行业观点 || 城市更新如何助力商业焕新

摘要：9月13日，“2025服贸会·中国商业地产创新发展论坛”在北京首钢园举办，本次论坛以“新商业、新运营、新价值”为主题，围绕新消费产业、情绪消费、商业焕新、社群运营等热点话题展开。

9月13日，“2025服贸会·中国商业地产创新发展论坛”在北京首钢园举办，本次论坛以“新商业、新运营、新价值”为主题，围绕新消费产业、情绪消费、商业焕新、社群运营等热点话题展开。

本次大会圆桌对话环节，探讨的是“城市更新中的商业焕新”。圆桌主持人由RET睿意德创始合伙人索珊担任，对话嘉宾包括大悦城控股副总经理魏学问，中海商业副总经理张建华，恒太商业董事长胡芳园，成都东郊记忆董事CEO熊锐，EKA·天物总经理叶文静，怡城新时代商管董事总经理赵宇。

这场圆桌汇聚了来自资产方、运营方、专业机构等多个关键环节的代表性力量，以不同路径、多元视角展开深度对话。在这场30分钟的交流中，每位嘉宾发言背后，既藏着对行业现有发展路径的复盘总结，也关乎行业未来趋势的走向，值得每一个人深思。

Part 01

行业对话

一开场，索珊表示，“如今的空间正从‘功能至上’转向‘以人为本’”。基于这一行业趋势，她进一步向在场嘉宾抛出两大议题：其一，商业焕新的关键抓手究竟是什么？其二，如何界定商业焕新的成功标准？

魏学问认为，商业焕新的抓手在于“定位”与“设计”。至于成功标准，他提出需区分两类情况：有收益看投资回报；无收益则看能否实现可持续的人气提升。

张建华提出，商业焕新的核心抓手应聚焦于“在地化”，即深度挖掘城市更新的文化肌理，精准提炼在地文化内容。关于成功标准，他认同魏总的看法，并强调要依法经营、合理盈利；如果确实面临盈利困难，创造良好的社会价值，也是另一种意义上的“成功”。

胡芳园强调运营前置是核心抓手，并与竞争对手形成差异化定位；其次是融合创新，打造真正打动人心的新消费场景。至于成功标准，她的判断很直接：先看客流，再看现金流。

熊锐提出，商业焕新首先要抓住两点：一是精准锁定客群定位，二是因地制宜把空间效果做到最大。同时他强调，务实层面也不能忽视：得先算明白账，更要找到清晰的商业模型，这样项目才算立得住。

叶文静结合实践提出运营模式、内容筛选、社区共创三个核心要点，目标是将商业空间从购物目的地打造为生活目的地。至于焕新成功与否，她觉得关键在于可持续的运营。

赵宇提出，新周期里看新商业，“商业向善”、“利他”和“利益驱动”是特别重要的一点。至于商业焕新的成功判断标准，她认为就看各方一起共建的大生态系统，是不是真的健康、能持续下去。

Part 02

交流问答

问

在城市更新的商业环境里，要做好项目改造、同时又能持续吸引年轻消费者，您觉得最大的挑战会是什么？

魏学问：项目改造是建“躯壳”，吸引年轻人才是真“灵魂”，怎么让灵魂稳稳装进躯壳里，就是现在最大的挑战。我们的解法是从全价值链入手，打造 “形散而神不散” 的产品线。具体来说有三点：首先是锚定年轻人为核心目标群体；其次是减少主力店占比，引入更多小铺带来时尚有趣的内容；最后是加大经营投入，传播差异化、年轻化时尚内容，推动全价值链形成良性循环。

问

大吉巷开业后，引发行业内高度关注。从购物中心到社区商业，中海商业是如何理解自身产品线与城市更新之间的关系？

张建华：中海在城市更新领域布局已久，比如苏州环宇荟、上海中海环宇城Max等，均是典型的城市更新项目，今年5月开业的大吉巷，同样延续了这一方向。

作为一个总面积36万方的泛商业项目，大吉巷打造过程中，始终践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的理念，这也是中海企业担当的体现，为此，我们主要做了三件事：首先是在地识别，其次是产品设计，最后是冗余留白，其中最后一点尤为关键。我们在大吉巷做了超1万平方米的下沉式公园而非商业，恰恰是这片留白，成了项目重要的流量入口。

在城市更新中，中海的核心优势主要有两点：一方面，依托地产开发的深厚积淀，我们对城市发展逻辑与空间价值的理解更为深刻，能够在城市核心区域实现更优布局；另一方面，我们的产品多以综合体形态呈现，而中海商业本身秉持 “泛商业” 理念，已构建起覆盖甲级写字楼、购物中心、酒店、长租公寓及产业园的多元业态矩阵。这种 “多要素聚合” 的能力，让我们能为项目注入独特的复合价值。

