摘要：杭州房产中介圈子近来出现全款收房现象。收购价格相较市场价，低了大约三成。当地中介透露，尽管价格偏低，但对于那些急需现金周转的房东而言，确实存在成功成交的实例。至于中介收房现象再度兴起的原因，据说与杭州部分学区房超跌后出现复苏迹象有关。数据显示，2023年最后两

近期获取的几则信息，让人隐隐感觉楼市或许正迎来启动的苗头。

其一，据《钱江晚报》报道，杭州房产中介圈子近来出现全款收房现象。收购价格相较市场价，低了大约三成。当地中介透露，尽管价格偏低，但对于那些急需现金周转的房东而言，确实存在成功成交的实例。至于中介收房现象再度兴起的原因，据说与杭州部分学区房超跌后出现复苏迹象有关。数据显示，2023年最后两个月，杭州学区房成交量超过了当年1至10月成交量的总和。

其二，2023年，深圳新楼盘入市数量达到178个，新增供应面积约580万平方米，相较于2022年，增长了27%。期间，还诞生了4个引发全国热议的“日光盘”。常言道“量在价先”，因此，部分人将此视为市场触底回暖的信号。基于此，据相关报道统计，预计2024年深圳将有超180个新楼盘推向市场。

其三，根据诸葛找房机构发布的数据，2024年开年的前两周，重点监测的10个城市二手房成交量环比、同比分别上涨36%和40%。成都、深圳、北京、上海、佛山等城市的二手房市场活跃度均呈上升态势。报道称，新年伊始，多个城市二手房成交量展现出回暖的特征。

然而，这是否就意味着楼市即将迎来爆发式增长呢？综合多方面因素考量，答案并非如此简单。通过深入分析这三则信息，便能大致了解情况。

以杭州房产中介收购二手房为例，收购价格近乎“腰斩”，难免有趁人之危之嫌。正常情况下，从挂牌价到成交价，降价幅度一般在5%至10%左右，而此次竟高达30%，其中显然蕴含着丰厚的利润空间。况且，杭州部分房产中介向来有炒作差价房的传统。他们收购房源后，进行简单装修，提升房屋卖相，一旦收购成功，基本就能稳赚不赔。

再看深圳，虽然新楼盘推盘数量可观，但实际去化率同比下降了8%，新房库存情况也印证了这一点。有机构测算，按照全年每月平均去化量计算，深圳新房库存消化周期超过19个月，远高于10至12个月的供需平衡线。这表明，深圳新房库存量仍在持续攀升，目前尚未看到市场转向的明显趋势。

至于二手房成交量增长这一现象，实际上，去年全国二手房成交量均有显著增长，增幅达四成。但即便如此，市场依旧处于下行态势。究其原因，二手房成交量的增加，主要得益于房东采取“以价换量”的策略。各个小区房价不断走低，对于购房者而言，在买房时自然会选择性价比更高的二手房。

所以，大家不必过度惊慌，切勿盲目跟风。种种迹象表明，关于中国未来5年楼市走向，央行原统计司司长盛松成的预测或许又将得到验证。

盛松成曾多次对楼市进行预测，事后复盘，大多精准命中。细想之下，这并不意外。他曾任职央行统计司司长，对各项数据了如指掌，其推出的结论自然有充分的依据。例如，在2019年底，他就曾预测，未来半年至一年半时间内，房价将再次上涨。事实证明，房价在2021年上半年达到顶峰。此后，房价一路调整至今。在首席经济学家论坛上，盛松成再次做出三个方面的预测：

1. 当前房地产市场显现复苏迹象，正逐步企稳，销售和价格均呈好转态势，从长期来看，市场将呈“L”型走势。

2. 自2021年下半年起，房地产行业进入下行调整阶段，整个调整过程预计需要4至5年时间。

3. 本轮房地产调整属于趋势性调整，而非周期性调整，未来难以再依靠房地产大幅拉动经济增长。

那么，该如何理解他的这些观点呢？

首先需要明确的是，他的论述涵盖了房地产市场和房地产行业两个层面，因此，不能仅仅从房价角度去理解。他提到房地产市场有复苏迹象，这与前文所述的信息数据相符，尤其是新房价格，确实出现了一定程度的回升，这是市场企稳回暖的直观体现。

同时，他指出市场将长期呈现“L”型走势，这与经济领域长期呈现“L”型走势的逻辑一致。过去，我国经济多年保持10%以上的高速增长，随着经济发展进入特定阶段，增速快速回落。当年度增速降至5%至6%区间时，“L”型特征愈发明显，即在这一区间将维持较长时间。房地产市场亦是如此，从2021年销售顶峰的18亿平方米，降至目前每年10至12亿平方米的区间，预计这一状态也将持续多年，这便是房地产销售市场“L”型走势的内涵。

其次，关于房地产行业的恢复进程，若按照盛松成的观点，从2021年下半年算起，大约要到2025年或2026年才能完成调整。需要注意的是，他所指的是房地产行业，而非房价。事实上，万科创始人王石在2023年11月表达的观点与盛松成类似，并且进行了详细阐释。

