上海试点不动产信托登记，为慈善信托发展注入新动力

摘要：5月27日，上海市委金融办、金融监管局、规划和自然资源局、税务局、民政局和浦东新区人民政府联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，旨在破解不动产作为信托财产受益权确认困难这一核心问题。该通知涵盖了不动产信托财产登记各环节所涉及的有关部门，有利于发挥各方合

2025年第14期 | 总第14期 | 公益慈善专题

5月27日，上海市委金融办、金融监管局、规划和自然资源局、税务局、民政局和浦东新区人民政府联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，旨在破解不动产作为信托财产受益权确认困难这一核心问题。该通知涵盖了不动产信托财产登记各环节所涉及的有关部门，有利于发挥各方合力共同推进试点顺利开展。

通知明确由中国信托登记有限责任公司进行不动产信托产品登记，有效发挥其登记服务的专业性。明确将委托人名下的不动产通过转移登记给受托人，并由不动产登记机构在不动产权证上注记“信托财产”专项标识，体现信托财产独立性，有效实现资产隔离。该通知特别设置了不动产慈善信托专项条款，并鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等与民生福祉密切相关的场景开展不动产信托登记试点，丰富不动产信托的应用场景。

热点微评

一直以来，因缺少相关的配套制度，我国的信托财产登记长期处于“有法可依、无法操作”的状态，在准入端限制了不动产等非现金类资产被纳入信托财产中。以慈善信托为例，《中华人民共和国慈善法》明确捐赠财产可以是现金、实物、房屋、有价证券、股权、知识产权等有形和无形财产，上述资产均可成为慈善信托的财产来源。然而在近9年的实践中，由于缺少相关信托财产登记制度，慈善信托财产类型仍以现金为主、股权为辅，房屋、实物、知识产权等财产较为罕见，导致慈善信托无法发挥其灵活、创新的优势。

2023年以来，杭州、北京等地逐步完善不动产信托（慈善信托）登记工作制度。杭州市率先从慈善信托单类型入手，2023年完成全国首单不动产慈善信托备案登记，2025年在全市各大不动产办证大厅的企业服务专窗开放不动产慈善信托财产登记服务。北京市从全部信托类型入手，由北京金融监管局、市规划自然资源委在2024年末发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》，并在2025年3月推动国投泰康信托和外贸信托落地全国“双首单”不动产信托财产登记。

与先前的探索相比，上海市的登记试点由金融、规资、税务、民政、浦东新区政府等部门共同推动，覆盖了“信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”的全部办理流程，较杭州、北京的试点扩大了在民生服务、税务等相关方面的规定。市民政局参与发文，鼓励上海市的信托机构与市区两级慈善组织共同开展不动产慈善信托业务，拓展慈善、养老、特需等民生服务领域的应用场景，推动慈善信托不断创新。市税务局参与发文，特别强调不动产信托业务涉及相关税收的，按照相应税收政策办理，并在登记时提供契税完税（或减免税）凭证，预计在后续试点过程中可得到税务机关的更多支持，为完善信托税收制度积累经验。

上海、北京、杭州丰富了慈善信托应用场景，为慈善信托发展注入新动力，发挥了示范引领，将促进慈善信托高质量发展。

相关链接

1.上海正式开启不动产登记试点业务

2.“双首单”不动产信托财产登记案例在京落地

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