摘要：龙湖提出 2028 年运营收入占比 50%、华润万象生活商管毛利率达68%、凯德加速中国C-REITs探索——行业分化揭示轻资产赛道的残酷真相：单纯依赖物业租金的「二房东」模式难以为继，具备资产证券化能力与精细化运营基因的玩家才能存活。

Malltowin商业与地产周报

2025.3.24-2025.3.30

1 一周要闻导读

商业地产轻资产转型进入深水区

龙湖提出 2028 年运营收入占比 50%、华润万象生活商管毛利率达68%、凯德加速中国C-REITs探索——行业分化揭示轻资产赛道的残酷真相：单纯依赖物业租金的「二房东」模式难以为继，具备资产证券化能力与精细化运营基因的玩家才能存活。

华润商业REITs扩募购入昆山万象汇、银座集团拟发行济南和谐广场REITs，标志着商业地产从「重资产沉淀」转向「存量资产金融化」的深层次变革。

宝龙商业计提巨额应收账款减值（房地产行业流动性危机传导至商管）与中骏商管利润暴跌77.8%（住宅物管拖累），则暴露出过度依赖关联方输血企业的致命弱点。

数字化加速会员体系重构消费生态

商务部力推「人工智能+消费」政策与龙湖天街上线支付宝「碰一下」无感支付，标志着技术渗透进入新阶段：技术升级不再停留于会员系统优化（如弘阳双城会员升级），而是深度介入消费决策链路。胖东来推行会员实名制结账看似保守，实则为用户画像精准营销铺路；弘阳商业上线九大会员特权、数据显示，星盛商业会员体系带动同店销售增长 8.8%，印证私域运营的有效性。珠海万达东区「流量裂变+场景定制」双轮驱动新锐品牌孵化，则依赖大数据预测区域消费偏好。

未来，AI + 消费、IP 联名、精准会员服务将成为竞争关键，如商务部提出发展消费级无人机、低空消费等新场景，推动技术与商业深度融合。

品牌与商业地产下沉市场协同效应深化

在消费分级与政策导向的双重驱动下，下沉市场正成为商业品牌与地产开发商竞逐的新战场。商务部“首店经济”政策向低线延伸，内蒙古引进315家首店。商丘奥体世茂广场引入运动零售+儿童乐园首店组合，梅州天虹购物中心以10万㎡体量填补区域大型商业空白。县域市场呈现“性价比与品质”双轨需求：昆山万象汇18万㎡商业年租金1.55亿，印证强县消费力；荟品仓4.0旗舰店落地无锡融创茂（2万㎡），以“文旅+奥莱”模式收割低线流量。

与此同时，品牌商家以“轻资产+本地化”策略快速渗透：海底捞开放加盟后70%申请来自三线及以下城市，屈臣氏年内计划新增500家店聚焦社区及县域市场，则显示品牌与地产的“下沉协同效应”深化。未来竞争关键在本地化运营能力——低线商业需兼具“首店引力”与“成本管控”，同时借力REITs（华润REITs扩募并入昆山万象汇）破解资金瓶颈。这场战役的胜出者，将是那些读懂县域消费密码的玩家。

中国品牌出海与外资商业在中国衰退

宜家中国2024财年营收缩水10亿，Forever 21六年内二次破产，Zara等快时尚巨头收缩战线转向“精品店+咖啡”模式求生，折射外资品牌对本土消费需求迭代的战略误判；

泡泡玛特海外社群运营复制国内盲盒社交玩法，海外营收同比暴增375%（2024年50.7亿），霸王茶姬赴美IPO加速欧美拓店，李宁借“国潮”IP登陆巴黎时装周，三顿半“咖啡渣再生材料”门店落地海外，输出东方美学与可持续理念；

报喜鸟3.8亿收购美国百年户外品牌Woolrich、百丽获得Champion大中华区全品类经营权，以“反向收购”获取技术资产与渠道网络，实现品牌升维。

未来十年，全球消费市场将见证“东升西降”的格局改写——中国品牌不再甘于代工，而是以技术、文化、资本三箭齐发，重新定义“Made in China”。

首店创新从流量入口变为品牌战略支点

国际品牌以“旗舰化+在地化”双轨切入中国市场：Tiffany东京银座亚洲旗舰店同步开设Blue Box Café，Zara南京亚洲首店融合自助售卖机与咖啡业态，迪卡侬杭州公路车专卖店以335㎡场景化分区重塑专业零售，均通过复合业态（零售+餐饮+科技）强化本土粘性。本土品牌则借首店海外输出文化符号：

