摘要：前几天，阿里法拍成交了一套滨江区傲旋城的89㎡跃层，总价280万，折合单价3.13万/㎡。对于原业主来说，一个字：亏；三个字：亏大了。但这一来，地段核心位于网易、阿里旁边、市场表现却惨淡的傲旋城，又被推到了公众面前。

文/住浙网研究员 管洛

前几天，阿里法拍成交了一套滨江区傲旋城的89㎡跃层，总价280万，折合单价3.13万/㎡。对于原业主来说，一个字：亏；三个字：亏大了。但这一来，地段核心位于网易、阿里旁边、市场表现却惨淡的傲旋城，又被推到了公众面前。

傲旋城实景图 住浙网摄

PART1

傲旋城只有3幢超高层，但业态相当复杂。

AB座是高度约240米的超高层，C座是高约100米的塔楼，车子驶过时代高架，远远能看到这双子塔，算是滨江区地标建筑之一。

傲旋城图

产品设计上采用混居模式，住宅、公寓、大平层、商业等，都在垂直建筑中。其中，400多套住宅均位于30层以上，通燃气，是其中的优质资产，新房阶段率先售罄。至于30楼以下的公寓，曾以“工抵房”名义七折甩卖，到今天还未卖完。

敲黑板！本文讨论的是傲旋城89方以上的住宅和二手市场表现，单价“1字头”的酒店式公寓先放一放。

手边买房数据显示，截止到今天，傲旋城今年网签了9套，其中仅3套为住宅，成交价在2.8万-3.4万元/㎡，对比新房约4.2万元/㎡的均价，89方户型光本金就亏了五六十万。楼层越高、面积越大，亏损越多。

以那套法拍房源为例，透明一房一价显示总价443.4万元，折合单价4.99万元/㎡。如果购买时没有享受折扣的话，账面跌幅高达三成多。

这样的浮亏案例在傲旋城随手一抓就是一把，大多业主不肯“割肉”，加上这边房子租金收入不错，业主还可以时间来换空间。

PART2

傲旋城早就傲不起来了。

即便身处牛市，傲旋城类公寓的业态（层高6.1米，可以分割成两层），卖得很一般，早早启动了分销。交付阶段拖了又拖，又上了本地热搜，

原定于2022年11月的交付时间，直到1年后的23年底才陆续交付。

2021年前后，有不少投资客选择傲旋城，基于2个逻辑：地段为王，以及绿城的品牌。直到今天，项目名称仍是绿城卓越·傲旋城，但绿城只是代建而已，操盘方就是卓越一家。

当时，滨江核心区限价突破到5.15万元/㎡（滨康TOD），相比之下，傲旋城不到4.5万元/㎡的均价确实打动人心。

在2年前的自媒体软文中，傲旋城是这样吹泡泡的：

项目涵盖酒店，商业，住宅等，五星级酒店为雅高旗下的铂尔曼酒店配套:屋顶星空恒温泳池，酒吧，健身房，SPA，行政酒廊，全日制餐厅，中餐厅等。垂直生活空间规划了云端健身房，云端书吧，云端景观平台，邻里中心（洗衣房，棋牌室），4点半学堂等且自带约1900方的商业。目前项目是杭州首个拥有直升机停机坪的住宅项目，享预约专属直升机直升机服务。

业主可以来对照，这些“饼”到底有多少最终兑现了？

PART3

傲旋城地段、颜值、客群都相当能打，房价怎么就一路下跌？

“最主要的问题是，户型设计太过另类，太不实用了。”附近的一家德佑中介说，“高端改善的看不上，刚需的住着又觉得贵。你看住宅小户型，光物业费、能耗每个月就要近2000块。”

傲旋城当初是打造“垂直城市”概念楼盘，将多种业态集中在超高层建筑中，现在看起来，这个理念过于超前了，在现实中容易撞墙。一栋楼有十几个户型，杂乱无章，有自住、有出租，有办公、还有当仓库的，搞得“四不像”——住宅不像住宅，公寓不像公寓，大平层的居住体验不纯粹，商业配套不到位。2幢超高层建筑最高70层，4梯16户，高峰时段等电梯的时间，就够磨人了。

未来几年，傲旋城有没有解套的机会，这不好判断，感觉如果租金能到1万/月，按租售比30倍来算，还是有希望的。中介提到，前年开发商为了清盘，新房曾打七折甩卖，有可能记错了，把酒店式公寓“工抵房”的那波促销算到了住宅名下。

眼下的傲旋城住宅，靠租金撑着，拿来卖的话，还未见到地板价。傲旋城，有几分成了“傲悬城”。

来源：住浙网