摘要：REITs（Real Estate Investment Trusts），是不动产投资信托基金的简称。这种信托基金，通过发行收益凭证或股份，来集合投资者的资金，由专门机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs起源于20世纪60年

去年底召开的中央经济工作会议，将“必须统筹好做优增量和盘活存量的关系”列入新时代做好经济工作的规律性认识。

盘活存量，是提高资源配置效率，增强经济增长内驱力的重要方面。我们这期要聊的“基础设施REITs”，就是一个有效盘活存量资产的金融工具。

REITs（Real Estate Investment Trusts），是不动产投资信托基金的简称。这种信托基金，通过发行收益凭证或股份，来集合投资者的资金，由专门机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs起源于20世纪60年代的美国，经过半个多世纪的发展，已成为全球资本市场中重要的投资品类之一。 基础设施REITs是REITs的一种特殊类型，是通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券，是可以在证券交易所公开交易的标准化金融产品。

2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，文件中明确：基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展——这些表述，对这一金融产品的性质、作用做了进一步明确。

五年来，基础设施REITs的发展取得了显著成效。

从地方实践看，截至2025年4月初，仅北京市就有11个基础设施公募REIT s项目成功发行上市，募集资金规模约235亿元，分别占全国项目数量的17.2%和募集资金规模的13.8%。这些项目覆盖了仓储物流、生态环保、清洁能源、保障性租赁住房等多个领域。南京市设立政府引导的基础设施不动产REITs产业投资基金，将基础设施证券化，以融资促投资，半年内启动新工集团园区类项目等公募REITs10余单。福建省公开处置闲置无效存量资产，促进存量资产优化整合，2024年1—10月，省产权交易中心盘活存量资产694项。其他省市如上海、深圳也在加快REITs项目储备，预计2025年全国将迎来REITs发行高峰。

从行业分布来看，2024年7月，国家发改委宣布REITs发行告别试点阶段，正式迈入常态化发行阶段。目前，新版REITs行业范围扩大到13个领域，较旧版增加水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施和养老设施四类。

从市场反响看，基础设施REITs受到了投资者的广泛认可。比如，南方万国数据中心REITs持有的国金数据中心位于江苏省苏州市昆山市花桥镇。根据招募说明书，该数据中心近三年及最近一期的平均签约率均为100%，计费率稳定在90%以上，托管服务费收缴率更是达到100%，展现了优质基础设施资产的强大吸引力。

“基础设施投资大多以历史成本法计入资产原值，而重置成本普遍大于历史成本，资本市场往往给予收益稳定的项目较高估值。”中国宏观经济研究院投资研究所研究员刘立峰认为，近年来，科技赋能，基础设施品质不断提升，形成了越来越多的优质资产。他认为，在基础设施和公共服务的存量资产中，能够通过市场盘活的部分至少可以达到10%—15%，资产规模在18万亿—27万亿元之间。

2025年2月，中国证监会发布《关于资本市场做好金融"五篇大文章"的实施意见》，明确提出“常态化推进新型基础设施REITs发行”，并将数据中心、5G基站等新基建项目纳入优先支持范畴。这一政策为数字经济基础设施的证券化提供了明确指引，预计将催生一批具有科技含量的REITs产品。

专家认为，REITs有助于改善我国融资结构，提高直接融资比重，同时还为投资者提供了新的资产类别。特别是在低利率环境下，REITs相对稳定的分红机制对险资、银行理财等机构投资者具有较强吸引力。财政政策持续发力支持基建投资，将为REITs市场提供更多优质资产来源。

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