淘宝香港PapaHome以2700㎡“体验+定制”试水国际家居市场，三顿半深圳社区店复用咖啡渣再生材料传递可持续理念，Pull-Tab纽约首店剑指欧美即饮咖啡赛道，实现从“产品出海”到模式出海的跃迁。

国内市场业态创新呈现“极致化”分野——头部品牌以超2000㎡空间整合多元场景（如富士相机杭州首店打造影像社交空间），垂类品牌则精准切割细分市场：GOGOGYM全国首店聚焦宠物运动健康，引入水疗训练与镭射理疗；Tuna maki寿司以“板前美学”抢占区域高端餐饮。

2 商业地产新闻要点

消费政策

商务部表示将发展 “人工智能 + 消费”，有序发展消费级无人机等低空消费，促进 “IP + 消费”，鼓励动漫、游戏、电竞及周边衍生品等消费。

商务部积极推进首发经济，支持国内外优质商品和服务品牌开设首店、举办首发首秀首展，3 月中旬在上海启动 2025 年全国精品首发季活动。

辽宁省人民政府办公厅印发《辽宁省推动冰雪经济高质量发展助力全面振兴取得新突破实施方案》，提出到 2030 年冰雪产业总产值达约 2500 亿元，2027 年达 1900 亿元左右。

截至 3 月 28 日，2025 年汽车 “以旧换新” 补贴申请已超 176.9 万份，今年以来全国新能源汽车乘用车已累计零售超 205 万辆，较上年同期增长约 34%。

企业动态

宝龙商业 2024 年收益约 26.17 亿元，同比下降 0.7%，股东应占利润 2.16 亿元，同比减少 52.31%，因房地产行业下行致应收账款信用风险上升等。

华润万象生活2024 年实现综合收入 170.43 亿元，同比增长 15.4%，核心净利润增长 20.1%，计划拓展 10 个以上轻资产管理项目。

凯德投资（中国）2025 年度主题为 “韧性向上”，持续强化募资能力，推动基金资产管理 (FUM) 规模增长，目标到 2028 年达 2000 亿新元 FUM，探索 C-REITs 业务。

茂业商业2024 年营收 27.16 亿元，同比降 14.21%，净利润 3714.66 万元，同比降 26.80%。

星盛商业2024 年收入约 6.45 亿元，同比增长 1.5%，公司拥有人应占利润约 1.55 亿元，同比下降 9.7%，毛利率 46.2% 仍保持较高水准。

大悦城地产2024 年营业收入 198.31 亿元，同比增长 49.4%，投资物业租金及相关服务收入 41.76 亿元，同比下降 4.2%。

中骏商管 2024 年收益约 12.129 亿元，同比减少 2.78%，母公司拥有人应占溢利 5695.7 万元，同比减少 77.84%，商业物业管理及运营服务分部收益约 3.966 亿元，同比减少约 4.7%。

龙湖集团2024 年合同销售额 1011.2 亿元，营业收入 1274.7 亿元，运营及服务业务收入 267.1 亿元，同比增长 7.4% ，预计 2028 年运营及服务业务收入占总营收比重提至 50%。

新城控股 2024 年实现营业收入 890 亿元，归属于上市公司股东的净利润 7.52 亿元，扣非归母净利润 8.70 亿元，同比增长 183.07%，商业运营总收入 128 亿元，同比增长 13.1%，物业出租及管理毛利率达 70.17%。

中金印力消费 REIT 2024 年收入 2.48 亿元，净利润 1929 万元，可供分配金额 1.24 亿元，期末出租率 97.91%，租金收缴率 99.60%。

