摘要：不止上半年，截止到现在，在各大机构前8月房企销售榜单中，保利发展的销售额为1812亿元，稳坐行业头把交椅。

保利发展前年，去年，包括今年上半年的销售额都是房地产行业第一。

不止上半年，截止到现在，在各大机构前8月房企销售榜单中，保利发展的销售额为1812亿元，稳坐行业头把交椅。

上半年的成绩单隐忧参半：财报数据显示，上半年保利发展营业收入约1168.56亿元，同比下降16.08%；利润总额约99.08亿元，同比下降29.7%；归母净利润约27.1亿元，同比下降63.47%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约25.79亿元，同比下降64.32%；经营活动产生的现金流量净额约160.17亿元。

三句话概括：行业第一、营收降了、利润跌掉六成。

在2025年行业转折的一年，保利发展的规模与利润失衡的困局被撕开了重重一道口子，就连股民都开始操心了。

这个ID来自于保利发展的总经理潘志华，有可能是亲自回复，或者他授权团队来回复，他表示，公司目前经营一切正常。

股民担心股价已经让潘志华亲自回复了？是的。

潘志华今年3月份刚刚升为保利发展的总经理，非常年轻，出生于1979年7月，现年45岁，管理学博士，高级经济师。从职业履历来看，堪称保利体系中“内生型高管”的典型代表。

他在保利体系内已有24年，历经地方公司“一把手”、战略投资负责人、商旅业务掌舵者等多重角色，积累了从一线操盘到集团统筹的复合型经验。

从公司背景来看，潘志华的升任，正好碰到了保利发展面临业绩增长瓶颈与战略转型的关键期。

这么说，他就是那个被选中的“幸运年轻人”。

去年，保利发展以全年销售额3116.66亿元的销售成绩位居行业第一，但仍难避免受到行业调整的影响，面临着利润下滑的压力。

整个2024年，保利发展实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.14%；净利润50.01亿元，同比下降58.56%。

利润下降的有点多？今年更多。

他们努力在改变，比如，把像潘志华这样的75后高管逐渐台前，让干部年轻化，年轻管理者对市场变化的敏感度、创新业务接受度，被龙头房企视为公司转型的重要推力。

有作用吗？

今年前8个月，保利发展全口径销售金额降幅达到了17.93%，较前7月继续扩大。

这个降幅，在TOP10房企中排在第二位，仅次于万科。

操盘销售金额降幅更为明显，前8月，保利发展权益口径销售金额同比下降17.02%，降幅较前7月扩大7.33个百分点。

排在第二位的绿城还差100亿就能赶超保利，而权益金额来看，排在第二位的中海与保利只差了50亿。

还有一个重要的点，这已经是保利发展连续第四年销售额继续下降。

实际上，早在2022年1月，彼时接任董事长不足半年的刘平，在保利发展的年度工作会议上喊出了“进三争一”的口号，很快，2023年保利发展首次站上百强榜首。不过，也是在刘平上任的第一个完整年度开始，保利发展的销售金额便陷入下跌的魔咒：2022年、2023年和2024年合约销售金额降幅分别为-14.51%、-7.68%和-23.49%。

自2023年至今，保利发展的位次都在第一，在2024年业绩会上，刘平提出“要稳住行业头部位置”，至2025年前八月来看，行业头部位置是守住了。

保住了规模，没有保住利润，算是任务完成了一半吗？不好说。毕竟，上半年核心归母净利润暴跌64.32%。有点多。

所以，在保利发展8月26日公布的2025 年半年度业绩报告中可以看到一个惨烈的事实：既不增收，也不增利。

总结一下，这是保利发展连续两个半年度归母净利润下滑，较2023年上半年归母净利润下滑了77.8%。

从年度数据来看，保利发展规模净利润更是连续四年下滑，而且跌幅越来越大，从2020年的289.5亿元一路下跌至2024年的50.01亿元。

如果把这组数据具象化：利润是华润的两成、中海的三成。

而刘平上任的这四年，保利发展的归母净利润跌去八成，当然，这里面也有行业发展的原因。

近年来，保利发展的盈利能力持续下滑，盈利的短板越来越短了。

2025上半年保利发展的毛利率只有14.6%，同比降低了1.4个百分点。市场下行有所拖累，同行也在挣扎中，比如，同期华润置地还保持在20%以上，中海虽然创历史新低也有17.4%。

大部队都在降，作为行业第一，保利发展毛利率有点少。

从净利率来看，销售额第一的保利发展2025年上半年净利率只有5.62%，较上年同期下降2.06个百分点。而2024年净利率只有3.1%，较2020年高点时下降13.4个百分点。

目前，保利发展最大的问题是存货去化，这也是间接影响利润表现的关键。

根据公告，期内2021年及以前获取的存量项目签约销售金额514亿元，占比达到35.4%。也就是说，保利发展还被老库存拖累。

潘志华自己也说要去库存。

量比想象中要大，2025年中期保利发展存货规模为7611亿元，相较于期初减少了4.7%，不过已竣工的物业规模较期初增长7.2%至2137.7亿元，占存货的比重为28.1%。

另外，2025年上半年保利发展总土储规模中三四线城市占比最高，且占比扩大，三四线的土储规模占比达到了43.8%，而2022年以来其三四线新增土储建面都在30%以下。

三四线城市好卖吗？行业心知肚明。这是保利一个比较大的压力点了。

所以，除了今年把潘志华升上来，保利发展还完成了新一轮组织架构调整：总部层面整合为11个一级中心及部门；地区公司层面完成东北、山东、江苏、浙江等区域合并。

合并区域公司的用意非常明确，那就是精简部门，将资源更加聚焦于优势区域。

组织架构精简之后，公司高管团队也进行了一轮大调整，如原保利发展湾区公司董事长郭文峰，兼任保利发展华南公司的董事长，分管华南区域。另外，今年3月保利发展北京公司总经理也换成了李红亮，原北京公司总刘喜涛被调任河南。

潘志华升任总经理之后没多久，8月初保利物业执行董事兼董事长吴兰玉升任保利发展副总经理。

公开资料显示，总经理潘志华2024年的薪酬为257万元，较2023年的396万元，同比降低139万元。

压力比年薪只多不少。

接下来，对于潘志华来讲，如何在房地产行业深度调整的背景下，帮助保利发展实现从“规模龙头”转向“价值标杆”，那么，核心骨干调整后的保利发展能守住利润吗？

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来源：城市地标