摘要：刚刚，顶着“一环内”以及“近10年一环内唯一一宗容积率2.0的地块”两个极具昭示性的标签，这宗鼓楼北街约12.7亩宗地拍卖落槌。

青羊区实拍图

继昨日金三49亩创下成都41200元/㎡的楼面地价新高后，青羊区也放出大招。

刚刚，顶着“一环内”以及“近10年一环内唯一一宗容积率2.0的地块”两个极具昭示性的标签，这宗鼓楼北街约12.7亩宗地拍卖落槌。

地块以19000元/㎡的价格起拍，最终被华添拿下，成交楼面地价为24700元/㎡，刷新了此前由邦泰保持的成都一环内21100元/㎡的地价纪录，也成为了青羊区的新地王。

此外，位于金牛区金泉街道、青羊区苏坡街道的约29亩地块，由中旅以16800元/㎡楼面地价竞得，三环边、靠近外金沙板块，这一地块也吸引了越秀、金茂、保利、中旅、华添的参与，关注度较高。

地块卖点：

截至目前一环内唯一一宗2.0的住宅用地

重点来看鼓楼约12.7亩地块。宗地自挂牌入市，就颇受市场关注。“少有的一环内低容积率”地块，是其最大的卖点。

一环内的新房“补仓”——根据发哥统计，近10年成都一环内总计仅拍出8宗住宅用地，上一次拍地还是2023年12月邦泰拿下的新鸿路约11亩宗地，彼时成交楼面价为21100元/㎡，是成华区第一宗地价破2万元/㎡的土地。

今日所拍地块位于顺城大街东侧，与天府广场直线距离不到1公里，步行即可到达春熙路商。同时向西约500米，即是四线换乘（地铁1号线、4号线、10号线、18号线）的地铁骡马市站和规划中的骡马市TOD。

根据规划，骡马市TOD将包含1栋约300米的摩天大楼和约200米的塔楼，将引入以高端商务、现代金融、数字经济、高新技术等业态为主的特色产业集群。

区域周边上一次有新房供应是2023年的金融街融御，彼时该项目产品主力建面约149-182㎡，单价约2.3万元/㎡起。目前在贝壳找房APP上，以恒大广场为代表的次新房挂牌均价为25765元/㎡，3月成交的2套房源单价约在2.2-2.3万元/㎡左右。

一环内地块容积率最低的一宗——一个背景不得不提，青羊区在准备今日地块的上市时，专门在去年底进行了一次调规，将地块容积率由最早的2.5降至目前的2.0。这样一来，让该地块成为了近10年成都一环内拍出的住宅用地中，容积率最低的一宗，也是唯一一宗2.0的地块。在建筑新规的赋能下，这将给到一环内住宅产品迭代的可能性。

“一环内”的诱惑下，

房企仍或倾向理性的产品规划

从今日参拍房企名单来看，既有中国铁建、招商蛇口、建发这样的全国性品牌房企，又有华添、明信等民企。这与市场此前的预测基本一致。

相比昨日金三49亩宗地16.2亿元的起拍总价，今日鼓楼地块起拍总价仅约3.2亿元，对于中小型企业更“友好”。

至于未来将以怎样的产品呈现，尽管暂不能得知华添的具体定位和规划，但从发哥前期对房企的摸底情况来看，更多的企业更倾向于“改善”，而非“高端”。

在这些房企看来，“一环内”是地块的显性卖点，但在实际操作层面不乏挑战。

地块实拍图

首先即是相对老旧的城市界面。受限于区域发展较早，近几年未有产业和大型商业的激活，且不远处还有一栋停摆多年的商业楼，让板块在能级上难有继续向上的生长空间。

其次是学区资源上。地块紧邻鼓楼小学，按照2024年的学区划分（注：最终学区划片以当年政策为准），极大可能也是该项目的对口小学，属于青一学区，热度上不及青二学区。

加之土地本身只有不到13亩，地块规模的限制让未来楼栋之间的距离或比较紧张。因此，多重因素考量下，即便有“一环内”的地段诱惑，房企大概率也将选择更加理性的产品规划。

来源：成都商报房产