摘要：2025年8月，国内股市迎来10年周期级别的指数突破，舆论环境和互联网上关于“牛市”的声浪铺天盖地。

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

2025年8月，国内股市迎来10年周期级别的指数突破，舆论环境和互联网上关于“牛市”的声浪铺天盖地。

就在这样的背景下，万万没想到，股市的牛市是来了，但是楼市这边，是更惨了。

最新7月份的楼市数据，在8月份中旬也出炉了，堪称惨烈。

房价还在往下走。

上面这还是民间机构的数据，官方这边的70城数据，情况也不咋的：没什么好说的，数据极差，以北京为例，环比上月下跌1.1%，同比去年7月下跌2.9%，基本上属于还处于“主跌浪阶段”级别。

熟悉这个号以及读过本号文章的人都知道，2020年疫情以后，本号对国内房地产的观点和分析，基本上都是提示风险，建议观望为主，不要用多空的那套利益观点来套，主要看态度，是不是这么一回事？

文章为证，战绩可查，理由很简单，无非宏观经济学常识。

这里帮大家回顾一下本号对于疫情冲击和影响的一个核心分析观点：

2020年全球疫情的出现，最大的影响，是催化效应，而不是决定意义，事实上，经历了2015年那一轮“涨价去库存，货币化安置”以后，作为国内房地产经济模式的终端接盘核心群体，也就是居民部门，杠杆率已经被抬到了极限，后续不再具备进一步撬动更多杠杆，为整个房地产经济提供增量货币支撑的想象力了。

简单来说，就是疫情的出现，加速了国内房价和楼市回归的效率，而不是决定这个回归的因素。

现在回过头去看看当时的分析，其实还满感慨的，过去几年，嘲讽，吐槽，甚至对我的观点恶语相向，以及因为利益关联的原因不惜举报投诉我文章内容的那些家伙们，这么几年过去了，你们也应该通过倒腾房子发财了吧？

又或者，是在现实的捶打和教育之下，总算是知道自己的无知和可笑了呢？

客观来说，中国的房地产投资人群与股民群体相比，严重缺乏金融素养，甚至可以说连最基本的现代社会文明素养上，都存在明显差距。

有谁见过炒股亏钱了去交易所拉横幅闹情绪的？

但是现实里面因为房价下跌跑去砸售楼部的，都不算新闻了吧？

其实，从房地产从业者的角度，完全可以理解，中国炒房投机的群体，早就被长达超过20年的房地产上行周期给“惯坏”了。

吃香喝辣，躺着就能发财的好日子过惯了，突然只能吃糠，体验资产缩水，受不了是不是很合理？

当然，抛开这些利益关联群体的杂音来看，当下国内经济环境中，房价和楼市的后续走向，其实才是真正值得去重视讨论的一个重要问题。

已经发生的，没有必要去纠结，关键是未来可能会发生的，才需要去思考。

这篇文章，站在2025年8月国内股市牛市氛围背景之下，和大家好好聊一聊个人对于接下来国内楼市和房价的几点观察和分析观点。

阅读提示：

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中国的房价，这一轮下行调整，要从2021年下半年开始算。

