摘要：李某于2017年在北京市昌平区某小区购置一套二手房，房号为3104。购房后装修时发现次卧、客厅顶板有漏水现象。2021年7月份，李某请防水堵漏公司对自家次卧和客厅顶板进行了注浆修复。但遇到下雨后第二天，次卧、客厅仍会出现漏水。李某找到楼上邻居3204室业主肖某

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事实回放

李某于2017年在北京市昌平区某小区购置一套二手房，房号为3104。购房后装修时发现次卧、客厅顶板有漏水现象。2021年7月份，李某请防水堵漏公司对自家次卧和客厅顶板进行了注浆修复。但遇到下雨后第二天，次卧、客厅仍会出现漏水。李某找到楼上邻居3204室业主肖某要求其配合解决渗漏水问题，却遭到了肖某的拒绝。李某于是将肖某告上法庭。

在法庭上，肖某陈述，2002年购买3204号房屋（复式），2003年年中拿到房屋钥匙，2004年年底即发现有漏水。购买房屋后，未对房屋做过改动。3104室平面如图1所示，3204室一层平面如图2所示，3204室二层平面如图3所示。

3204室二层房间1不在房本范围之内。3204室二层露台位置5（图3）开发商曾开挖尺寸约为1m×2m的大坑，开发商称为了检查此处防水，后修复。3204室一层地板为实木地板，主卧积水深度曾至墙面泛碱位置。二层卫生间吊顶为铝扣板。

图1 3104室平面示意

图2 3204室1层平面示意

图2 3204室2层平面示意

司法鉴定

为了弄清楚渗漏责任归属，经李某申请，法院委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定中心对漏水原因进行鉴定。2022年9月15日，司法鉴定技术人员对3204室露台漏水原因以及3104室次卧及客厅顶板漏水原因进行鉴定，并记录了该工程的相关情况。

3104室勘验情况如下：

1）客厅顶板无吊顶、有石膏线，顶板有渗漏痕迹和注浆修补痕迹（图4）。

2）次卧顶板无吊顶、四周有石膏线，顶板有渗漏和注浆修补痕迹。其中，顶板位置1（图5）渗漏痕迹面积为400mm×450mm（图6）。顶板位置2处（图5）渗漏痕迹宽度为700mm，长度沿次卧东西向通长（图7）。

图4 客厅顶板有渗漏和注浆修补痕迹

图5 3104室一层次卧平面

图6 顶板位置1的渗漏情况

图7 次卧顶板位置2有渗漏和注浆痕迹

3204室勘验情况如下：

1）一层主卧墙面有渗漏痕迹（图8），顶板饰面层有脱落、渗漏痕迹（图9），东侧和南侧顶板有吊顶，顶板四周有石膏线，木地板有翘起现象和渗漏水痕迹（图10），踢脚线处有渗漏痕迹（图11），飘窗窗套、顶板饰面层也有脱落现象和渗漏痕迹。

图8 主卧墙面有渗漏痕迹

图9 主卧顶板饰面层有渗漏痕迹

图10 木地板有翘起和渗漏痕迹

图11 一层主卧踢脚线有渗漏痕迹

2）一层次卧顶板饰面层有脱落现象（图12），次卧墙面有渗漏痕迹（图13），木地板有翘起现象、渗漏水痕迹（图14），次卧垭口有渗漏痕迹（图15）。

图12 次卧顶板饰面层有脱落现象

图13 次卧墙面有渗漏痕迹

图14 次卧木地板有翘起现象和渗漏痕迹

图15 次卧垭口有渗漏痕迹

3）一层阳台2天花板饰面层有脱落现象（图16），墙面有渗漏水痕迹（图17），木地板有翘起现象和渗漏水痕迹。

图16 阳台2顶板饰面层有脱落现象

图17 墙面有渗漏痕迹

4）一层储物间顶板饰面层有脱落现象（图18），墙面有渗漏水痕迹（图19）。

图18 一层储物间顶板饰面层有脱落现象

图19 一层储物间墙面有渗漏痕迹

5）勘察一层走廊，发现一层主卧外侧门口处墙面饰面层有开裂现象（图20），走廊墙面饰面层有脱落现象和渗漏痕迹（图21）。

图20 主卧外侧门口墙面饰面层开裂

图21 走廊墙面饰面层脱落

6）一层客厅顶板饰面层有脱落现象，客厅墙面有渗漏水痕迹（图22）。客厅垭口处位置1（见图2）有渗漏水痕迹（图23）。

图22 客厅顶板饰面层有脱落现象

图23 客厅垭口处有渗漏痕迹

7）一层阳台1顶板吊顶饰面层有渗漏水痕迹、脱落现象，墙面有渗漏水痕迹（图24）。二层房间1的墙面、顶面有渗漏痕迹（图25）。

图24 墙面有渗漏痕迹

图25 二层房间1顶面有渗漏痕迹

8）二层卫生间吊顶有破损现象（图26）。

9）二层露台（见图3）位置1女儿墙防水层有空鼓、开裂现象（图27），位置2女儿墙防水层有空鼓、开裂现象（图28），位置3和位置4女儿墙防水层都有空鼓现象（图29）。

图26 卫生间吊顶有破损现象

图27 位置1女儿墙防水层空鼓、开裂

图28 位置2女儿墙防水层空鼓、开裂

图29 位置3女儿墙有空鼓现象

10）3204室二层房间1北侧外墙面因现场条件有限无法勘验。

鉴定 结果

根据现场勘验情况进行如下分析：

1）3204室二层房间1（被告肖某陈述，该房间不在房本面积内）由于现场条件限制无法勘验其渗漏水原因。

2）3204室二层露台对应3204室一层卫生间1、客厅、阳台1、次卧、主卧、阳台2、储物间局部区域。3204室露台位置可见多处防水卷材空鼓、开裂等防水缺陷情况（现场勘验时，3204室主卧、次卧顶板为潮湿状态），下雨时，雨水顺着露台防水缺陷处流入，从而导致上述位置出现渗漏水情况。

3）3104室主要漏水房间为次卧和客厅，分别对应3204室一层的次卧和客厅。3204室一层次卧、客厅均存在严重的渗漏水情况，3204室出现漏水之后，若未及时发现，3204室一层次卧、客厅地面出现积水，会渗入3104室次卧和客厅顶板，从而出现渗漏水情况。

综上所述，3204室一层房间渗漏水原因为3204室露台防水层存在缺陷；3104室次卧及客厅的渗漏水原因为3204室露台防水层存在缺陷，下雨时3204室次卧及客厅发生漏水之后，若未及时发现，水往下流淌，导致3104室次卧和客厅顶板出现渗漏情况。

司法鉴定建议将3204室露台原饰面层、防水层拆除，按照原设计重新施工。并对3104室次卧顶板、客厅顶板，3204室室内，3204室1层主卧、次卧、储物间、走廊、客厅、阳台1、阳台2的门窗套，3204室1层主卧、次卧、阳台2的木地板、踢脚线以及3204室2层卫生间吊顶做好修复处理。

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来源：鱼丸哈粗面