游艇码头、五星级酒店、高端住宅的富人天堂。

按照计划，获得司马坡岛开发权的企业，需要在拿地一年内动工，三年内完成项目建设。

拿地的海南白马，背后由一个私人股东控制——

韩紫靛。

这个人与一个叫韩子定的私人老板同名，他有两个兄弟——韩子劲、韩子伟。

韩氏三兄弟是海南文昌人，但他们的发家之地，是在广州。

上世纪九十年代，韩氏三兄弟进入了户外媒体广告行业，创办了白马广告公司。

在那个年代，巴士站台的广告灯箱、高速公路旁矗立的广告牌、公交车身、火车站的候车厅等户外媒体，让他们赚得盆满钵满。

据说，当年太阳神的形象广告、健力宝的李宁广告、百年润发的周润发广告，以及2010年广州申办亚运的广告，都是出自白马广告公司之手。

尽管户外媒体广告让韩氏三兄弟赚到了亿万身家，但相比房地产项目需要的庞大投入，属于杯水车薪。

按照规划方案，司马坡岛开发项目总投资15亿，原计划在2011年建成。

结果，花了3个多亿拿地的海南白马，整整拖了三年时间，甚至还没有破土动工。

2010年，司马坡岛等到了更诱人的开发机遇——

海南决定大力推进国际旅游岛的建设发展。

这是1988年海南建省办经济特区之后，迎来的第二次重大历史性发展机遇。

在广州发家、搞户外媒体广告的韩氏三兄弟，找到了广州最大的国企开发商——越秀地产，让其参与了司马坡岛开发项目。

2012年，越秀以3.5亿代价，收购了司马坡岛项目开发主体——海南白马建设开发有限公司50%的股权。

与此同时，越秀还向项目公司提供了6.5亿股东贷款。

也就是说，为了拿到司马坡岛项目一半的开发权，连同股权和债权在内，越秀投入了10亿资金。

这是越秀地产进入海南的第一个开发项目，也是迄今在当地唯一的房地产项目。

按照当时的规划指标，司马坡岛项目占地面积113万平米，建筑面积6.8万平米，容积率低至0.06。

岛上将会开发建设用于自持的五星级酒店，以及用作销售的高端休闲度假物业，其实就是卖给富人的高端住宅。

圈进来的113万平米土地，只建设6.8万平米的物业面积。

这意味着，岛上的大片土地，都是用来建设高尔夫球场。

以高尔夫球场为卖点，吸引富人们去司马坡岛上住五星级酒店、购买高端住宅。

越秀在收购白马建设一半的股权时，它对司马坡岛上土地的估值，大约24亿。

以10亿的代价，拿下价值12亿的土地，越秀觉得自己捡了个大漏。

当然，从中获利最大的，还是韩氏三兄弟——

2008年花了3亿拿地，囤地以后四年里，啥都没干。

一转手，土地价值暴涨到了24亿，翻了八倍。

司马坡岛开发项目在规划之初，就引发了很大的争议——

这座江心岛，地处南渡江的行洪通道上。

在岛上开发高尔夫球场、五星级酒店和高端住宅，有人质疑会影响河道的防洪与排洪安全。

另外，司马坡岛上原本是大片的农耕地，一直种植着西瓜、红薯、萝卜等农作物。

把农用地规划开发成高尔夫球场、酒店和高端住宅，触碰到了耕地保护的红线。

越秀介入司马坡岛项目以后，开发周期又拖了三年，计划在2015年建成。

但是，司马坡岛没能等到高尔夫球场的建成运营，反倒等来了国家发改委等11部门的一纸文件——

《关于落实高尔夫球场清理整治措施的通知》。

2015年，国家发改委与国土资源部公布了全国66家取缔高尔夫球场名单。

海南有3家违建高尔夫球场榜上有名，海口司马坡岛高尔夫球场，就是其中之一。

根据政策要求，司马坡岛高尔夫球场被正式取缔——

回填了球场沙坑，阻断了球道，废除了果岭。

高尔夫球场整改成了绿地，并种上了树，再也不具备高尔夫球场特征和经营条件。

司马坡岛的商业开发，五星级酒店和高端住宅，都是围绕高尔夫球场。

结果，高尔夫球场被取缔，意味着整个岛上的开发价值，大打折扣了。

没了高尔夫球场，司马坡岛开发项目就需要重新调整规划。

岛上那些已经动工建设的酒店、高端住宅，进退两难，陷入了困境。

2021年，有网友在问政海南平台上留言反映——

“海口司马坡岛项目，为何喊了十几年，还不见开工建设？”

海口市国土和规划部门作了回应——

“按照规划，司马坡岛规划为体育运动与旅游度假休闲园（含高尔夫球场设施用地）。”

“但根据2014年国家发改委等11部门联合下发的文件要求，对司马坡岛开发项目进行整改，调整规划定位。

“拟将司马坡岛由原来以高尔夫为主题的体育运动基地，调整为集大型城市开放公园、公共文化建筑、旅游度假、滨水商业等功能为一体的综合项目。”

“因司马坡岛的规划定位、开发强度和空间布局，对城市功能和景观风貌影响较大，目前整改方案正按程序研究审核中，下一步将根据批准的整改方案加快司马坡岛建设。”

项目搁置下来以后，一直就拖到了现在，仍无进展。

十一弟查了下，2021年，海口市国土部门与越秀地产达成了一项协议——

将会收回司马坡岛上土地，重新向其挂牌出让新的土地，进行等价置换。

不过，时至今日，司马坡岛开发项目仍在越秀手上，没能解套退出。

从2012年花了10亿收购白马建设50%的股权，迄今已有12年时间；

从2015年岛上高尔夫球场被取缔，也已过去了9年时间。

在2018年，等待司马坡岛开发项目调整规划期间，为了平衡资金，越秀和海南白马还引入了平安不动产。

海南白马和平安不动产，以各自持有的白马建设的股权作为质押，又从国家开发银行获得了贷款融资。

现在，海南白马、越秀地产、平安不动产和国家开发银行，大概率都被套住了。

从一开始，它们都是奔着司马坡岛上规划的高尔夫球场而来——

幻想着富人们趋之若鹜地来到岛上，肆意挥杆、入住五星级酒店、购买高端住宅，纸醉金迷。

没能料到的是，最为核心、价值最大的高尔夫球场落空了，最终停留在一纸规划上。

尤其是越秀，当年进入海南的第一个开发项目，一出手就投入了10亿资金。

原以为捡了个大漏，没想到却是个陷进去爬不出来的深坑。

现在，越秀地产已经对司马坡岛项目的开发前景，不抱幻想了。

去年，越秀地产的营收规模864亿，到手净利润10亿出头，大幅减少了三分之二。

它对这个在海南唯一的房地产项目，计提了逾7亿减值，使其损失掉了一大块利润，拖累了上市公司的盈利水平。

司马坡岛开发项目搁浅，遗憾和损失的不止是越秀，还有那些痴迷于叉腿挥杆的富人们。

原本这样一个可以挥金如土的富人天堂，也从规划图纸上抹掉，消失不见了。

来源：拾遗地