前后差不多4年时间吧，全国整体的房价情况，是从较高位累计下行的幅度，超过了30%，这里例举几个具有代表性的头部城市：

图片来源：见图

这其中比较有看头的，是香港，在所有头部城市里面，只有香港实现了房价维度的“止跌回稳”，这得益于更为纯粹的市场化，而其他四大一线，依然还是一个明显的下行态势。

当下真实的市场情况，就是这样，数据说话，有依有据。

而从人的角度，有几个现象也侧面和现实形成了呼应：

楼市成交量非常差，不管是二手房还是新房，就算偶尔出现个别热销盘，很快也冷却了（这在北京非常明显）；

有房人情绪悲观，不管是对楼市还是经济，从以前的关注政策利好，到声讨贱卖者、骂政策不到位，到现在直接心死，眼不见为净接受现实，持房自住或出租；

房产关联的社群里面，无人说话了，楼市自媒体阅读量降到历史最低水平。

各路曾经颇具影响力的楼市大V，代表人物，当下还在发声看多的，也被当作是笑话和小丑了……

结论非常清晰，无论从情绪面，还是从现实维度来看，当下国内的楼市，处于一个非常明显的下行调整的持续阶段，说是熊市特征明显，没啥毛病吧？

如果连这样现实都无法接受，那还是不要说自己是成年人了。

过去几年，有一种比较有代表性，也被广泛传播的观点是这么认为的：

正是疫情后房地产市场的疲软，导致了各类资产价格下跌，从而引起整个宏观经济的通缩性萧条。

持有这种观点的人甚至认为，股市之所以不涨，是因为房地产市场萎靡，只有地产好了，股市和经济才会好。

但近一个季度A股的走势以及7月房地产销售指数发布后万得全A 1.44%的大涨，证明了这种观点是错误的。

当然，还有一种分析观点，大家也应该看过很多了，叫“一鲸落，万物生”，截至目前，很多人是不同意的，因为他们目力所及，皆是房地产萧条和宏观经济困境同时发生的景象，他们不假思索地将两者联系起来，而从未深思背后的底层逻辑。

这就是利益关联，屁股决定脑袋，然后想方设法绞尽脑汁都要为自己的利益辩护的人性。

听这些东西听多了，如果没有利益关联，是没什么现实意义的。

在中国，一切经济现象，资产机会，说到底，还是要看国家的态度和意思的。

不然，凭什么叫“大政府”？

中国的房地产经济当下的最大问题，是不光被购房者抛弃，甚至也在国家的决策系统中，被不断淡化。

7月底的国家层面态度最大的变化，是好几年来来首次未提“房地产”，这其是一个重大拐点：

房地产在政策决策体系中淡出，在经济体系中正式成为配角。

而资本市场的重视程度，就不一样了。会议强调，增强国内资本市场的吸引力和包容性，巩固资本市场回稳向好势头。

政策意图，是大A走成长牛、慢牛、低波动牛，让股市成为继房地产之后的财富载体，让股市的财富效应取代买房的财富效应，长期刺激消费和内需。

够明显了吗？够。

那合理吗？合理。

站在国家的角度去看国内的房地产经济，其实很多东西都是明牌：

首先，国民经济需要一个庞大的资金蓄水池，房地产的杠杆达到临界点以后，那么股市就成为了最佳选择。

这不是应该，而是其他国家和经济体的经验和规律。

债市虽然规模庞大，但参与方以银行为主，对居民部门的再分配效应很弱。而且对企业部门来说，债权融资不仅成本高于股权融资，而且债权人更看重还本付息，风险偏好低，对初创企业、科技企业、小微企业、民营企业容忍度低，不利于科技发展。