项目筹开

北京副中心 “湾里” 项目依托地铁打造约 47.6 万平方米国际级商业娱乐综合体，含王府井奥莱等，引入大批国际名牌、首店，预计未来日游客量 6 万人次。

荟品仓 4.0 版旗舰店落户无锡融创茂，4 月 11 日开业，面积近 2 万平方米，携手 3000 + 知名品牌。

龙湖合肥欢肆 3 月 28 日开业，位于地铁 4 号线旁，约 2 万平方米，以 “日咖夜酒” 等为主题，引入特色餐饮等区域首店。

商丘奥体世茂广场3 月 26 日启动招商，定位 “城市能量场”，打造 “体育 + 商业” 复合型购物公园。

武汉绿地中心与新田商业集团合作招商，预计 2025 年 “五一” 试营业，国庆节正式营业。

梅州天虹购物中心3 月 25 日招商发布会举行，10 万平方米，规划多元业态，设全龄友好设施。

北京超极合生汇西区3 月 28 日开业，面积 16 万平方米，引入近 300 个品牌，首店占比 35%，品牌入驻率 100%。

合肥融创茂 3 月 27 日举办招商推介会，酒吧街升级为 “合肥融创精彩天地”，定位年轻力社交引擎。

无锡梁溪爱琴海购物中心和无锡梁溪晶海广场将于 2025 年四季度开业，前者定位城市生活自在力聚场，后者定位邻聚新生活社交场。

郑东万象城官宣 6 月 28 日开业，位于郑东新区核心区域，总商业面积 24.1 万平方米，引入 540 余家品牌。

亚洲首个小猪佩奇户外主题乐园计划 2027 年在上海崇明长兴岛开业，占地 290 亩，设 5 个主题游乐区域。

佛山金海城官宣 6 月 1 日开业，已进驻 200 + 品牌，招商率超 85%，95% 为佛山新城首店。

星零界全国首家万象森图社交 park 将于今年暑期在深圳亮相，融合自然与科技，定位潮流社交新地标。

胖东来创始人透露拟投资 70 亿开 “梦之城” 项目，为超大商业体，占地面积约 42 万平方米。

武商集团拟投资 10 亿元建设新襄阳武商 MALL，预计 2025 年开工，2027 年底开业。

存量经营

天津一商友谊汉友百货计划投资 1.5 亿元盘活，引入影院、餐饮等多元业态，打造商业综合体，预计年底前开业。

合肥金隅・南七天地通过签约五大新锐品牌，向 “潮趣社交场” 定位转型升级，聚焦运动、艺术、夜经济赛道。

上海徐家汇商圈太平洋百货旧址 “新六百 YOUNG”项目启动，总投资超 3 亿元，向沉浸式消费场景迭代升级。

蜜蜂科技与东莞龙湾奥特莱斯3 月 25 日签署战略合作协议，构建 “公域 + 私域” 全域运营模式。

徐州万达广场有限公司3 月 25 日发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东行列，广东横琴粤澳深度合作区宽和商业管理有限公司成为全资股东（天眼查）。

