摘要：“多次破产，基建陈旧，像国内的三线城市......有很多破旧房，街道密集，到处涂鸦，垃圾不分类，当地人开车速度都很快，但又相对比较遵守秩序，车比人多，还动不动会罢工游行......懒，不守时不靠谱，办事效率低下......”

说起希腊，在很多中国人眼里，希腊除了美丽的雅典娜和爱琴海，还是一个破产了多次的落后的发达国家。

“多次破产，基建陈旧，像国内的三线城市......有很多破旧房，街道密集，到处涂鸦，垃圾不分类，当地人开车速度都很快，但又相对比较遵守秩序，车比人多，还动不动会罢工游行......懒，不守时不靠谱，办事效率低下......”

尤其是来自三四线城市的移民人士，高楼大厦的美利坚才是发达，希腊在他们眼里就是移民的“最底端”鄙视链！

然而，这一点上，身处一二线城市的人，反而更具包容性，可能期待值没有那么高，比起其他国家捐赠或者资金严格审查，希腊给个房子，还给个身份，比起动辄上千万才能买到位置稍微核心点点房子，希腊相当于只用200万就在有阳光、海浪、沙滩的核心地段给自己做个房产投资，还能申根欧洲29个国家，进可深入欧洲其他发达国家，退可卖掉房产回归本国，所以，他们居住在当地的时候，更能惬意享受希腊的小资生活！

“虽然有时候会有糟心事，但是任何一个地方都有好人和坏人。这边的人大多数都很热情，不排外，对孩子很友好......

比如红绿灯坏掉时，所有车辆都会自觉停下来让推着婴儿车的人先过马路，（不过没有婴儿车或者小孩子的时候可是没人让路的），以及隔壁邻居开派对，也顺带邀请了我家人一同参加。孩子喜欢这里的幼儿园和老师同学，能开心的和别人相处，每天能喝新鲜的牛奶，尽管我听不懂希腊语，只能用英语交流，但是听到希腊语仿佛就跟回了家一样…”

“动不动会罢工游行，不正说明了希腊安全吗？普通民众可以站出来对政府的不满进行抗议…”

永久产权的房子，有利就有弊，必然会有一些老旧破小，不也是尊重产权的表现吗？..."

希腊是欧洲的发达国家之一，虽然在2008年全球金融危机后经历了经济困境，但近年来经济逐渐复苏。虽然存在一些不足，但整体上仍是一个宜居的国家。

那么，说起中国，希腊人又是什么反应呢？

近年来，由于中国在希腊多个领域如港口、能源、通信、房地产、金融等的投资不断增加，同时，也为中国企业进入欧洲市场提供了便利。中希之间的良好经济合作，希腊民众普遍认为中国是希腊重要的经济和政治伙伴，中国在希腊的投资（如比雷埃夫斯港项目）为希腊创造了新的就业机会，促进了当地经济的复苏。

做为重要经济政治文化合作伙伴，中国在希腊的主要投资领域，具体如下：

【1】港口领域

【2】能源领域

【3】通信与科技领域

【4】房地产与旅游业

而希腊也因为它独特的优势，成为中国投资者的坐上贵宾，超级VVIP！

从2013年起，越来越多的中国投资者通过希腊的“黄金签证”计划投资希腊房地产。

2023年通过希腊“黄金签证”计划购房的前十个国家及其投资金额情况：

排名 国家 投资金额（欧元）

1 中国 约11亿

2 土耳其 约2亿

3 黎巴嫩 约1.5亿

4 伊朗 约1.1亿

5 英国 约1亿

6 埃及 约0.9亿

7 俄罗斯 约0.8亿

8 美国 约0.7亿

9 以色列 约0.6亿

10 乌克兰 约0.5亿

2023年，希腊通过“黄金签证”计划吸引了18亿欧元的外国投资，全年共收到8,477份黄金签证申请，全年共发放了4,444份签证。

2024年，希腊房地产市场继续吸引外资，在房地产市场全年再次吸引外资流入达到23.2亿欧元，比2023年增长了30%。全年共收到9,289份黄金签证申请，其中中国投资者占比56%。创下历史新高。全年共发放了4,536份黄金签证。

两年期间，通过“黄金居留计划”完成的房地产交易总额为41.2亿欧元，显示出该计划对国际投资者的强大吸引力。

【以上数据来源于希腊移民与庇护部（Greek Ministry of Migration and Asylum）和希腊房产和投资管理局（Hellenic Property and Investment Authority）以及希腊经济和财政部的相关统计】