王石表示，借鉴日本的经验，房地产行业的调整大约需要3至5年时间。这里的调整主要针对房企债务暴雷问题。尽管国家已出台相关措施进行处置，但解决这一问题仍需时日。毕竟，庞大的房企债务是制约行业发展的关键因素，无论是通过资金支持优质房企、推动企业重组兼并，还是让部分企业退出市场，都需要较长的时间周期。

最后，也是至关重要的一点，国家正致力于降低经济对房地产的依赖程度。既然房地产市场已经经历了较长时间的调整，并且国家始终坚持“房住不炒”原则，这表明国家有意引导房地产行业健康发展。按照盛松成的说法，2023年第二季度至第三季度，房地产贷款余额占比从23.1%降至22.7%，促使更多资源流向制造业和服务业，这是不可逆转的发展趋势。也就是说，从行业发展角度来看，房地产行业难以重现往日辉煌，将逐步回归到与经济发展相适应的合理位置。

为何说盛松成对未来楼市走向的判断具有合理性呢？房君认为主要有以下三个方面的原因：

一是人口因素。这无疑是影响楼市的最根本因素。近五年，我国出生人口数量出现大幅波动，从最初每年出生1600多万、1700多万，急剧降至2022年的956万。尽管2023年出生人口数据尚未公布，但不少观点认为，该数据可能比2022年更低。部分幼儿园关闭的现象，也从侧面证实了这一趋势。归根结底，人口是购房需求的基础，出生人口数量下降，必然导致住房需求减少，房地产市场规模也将随之缩小。当然，出生人口数量不会持续无底线下降。一方面，国家出台了一系列鼓励生育政策；另一方面，人口替代的自我修复机制也在发挥作用。因此，住房市场在一定时期内呈现“L”型走势，具有一定的合理性。

二是我国吸取了日本20世纪90年代房地产泡沫破裂的教训，不会任由房地产泡沫进一步膨胀，这是国家调控房地产市场的重要出发点。有人认为，如果我国能更早出台房地产支持政策，或许能更快推动市场复苏。然而，国家并非没有意识到这一点。若要在短期内刺激房地产市场恢复，并非没有办法，比如迅速放开一线城市的所有限购政策，允许炒房客进入市场，借助一线城市带动其他城市楼市热度。但截至目前，国家并未采取此类措施。一个重要原因在于，国家不想重蹈日本房地产泡沫破裂的覆辙，而是希望通过稳步推进的方式，引导房地产行业逐步化解风险，用4至5年时间实现行业的平稳调整。

三是就房地产销售和价格而言，短期内触底的可能性较大，继续下行的空间相对有限，部分城市有望率先实现企稳回暖。目前，各方在这一观点上已逐渐达成共识。

总体来看，2024年上半年，房地产市场仍将以“以价换量”为主导。从2023年底的成交量可以看出，购房市场信心已有所恢复，尤其是部分抱有抄底心态的购房者，认为市场已接近底部。这种情绪有望延续至2024年上半年，对楼市去库存起到积极作用。目前，业内较为一致的观点是，2024年下半年，房地产市场将迎来一定的发展契机，具体体现在以下几个方面：

自2021年下半年楼市进入调整期以来，房企拿地节奏明显放缓，新开工面积大幅下降。这意味着，尽管市场需求在减少，但供应量也在快速收缩。一旦市场回暖，库存将迅速下降，而新增供应相对不足，这一情况将在未来1至2年的市场中得到体现。

此外，2023年底，部分热点城市的土地市场已开始回暖。例如，成都、杭州、西安等城市，以及此前较为低迷的郑州、武汉等城市的土拍市场，均出现了溢价成交地块，这表明已有敏锐的资金开始布局。

当然，政策因素同样至关重要。在短短3个月内，一线城市接连两次出台政策，释放部分购房资格，这充分彰显了国家促进楼市短期企稳回暖的坚定决心。直白地说，国家希望通过释放新的购房需求，稳定市场信心，让消费者认识到市场需求依然存在，有住房需求的群体应按需购房，无需过度担忧。

种种迹象表明，尽管房地产市场难以重现往日的辉煌，但并不意味着这个行业将走向衰落。我国的城中村改造等三大工程已被纳入房地产发展新模式，拆迁工作仍在有序推进，人们对改善居住条件的需求始终存在。借用热播电视剧《繁花》中的一句经典台词：“世界上唯有土地与明日同在。”

其大意是，土地是值得人们为之奉献和奋斗的重要资源。房子又何尝不是如此呢？毕竟，在我国，70%的家庭财富集中在房产上，96%的人拥有自己的住房。为何房产在家庭财富中占比如此之高，拥有率如此之高？这足以说明房地产在我国经济和社会生活中的重要地位。毕竟，存在即合理，房地产行业不会轻易发生根本性改变。

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来源：房子的梦想