其次，历来世界强国都是金融大国和消费大国，A股常年积弱，不符合中国世界第二经济体的地位。

消费、投资、出口三驾马车中，后两者皆已缺乏足够潜力，消费被提上议事日程水到渠成，这不仅具有经济意义，更具有提高全民福祉的政治意义。

直白地讲，经济要再通胀，要实现内循环，居民要消费，必须兜里有钱。

而提高工资等初次分配方式以及税收社保等二次分配方式，不仅需要时间，而且颇多掣肘（大家都懂的）。不对既得利益群体动刀，那就是谈不上分配改革。

相比之下，搞好本就早该搞好的资本市场，是最快速高效的财富再分配方式。

两亿股民背后是千万家庭，“财富效应”一旦被激发，能量是难以想象的。

最后一点，其实2024年已经埋下伏笔，那就是“化债”。

可能很多人到今天都没搞明白，国家引导的这轮化债，究竟是化的是什么债吧？

直白一点，别说什么艰涩难懂的宏观大词，公开数据，就是地方政府关联房地产搞出来的一系列债务，是这轮化债主要要解决，或者说置换的对象。

土地财政依赖带来的问题，在下行期必然会大量暴露出来，从问题，到风险，甚至再进一步，对国家的金融系统产生直接冲击，只是时间问题。

结论其实非常清晰：在很多利益关联群体认知里面的“房地产对中国很重要”，其实从国家的角度和态度出发，可能完全不是那么一回事了。

战术误判，最多是即时损失，但是战略误判，输出去的东西，可就不简单了。

当然，衣食住行，民生大事，房地产经济经历周期考验以后，未来都是永续行业，市场和需求也会永远存在。

但是，回到国内当下的楼市和房价现实情况来看，接下来，继续调整下行，直至达到某一个平衡点，是大概率的趋势。

这一点结论，应该没有什么争议吧？

关键问题就来了，这个“平衡点”，到底是什么，什么时候能达到？

其实这个问题的答案，还是要看国家对于未来中国居住模式的定位思路是怎样的。

比较典型的模式选择，有三个：美国，日本，还有德国（或者说新加坡模式）。

未来中国的房价会怎么走？这取决于选择哪种模式。

按照目前的政策走向，以及现实情况来看，大概率中国国家想要的模式，是新加坡模式。

但是当下存在一个核心矛盾：政府通过增加新建商品房的竞争力，也就是第四代，第五代房来抢夺有限的新增购房需求，并且刺激改善需求，维系土地市场价格，促进卖地。

这样就出现了政府和有过剩房屋资产的居民间争利的局面，非常不利于未来的二手房价格，这是一个长期的结构性矛盾。

从市场经济的角度来看，实际上楼市完全可以看作就是一种资产交易市场，用股市的思维去分析是行得通的：

上行阶段，不需要任何理由，但是注定充盈价格泡沫。

下行阶段，主力庄家和散户存在核心利益矛盾会得到爆发。

那么，从资产的角度和规律来看，房价跌到什么程度，会真正的实现动态平衡，以及呈现稳定状态呢？

很简单，如果没有爆发系统性的风险和危机作为前提，那么资产价格的合理均衡点，还是要回归到现实的资产回报率和资产持有成本的比较上来看。

一个国债收益率，一个存款利率，一个租金回报率，一个房贷利率。

当房贷利率和前三者，实现对等，或者相对接近的情况下，如果没有大范围的危机和风险影响，那么对应的房价，就算是稳定了。

不然，为什么国家要引导利率下行？

这样看，就比较好理解了吧？

经济社会嘛，一切定价是否合理，都需要在市场环境这个称重机上去皮挤水分的。

当然，这个过程对于利益关联和经济环境而言，注定是煎熬痛苦的，所以，从体感上来看，需要的时间可能不会长，但是感受上会比较漫长。

艰难的日子体感，不是有个“度日如年”的形容词很贴切？

从阶段来看，这一轮国内房价的下行调整挤泡沫显然还没有任何底部信号出现。

所以，面向普通群体，给出务实良心的建议，并不困难：

首先是刚需自住的群体，再加上1+1（一套自住，一套用于投资和自住）的群体，在买房这件事上，以满足自身居住需求，追求极致性价比，作为最好的策略。

满足需求，就是消费行为，所以要讲性价比，而且，下行阶段，是买方市场，好好杀价，好好对比，消费图的不就是心情愉悦么？

其次，对于投资群体而言，股市越热，越值得关注楼市这边短线入场的机会。

主流的钱被股市赚钱效应和行情热度所吸引，那么非主流的资产，也就是房产，就会被现金流需求所挤压，甚至跌出性价比来。

搞投资的人，懂投资的人，能明白这说的是什么。

最后，对于指望短进快出，捞一把快钱的炒房和投机群体而言，没在场内，就该死心了。

如果在场内，其实选择也不多，要么死扛，要么在杠杆断裂以前断臂求生。

整天搞什么自我麻醉，为房价上涨找理由和炒作舆论观点，说实话，没有多少意义。

房价会有稳，甚至反弹的那一天，关键是，你们能等到那一天么？

买定离手，愿赌服输，是成年人的最基本的体面，打嘴炮，鸭子嘴，面对趋势，有用么？

当然，悲观的人看到的是现在，乐观的人看到的是未来。

人口趋势，居民债务现实，还有供需关系，大家认为中国很多城市的房价未来，值得乐观么？

一个时代结束了，总会有新的时代开启。没有人可以预测未来，但每个人都应该努力看清目前所处的位置。

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来源：熊猫贝贝小可爱