中国投资者

中国投资者仍然是希腊“黄金签证”计划的主要推动者，截至2023年底，约60.9%的有效黄金签证由中国投资者及其家属持有。2023年，中国投资者在希腊房地产市场的投资金额约为11亿欧元。

其他国家

其他国家的投资者也在希腊房地产市场表现出色，尤其是土耳其、黎巴嫩和伊朗等国。这些国家的投资者在希腊的购房金额也达到了数亿欧元。

然而，你绝对想不到的是，尽管中国房产投资者在希腊的投资总额和总数量都是No.1，但在客单价上，希腊高端地产开发商对中国投资者是存在“鄙视链”的。

在我们考察希腊高端房地产项目的过程中，希腊本土高奢项目开发商呈给我们的房产销控表就已经有明显的“鄙视链”。

在这份高端房产销控表中，最低一套房产的价格是75万欧元。而绝大部分都是至少200万欧元以上的豪华房产，当中国投资者卡着“希腊黄金居留计划”最低25万欧元门槛购买希腊房产时候，大量的土耳其、伊朗、俄罗斯、以色列、英国的富豪们根本不考虑黄金居留，他们中要么早就投资一整栋房产，黄金居留早已收入囊中，要么单纯为了度假享受爱琴海滩生活，购买的豪华房地产可以给一大家族办理黄金居留了！况且，有的可以直接免签希腊30-90天！

希腊豪华地产开发商无奈地说，我们没有刚刚25万欧元的房产，50万欧元的也没有（新政商改住前50万欧元可以购买核心地段房产）。我们的客户有来自阿联酋的，以色列的，俄罗斯的，他们都要买豪华房地产.......

作为“贵宾”的中国投资客上不了希腊豪华地产开发商的VIP名单！

不过这一点点小小的“瑕疵”并不影响中国投资者对希腊和黄金居留的热爱，在当前全球移民政策关停和提高门槛的大趋势下，希腊仍然可以以25万欧元购买房产，并且全家3代一步到位获得永居身份，且是唯一无需“无罪证明”的移民项目，又咋能不成为中国投资者的坐上贵宾，超级VVIP呢？！即便是商业改住宅项目，仍然是移民圈中最火爆的那个仔！

国人为什么在希腊疯狂买房？

目前，中国投资者已经是希腊房地产的最大贡献者，62%的黄金签证持有者来自中国。即便不断提高门槛，也没有浇灭海外投资者的热情。

事实上，房价上涨，能获得不错的投资收益，只是在希腊买房的理由之一。

它更大的好处在于：通过买房，就能直接移民，一步到位一家三代获得永居身份，不仅成本低，连门槛也非常低！

移民希腊这样的曾经频繁破产国家，是疯了吗？

没疯！并且希腊身份，真的很！有！用！它能满足申请人出行顺畅、子女教育、父母养老、投资获益等各类需求！

出行顺畅

希腊是申根成员国，投资移民希腊拿到永居身份后，即可畅行所有申根成员国，2025年最新申根国家有29个，包括：德国、奥地利、比利时、克罗地亚、捷克共和国、丹麦、爱沙尼亚、芬兰、法国、希腊、匈牙利、冰岛、意大利、拉脱维亚、列支敦士登、立陶宛、卢森堡、马耳他、荷兰、挪威、波兰、葡萄牙、斯洛伐克、斯洛文尼亚，西班牙、瑞典、瑞士、保加利亚和罗马尼亚（新加入）。

子女教育

有了希腊身份，就可以让孩子远离国内竞争激烈的内卷教育环境。

子女在希腊可享受希腊9年的免费公立教育，也可以选择入读以英语授课的私立国际学校，学费约为英美国家同类型学校的1/3左右。

许多欧美大学在希腊开设了分校，英式美式教育模式都可选。还可以华侨生身份，低分入读国内985、211名牌大学。

父母养老

希腊是可以三代移民的国家，自己申请可以带着父母一起拿身份。

希腊属于地中海型气候，全年气温变化不大，冬季气温在6℃~12℃之间，夏季则在28℃~31℃之间，这样的环境，十分适合居住和养老。此外，希腊的吃、喝、住、行等的生活成本是比较便宜的，一家三口，在本地生活每月开销大概700~800欧左右。

