摘要：可东京人口有1400多万，密度高达每平方公里6363人，上海人口2487万，密度才3900人左右，按理说东京应该到处盖高楼大厦才对，结果呢？

大家都知道，日本东京是个超级大城市，人挤人，地儿小得可怜，总面积才2194平方公里，跟上海的6341平方公里比起来，只有三分之一左右。

可东京人口有1400多万，密度高达每平方公里6363人，上海人口2487万，密度才3900人左右，按理说东京应该到处盖高楼大厦才对，结果呢？

街头巷尾一大堆独门独户的民宅，那些两三层的木头小房子到处都是。上海呢？基本都是高层楼房，小区林立。

这事儿挺让人纳闷的，为啥会出现这种反差？其实啊，这不是土地多少的问题，而是制度、历史和法规这些因素搅和在一起的结果。

先说土地面积和人口的对比吧。东京作为日本首都圈的核心，人口密度确实高得吓人，但上海的土地资源相对宽裕些。

按数据算，上海人均土地占有量比东京大，可住房模式却完全不一样。东京居民很多住在一户建，就是那种独立的小房子，通常两到三层，木结构为主。

上海人呢，大多挤在高层公寓里。这不是因为日本人爱住小房子，中国人爱住大楼，而是土地所有制的差异太大。

日本是土地私有制，个人可以买地建房，自由度高。中国则是土地公有制，居住用地不能随便买卖，个人建房的机会基本没有。

日本的土地私有制是从明治时代就开始的，战后也没变过。老百姓可以直接从地主或政府手里买地，然后找建筑公司盖自己的房子。

这种模式让东京即使地价贵，也能有不少人选择建独栋房。当然，东京中心地带地价高到飞起，所以一户建多集中在郊区和外围，那些小房子占地小，紧挨着建，省空间。

相比之下，中国从1949年后土地国有化，城市用地统一规划，个人没法随意买地盖房。住房基本靠单位分配或后来市场买商品房，高层楼房成了主流，因为这样能最大化利用土地，容纳更多人。

再聊聊历史背景。日本二战后城市被炸得一塌糊涂，住房短缺严重。政府从1950年起推行重建计划，重点是低层住宅，因为材料容易搞到，建得快。

1950年制定的建筑基准法规定了建筑高度和抗震标准，木结构房子最多两层，有些新技术允许三层，但总体上限制高层，以防地震时出大事。日本地震多，这法子挺实际。

结果呢，一户建成了主流，到1973年，65%的日本人住独栋房，1990年还是60%，2008年六成日本人住单户房子。东京虽是城市，但郊区扩展快，铁路发达，人们住外围上班方便。

中国这边，建国后学苏联的集体主义，住房也跟着走公寓路线。苏联国土大，但城市居民基本住楼房，强调集体生活。中国早期城市住房短缺，单位建宿舍，多是多层楼。

改革开放后，房地产市场化，香港开发商进来，带进高层模式，因为香港地少人多，高楼是常态。内地开发商一看，这能赚大钱，还能快速解决住房需求，就大规模盖高层小区。

从1995到2015年，政府投了巨资建房，2011年就计划建3600万套保障房，高层公寓占比高。结果，中国城市90%的人住公寓，家居拥有率高到90%，但基本是楼房。

法规方面，日本的建筑法规对住房影响大。建蔽率和容积率控制建筑占地和总面积，路宽决定能建多高。

木房子寿命算20年，混凝土30年，每年贬值，鼓励重建。这让日本人习惯盖小房子，用几年换新的，不像中国楼房设计寿命长，建好住几十年。

日本住宅公团1955年成立，建了不少公营公寓，但一户建还是主流，因为私有地允许灵活操作。东京23区内，不少一户建不满足接道要求，但占比近50%，说明法规虽严，但民间建房空间大。

中国建筑法规偏向高层开发，城市规划统一，容积率高，能建更多层。土地出让给开发商，盖高层卖房，政府收地价，开发商赚差价，居民买现成房。

结果，上海高层林立，绿化小区多，但个人建独栋的机会少。农村有宅基地，但城市不行。这制度决定了住房模式。

经济因素也不能忽略。日本战后经济起飞，收入倍增计划让老百姓有钱买地建房。银行贷款容易，利率低，民众借钱盖房，还款周期长。

东京地价虽高，但郊区便宜，人们开车或坐电车上班，住一户建成本可控。泡沫经济期1980年代，地价飙升，公寓比例升，但一户建占比仍高。

1991年泡沫破灭后，房价跌，更多人买得起地。相比欧美，日本一户建小，但对日本人够用，不追求大别墅。

中国经济腾飞后，房地产成支柱产业，高层楼房拉动钢筋水泥需求，创造就业。2014年城市建设雇了2900万人，建了55亿平方米房，人均74平方米。

但房价涨快，国家收入跟不上，房产泡沫风险大。有些地方像鄂尔多斯，早年空置率高，被叫鬼城，后来人口进驻，情况好转。但整体上，高层模式适合快速城市化，解决亿万人住房。

文化和社会因素也掺和进来。日本人喜欢私密空间，一户建有独立感，哪怕小，也能改建。公寓多在市中心，通勤族住，但家庭偏好独栋。

统计显示，日本六成家庭住单户房。中国人适应集体生活，小区有保安物业，方便管理。高层楼房有电梯，公共设施好，适合老人小孩。但缺点是维修贵，物业费高，日本一户建自己管，成本低。

东京模式有啥启发？不是说中国该学日本建独栋，那不现实。土地制度不同，人口基数大，中国城市化率高，盖高层是必须。

但可以借鉴日本的抗震法规和规划灵活性。上海密度低些，但楼房多，因为政策导向。未来，中国农村宅基地改革，或许能多点独栋，但城市还是高层为主。

总的来说，这事儿的核心是制度决定的。日本私有地+低层法规+经济支持=多一户建。中国公有地+高层规划+市场开发=多楼房。土地够不够不是关键，苏联地大物博，还不是住楼房。

东京小房子多，不是因为地多，而是因为能这么建。中国楼房多，不是地少，而是这么规划。懂了这个，就知道为啥东京到处小民宅，上海高层耸立了。

来源：安琪不是酵母1122