问

恒太商业长期深耕中小城市，在城市更新中，区域消费力是否足以支撑项目落地运营？运营创新与城市实际需求之间是否存在矛盾，是如何解决的？

胡芳园：在我看来，判断区域消费力的核心标准，关键在于人口基数与人均可支配收入，下沉市场本身拥有庞大人口体量，且我国人均可支配收入持续稳健增长，因此 “消费力不足” 其实是消费商业创新领域的伪命题。

当前实体商业真正面临的挑战，其实是线上商业的冲击。对当下年轻人而言，线上商业已是“传统模式”，线下商业才是“创新方向”，这与我们这一代的认知完全相反。也正因此，做城市更新项目时，我始终强调两点：一是“运营前置”，实现与竞争对手的精准定位；二是“融合创新”，打造打动人心的消费场景，把消费者从线上拉到线下。

问

东郊记忆已经是城市更新标杆项目了，如果作为一个资产盘活的主理人，您认为最重要的三件事是什么？

熊锐：我们做东郊记忆的核心目标很明确，就是将场景记忆转化为消费者的情感共鸣，让大家来后不仅认可，更能被打动。具体说是做了三件事：首先是强化 “照相指数”。不管是商家门店还是公共区域，设计时都会优先考虑 “能否形成可拍摄场景”，能让消费者主动拍照，才是触发情感共鸣的基础；其次是高频内容输出。我们利用场内的高大空间做展览、办演出，相比商业的慢迭代，展览和演出能快速更新内容，让消费者每次来都有新鲜感，实现 “常见常新”；最后是贴合年轻人需求做业态。我们锚定年轻客群，围绕 “好玩、好逛、好吃”布局，引入国货潮牌和风味餐厅，契合年轻人的消费习惯。

问

您如何看待城市更新的复制性，在不同城市，哪些需要保持在地化？

叶文静：城市更新中可复制的是运营模式与策略打法，基于实践我将其归纳为四点。

1、“记忆再生产” 的开发模式。我们拒绝表面化翻新，在严格尊重历史保护结构、最大程度保留厂房工业风貌的前提下，完成空间功能改造，核心是追求 “可实用的未完成性”。最终目标是让进入园区的人，能对中船过往的历史产生 “可体验、可沉浸式触摸” 的感知。

2、美学经济的价值链构建。我们以建筑美学来转化消费动能，对园区内40余栋老厂房进行重新设计与翻新，既还原了地中海风情、上海石库门等多元建筑风貌，也打造出 “铜堡” 这样的标志性建筑。改造完成后，园区真正实现了 “世界建筑博览群” 的初始设想。

3、社群共建的共生机制。构建起商户、用户与内容创造者的三方共生关系，商户入驻 EKA・天物，并非单纯的 “支付租金” 模式，我们会与商户深度互动，共同策划快闪活动、联合打造展览、研发联名产品，并针对这些共创内容开展盈利分成。这种模式让我们与商户从 “租赁关系” 转变为 “共生伙伴”，共同为园区生产优质内容。

4、“持续活力”的生活方式平台。通过 “内容聚集人流”，依托 “场景留住人群”，再以 “社群为商户赋能”，最终实现项目从 “消费目的地” 向 “生活目的地” 的转型。

虽说策略可以复制，但内容层面必须因地制宜、量身定制，每个城市更新项目都有其独特的历史背景与地域特色，唯有挖掘并放大自身专属亮点，才能真正形成差异化竞争力。

问

对于园区和文创领域的城市更新，政府、开发商、运营商三方缺一不可，您怎样看待三方的利益边界和责任划分，如何让项目推进得更顺畅、真正落地见效？

赵宇：这事确实复杂。特别是做城市更新，不管是工业遗址改造，还是涉及县域、乡村的项目，利益相关方太多了，要是前期大策划阶段就想把利益分清楚，很容易起争执，这本身就是个难题。其实更简单的思路是先做好自己，在这个复杂系统里，各方都有自己该在的 “位置”，也就是 “生态位”，把该做的事做好，把自己的优势发挥出来，这是第一步要抓的。

还有一点很重要，现在经济在调整重塑，各地城市更新都有自己的难点；这一轮要推进，不管是政府、投资方、业主，还是运营商，大家得对长远目标有共识才行。说白了，大家心往一处想，形成集体愿力，这才是解决问题的关键。至于具体怎么干，找到科学方法、坚决执行就够了。