资产配置

希腊房产市场具有较大的潜力，投资者有望获得稳定的租金收入和房产增值回报，投资希腊的房产，每年能拿到约3-5%的收益。

并且，希腊房产增值也非常可观。欧元资产保值增值，未来房产如果售出，进退相宜，是不可多得的身份投资选择！

手续简单

希腊在全球众多移民项目中，成为办理家庭最多的国家，最重要的原因就是手续简单，门槛也最低！

只需要购房25万欧元即可一家三代一步到位获得永居身份，房产可以出租或者自住，无语言要求、无经商经验要求，无年龄上限，无需资金来源解释，是全球移民项目中最简单的项目。

近年来，欧洲黄金签证的收紧，政策红利未来将越来越少，近来，希腊即将关闭黄金签证的风声不断，所以，对移民希腊感兴趣的朋友，务必在政策红利期内，搭上25万欧元移民希腊末班车！只要现在启动，完全来得及，抓紧时间行动吧！

新政选房指南

@颐居环球立足于全球有完整移民法案的项目，在希腊项目中，高屋建瓴，以纵横希腊黄金居留的历史眼光来选择项目，对于开发商的口碑、项目的位置、周边环境、投资价值、身份保障、能源等级等全方位筛选项目，只甄选无风险项目，以保障客户在获得身份的同时，能收到心仪的房产，以及稳定的租金收益。

1. 优先选择【商业改住宅类型】

新政很明确，对比三种商改住类型项目，商业改住宅项目要求最简单，仅需要在递交身份申请时完成“商改住建筑许可”（许可申请须在2024年4月5日后），且商业一般地段优越，周边关联配套醇熟，住宅商业氛围都比较浓厚，是新政下最受欢迎的类型，颐居环球建议优先选择;

2. 水涨船高，优质项目越往后越稀缺，早买更具性价比！

新政商改住项目不受面积和区域限制，这就给予了投资者极大的选择自由度，对于雅典核心地段适合做商改住的项目，各开发商将争相买进，价格也将水涨船高，优质项目将被优先购买，越往后将差次不齐，故颐居环球建议在遇到地段优越、布局规整、且建筑保存良好的商业改造项目，投资者应迅速把握机会。由于优质的商改住资源本就稀缺，随着新政执行一段时间后，会变得更为稀缺。

3. 商改住并未新品种！老项目新叫法而已！

其实，过往很多大型开发商为了开发核心地段的项目，就做过不少整栋重建和翻新项目，毕竟核心地段空地并不多！而这些整栋翻新项目其中有不少是商业改住宅的项目。

只因新政才提起【商改住】这一概念，商改住的项目在投资者购买后已经转变为住宅，且必须符合希腊住宅法案和希腊住房的习惯，所以对于申请人来说，除了因为地段、涨价、改造成本的上升，其他没有区别！

购房过户流程也与旧政也无区别，在完成商改住手续许可后即可以递交移民申请，与旧政一致。新政后身份办理周期也基本不变，从签约到获得白纸批复，整个流程预计需4至8个月左右，最快3-4个月即可完成！

且商业改住宅项目因无需打地基，而比过往纯新建住宅大幅减少建筑周期至少1年，基本在1年左右即可完成交付。

4. 说希腊商改住是智商税的是什么心态？

其实，全球涌向希腊购买不动产，最重要的目标是身份，房产是附加值！如果论全球投资回报率，希腊并不是最佳的，但身份才是最大价值，兼之同时可以获得欧元投资不动产以及稳定的租金回报，这才是国人希腊购房的核心！

而说这类话的基本是短期圈钱，并未长期深耕移民行业，利用自媒体平台粉丝效应做一锤子买卖就换生意的那类，还有一部分只倒手二手房的个人中介或者小开发商，实力不足以做新政商改住，因为新政商改住需要先整栋购买商业再进行改造，投入成本非常高，且对于商改住经验以及建筑设计团队都有非常高标准的要求，这其实是好事，可以过滤掉大部分市场乱象，将希腊移民市场拉回规范与正轨。

思想受某些网红自媒体左右而放弃自己家庭规划，其实是认知不足！

5. 新政的优劣势和注意事项！

新政后，因地段回归核心，近些年房价飞速上涨，的确房产面积会比旧政小一些，但地段核心是新政房产最大的优势！面积其实很大程度上并不影响大部分申请人，办理希腊身份的申请人基本都不在希腊当地居住，房产出租为主，商改住房产位置优越，所以并不难出租，如有自住家庭，可以考虑拿租金租周边非核心区域更大面积的房子。

另外，新政需要特别注意，严格防范短租，在项目选择上，@颐居环球为客户选择有自行运营实力的开发商一手项目，规避出租乱象可能导致的短租，触发身份取消和超高罚款法案条款！

来源：颐海居LlifeOverseas