弘阳商业会员系统济南、安庆双城 3 月 31 日上线，提供九大会员特权，拥抱数字化变革。

一元股份与 S10 国际潜水 3 月 24 日战略签约，围绕文体旅产业融合等展开深度合作。

步步高星城天地自 2 月 14 日起每周六晚举办室内音乐会，以音乐为媒重塑商业空间文化价值。

珠海万达商管东区 3 月 20 日开展 “见山・会友” 品牌私享会杭州站，与 20 家新锐品牌探讨线下市场破局路径。

龙湖与蚂蚁 3 月 27 日签署战略合作协议，将在天街上线 “碰一下” 支付与数字化服务。

投资融资

华夏华润商业REIT 3 月 24 日公告拟通过扩募发售募集资金，投资苏州昆山万象汇项目，分散资产组合风险。

银座集团3 月 26 日发布公告开展基础设施公募 REITs 申报发行工作，底层资产为济南和谐广场购物中心，基金期限 24.58 年（暂定）。

王府井与关联方共同增资北京环汇置业 32.6 亿元，王府井按股权比例增资 4.89 亿元，持股 15% 不变。

3 商业品牌新闻要点

时尚 / 奢侈品

Coach 与 Bank & Vogue 合作推出由二手和升级再造纺织品制成的手袋系列，促进有意识的消费。

Rockfish Weatherwear 3 月 28 日在杭州万象城开快闪店，起源英国，计划下半年起在一线及超一线城市开正式门店。

百丽时尚与 Champion 母公司合作，成立合资公司，获 Champion 大中华区全品类经营授权。

报喜鸟 3 月 21 日公告 3.8 亿收购美国户外品牌 Woolrich，获其全球（欧洲除外）知识产权。

Forever 21 于 2025 年 3 月 17 日再次申请破产保护，将实施业务 “有序缩减”，进行清仓甩卖。

中国利郎计划上半年在马来西亚开设海外首店，将中国优质男装引入东南亚市场。

Lululemon2024 财年中国内地净营收同比增 41%，全球净营收突破 100 亿美元，计划 2025 财年进一步拓展市场。

李宁 2024 年营收 286.76 亿元，同比增长 3.9%，3 月 26 日宣布肖战升级为品牌全球代言人，同步开展系列活动。

毛戈平 2024 年营收 38.85 亿元，同比增长 34.6%，计划建立生产基地并进军海外市场。

零售生活

小鹿妈妈因 “无固定午休时间” 等严苛规定被合肥市庐阳区劳动保障监察大队立案调查，2024 年年营业额超 10 亿。

泡泡玛特2024 年实现营收 130.4 亿元，同比增长 106.9%，经调整净利润 34.0 亿元，同比增长 185.9%，海外及港澳台业务营收 50.7 亿元，同比增长 375.2%。（泡泡玛特 2024 全年财报）

名创优品旗下潮玩品牌 TOP TOY 3 月 22 日宣布启动全球化，目标未来 5 年覆盖全球 100 个国家，开超 1000 家门店。

上美股份推出抗衰护肤品牌「Tazu」、母婴护理品牌「面包超人」、彩妆品牌「Nan Beauty」三个新品牌。

宜家中国业绩下滑，2024 财年营收同比缩水近 10 亿元，频繁闭店，“北欧风” 受电商平替冲击。

京东七鲜计划今年年底前在北京布局超 100 家 “店 + 仓”，创新 “1 店 + N 仓” 模式。

屈臣氏计划今年在中国内地市场开设 500 家门店，发力即时零售，探索社区店模式，布局低线城市

派特鲜生继上海首店后，3 月底至 4 月初将在沪十店联开，推三大差异化店型，布局 “街区 — 商圈 — 社区”。

餐饮

霸王茶姬3 月 26 日公开招股书拟赴美上市，2024 年营收 124.05 亿元，同比增长 167%，净利润 25.15 亿元，同比增长 213%，全球门店 6440 家。

小龙坎 完成新一轮股权融资，投资方为浙民投、伍壹柒基金，在营门店数 537 家。

海底捞 2024 年营业收入 427.55 亿元，同比上升 3.1%，净利润 47.00 亿元，同比增长 4.6%，孵化 11 个子品牌，启动加盟业务，13 家加盟门店落地。

Seesaw Coffee 被爆拖欠员工工资，涉及约 50 位门店员工和 25 名办公室职员，还有离职员工反映相关问题。

贡茶与 Jinziex 签署协议，未来几年将在英国开设至少 225 家门店，助力实现全球 10000 家门店目标。

新开首店

淘宝在香港开设家具集合店 PapaHome，面积超 2700 平方米，线上线下融合营运。

迪卡侬3 月 29 日开设亚洲首家 VAN RYSEL 公路车专卖店，位于杭州滨江宝龙城市广场，面积 335 平米，划分 5 大区域。

Pull-Tab 拉环咖啡海外首店落地美国纽约曼哈顿，预计 4 月初营业，加速品牌国际化进程。

海底捞旗下焰请烤肉铺子西南首店落地昆明万象城，拓展品牌餐饮版图。

三顿半旗下原力飞行3 月 28 日在深圳万象天地开启试营业，探索社区小店新店型，践行可持续理念，推新品。

知名冰淇淋品牌 Gelateria Marghera 于成都 IFS 开中国首家品牌旗舰店，1979 年诞生于意大利米兰，曾获 “意大利最佳冰淇淋店” 称号。

Tiffany 亚洲最大旗舰店拟 7 月在东京银座开幕，将同步开出日本首家 Blue Box Café，建筑设计独特。

Zara 全新亚洲旗舰店 3 月 21 日在南京新街口开业，店铺两层超 2500 平米，设亚洲首家 Zacaffè 等特色配置。

蕉内3 月 14 日在上海西岸梦中心打造的首家概念店 “内核商店” 正式开业，以 “车站” 为设计灵感，融入品牌文化与街区社群 。

狗狗运动健康空间「GOGOGYM」全国首店在上海西岸中環围挡，预计 5 月开业，源于宠物康复医院，设四大功能区。

富士相机直营店 FUJIFILM X-SPACE 浙江省首店3 月 23 日在杭州中心开业，为中国大陆第四家直营店。

三丽鸥全国首家新形象店3 月 25 日亮相长沙万象城，采用法式奶油风主题。

茶颜悦色扬州首店3 月 23 日入驻京华城全生活广场，加速长三角区域布局。

Tuna maki 寿司浙江首店在萧山万象汇围挡，预计 4 月开业。

来源：商业与地产