摘要：4月2日上午，南京土地市场“蛇年首拍”拉开序幕。此次出让的地块中，面积不到5000平方米的玄武区珠江路G05地块，成为众多开发商争夺的焦点。在经过5家房企68轮举牌后，这块主城的“绝版地”，最终被杭州聚彩以4.43亿元的价格竞得，超起拍价1.34亿元，溢价率高
4月2日上午，南京土地市场“蛇年首拍”拉开序幕。此次出让的地块中，面积不到5000平方米的玄武区珠江路G05地块，成为众多开发商争夺的焦点。在经过5家房企68轮举牌后，这块主城的“绝版地”，最终被杭州聚彩以4.43亿元的价格竞得，超起拍价1.34亿元，溢价率高达43%！
珠江路G05地块的竞争有多激烈？新街口街道党工委书记史庆锋透露的一个细节很有说服力，根据竞拍规则，最新报价只要4分钟之内没有变动，就视为最终成交。但网拍现场，报价一有变动，不到1分钟就会被刷新。竞拍系统上一次次跳动的数字，让守候在电脑前的他热血沸腾，“看得出来，杭州聚彩这家浙江民企是志在必得。”
实际上，3月3日出让公告发布后，就有多家房企摩拳擦掌，连夜策划方案，希望能摘得这枚“皇冠上的明珠”。一个月来，已经有6家开发商带着满满的诚意与新街口街道商谈细节，而且清一色是既有成功案例，也有资金实力的行业龙头。
“考虑到地块的稀缺性、配套的成熟度和投资的性价比，珠江路G05地块成为本轮土拍最抢手的标的，是众望所归。”得知竞拍结果，世邦魏理仕江苏公司董事总经理王飞并不意外。
从地理位置看，这里是寸土寸金的“中华第一商圈”，不仅交通出行便捷，生活配套完备，更有双学区的加持；从开发条件看，下调至2.6的容积率和70米限高，最适合打造以第四代住宅为特色的高端社区；从增值潜力看，主城区的住宅用地本就是最稀缺的资源，而26418元/㎡的起始楼面地价，不仅低于同类地块，在本次出让的6幅地块中也不是最高。
在王飞看来，主城的价值，其实从未被低估。开发商的投资意向，就是评判稀缺资源含金量的标尺。前有两会“好房子”的明确导向，后有南京“房七条”的政策利好，这轮土拍掀起的热潮，无疑是南京商业地产回暖的积极信号。
珠江路G05地块，其实是个棚户区。早在2006年，玄武区就曾计划启动该板块拆迁。但因为地块面积较小，拆迁成本偏高，资金始终无法平衡，项目只能暂时搁置。直到2017年，群众改造的呼声日渐高涨，玄武区终于下定决心，借力国家层面支持城市更新的政策，“重启”棚户区拆迁项目。2023年6月底，地块房屋全部拆除，街道一算账，整个项目的征收拆迁补偿总成本接近9亿元。而专业机构预测，这个“袖珍地块”市场价也只有4亿元左右。
明知要“贴钱”，为啥还要拆？“资金平衡，并不是唯一的考量。当时我们只有一个想法，不能让百姓在棚户区里奔小康。”新街口街道办事处主任庞敏说，城市更新的出发点和落脚点，首先就是回应群众关切，解决他们的急难愁盼。从动议拆迁到全部搬离，珠江路G05地块经历了曲折迂回的17年。78户原住民有的异地安置，有的拿到货币补偿，全部住进了新家，几乎所有人都是带着笑容离开的故园。
主城“绝版地”拖了20年才入市，还有另一层原因。
2021年9月至2023年4月，南京市考古研究院对地块进行了两阶段的考古，结果有重大发现——六朝建筑基址、杨吴南唐金陵北墙及北城壕等珍贵遗迹，都集中于此。
据史料记载，晚唐五代时期，地方割据的杨吴政权曾统治南京30多年，修筑了金陵城垣，将城外落马涧拓宽挖深，接引秦淮河水作为城壕。如今，残存的杨吴城壕主要是北段，在珠江路承接珍珠河、进香河的来水，在小营附近折向南流，到通济门附近与秦淮河相通。时代变迁，河道在抵达通贤桥后，变成了暗涵。
这一考古发现，是明晰五代宋时期城市城河格局、定位金陵城北城墙位置及走向的重要物证，对南京古代城市史研究具有重要意义。但保护文物，就意味前期的拆迁成本非但无法收回，还要让渡部分开发空间，并追加投入一笔资金投入。玄武区没有犹豫，第一时间决定对遗址原地保护，计划投资2000万元，新建2800平方米的遗址公园，还原1000多年前的真实南京城，让居民在家门口触摸历史文脉。这一进一出，就是一个亿。
考古发现浮出水面后，玄武区在调整控详规的同时启动了遗址公园设计，而且操刀的都是重量级大咖——来自东南大学的王建国院士和陈薇教授。按照计划，商业地块和遗址公园将同步策划、同步开工。新街口街道在与开发企业接洽时，聊得最多的也是如何更好展现古都遗韵。
从大拆大建，到局部优化，再到体量转向质量，当下的城市更新，已演进至追求人性化和可持续的4.0时代。小小的珠江路G05地块，已经折射了玄武城市运营的“操盘逻辑”——坚持好地精用，不贪短期利益，以长线投资当好老城文脉的“守望者”。
相关负责人表示，玄武将围绕深厚的历史人文积淀、秀美的自然山水资源、繁华的商业文化氛围，以长江路片区城市更新为引领，深入推进“一路四环”五大更新片区建设，持续优化城市空间结构，不断完善城市功能布局，大力提升城市活力品质，加快建设宜居、韧性、智慧、人文城区，积极创建南京城市更新实验区标杆。
资金，仍是城市更新绕不过的话题。玄武区建设局相关负责人介绍，未来将构建多元化投入模式，以政府投入为牵引，积极争取中央补助资金、省“城新贷”贷款贴息以及超长期特别国债、地方政府专项债等政策性资金支持，全力推动国有企业、社会资本、专业机构、物业权利人等主体深度参与城市“双修”。
通讯员 玄萱
南京日报/紫金山新闻记者编辑 邓露洁
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