摘要：2025年11月11日，希腊政府正式发布 Ministerial Decision No. 214926/2025，这是继黄金签证重大制度改革（2024—2025）后的首份全面细化性规章，明确了投资者永久居留许可在 商业物业改住宅(Commercial-to-
2025年11月11日，希腊政府正式发布 Ministerial Decision No. 214926/2025，这是继黄金签证重大制度改革（2024—2025）后的首份全面细化性规章，明确了投资者永久居留许可在 商业物业改住宅(Commercial-to-Residential Conversion)、受保护建筑修复(Protected Property Restoration)等新投资类别中的适用标准、证明材料与认证程序。该部长令自发布之日起生效，并替代此前 2024 年版本的操作指南，成为主管部门（移民局、城市规划局、地方执法机构）统一执行的核心依据。
希腊黄金签证最新实施细则
商改住、文保修复正式入法
1.商业物业用途变更：准入条件与证据要求
部长令明确以下两类资产可纳入黄金签证投资路径：
1. 商改住项目：商业物业改为住宅用途
申请投资居留许可时，需提交：
工程师技术报告（证明用途变更已依法完成）城市规划局备案文件房产不得用于经营用途的声明（用于首次申请及续签）2. 工业建筑改为住宅
若改造对象为原工业用途建筑，工程师报告中须额外提供证明文件：
提供过去 5 年无工业运营证明提交 DEDE 证书提交 E2 证明、税务记录等补充材料这是首次将“工业转住宅”纳入法律框架，为大量工业仓储物业投资提供可预期路径。
2.明确受保护建筑纳入范围
部长令进一步确认：公证文书须明确标注受保护建筑编号（ID），公证人需对受保护属性的真实性进行确认；若该建筑已经获得“重建或扩建许可”，相关项目亦可纳入黄金签证。
这意味着过去存在争议的 Classified Buildings / Neoclassical Buildings 也获得制度层面的承认。在首次续签时，需提交工程师报告，证明修复工程已全部完成。
此举不仅确认了文保建筑的投资资格，还将工程完成情况纳入续签的合规审查。
七大投资路径及关键要求
为避免地区审批差异，新规将所有路径的文件要求全面统一，尤其强化 公证人、律师、工程师 的法律责任。
1.购买现房（Ready Property）
公证契约 + 律师确认书登记证明（地籍局/登记局）E9 财产申报私人健康保险电子缴费凭证（e-paravolo 费用）：2000欧元若原房东曾以该房产申请过黄金签证，契约中须声明其许可已解除。
2.长期旅游租赁 / 分时度假
（Timeshare / Long Lease）
长期租赁合同（10年以上）EOT（旅游组织）批准或知悉函3.继承 / 赠与房产
公证人或律师出具继承/赠与合法性证明登记凭证4.购买土地或农业用地
买卖契约登记证明5.购地 + 新建（自建类投资）
根据部长令，只要同时满足以下两项，即可构成有效投资：
持有合法建筑许可（Building Permit）、工程验收或阶段性验收文件，工程师技术报告。土地费用 + 建房费用合计 ≥ 当地区域投资门槛（250,000 或 500,000 欧元）此条首次对“土地+开发”模式进行清晰界定，对于计划自行开发独栋住宅或小型公寓项目的投资人非常关键。
6.用途变更类投资（商改住）
（本次新增重点）
工程师技术报告证明原用途终止至少五年用电记录、电力连接证书（DEDDIE）E2 税务申报建筑许可或小型工程批准7.修复文保建筑（Listed Building）
（本次新增重点）
建筑许可修复工程技术说明公证人证明书需标注文保建筑的 ΦΕΚ 编号续签时必须提供工程已完工的技术报告续签规范全面细化
（防短租条款明确化）
续签申请应提交：
房产所有权持续性声明房产未用于短租平台（Airbnb 等）或经营活动的声明对于用途变更类房产需额外声明：“该物业仅用于住宅用途（Residential Use Only）”该条款的规范化将显著减少地方移民局间的执行偏差。
证明材料清单标准化，统一执行
部长令统一规定了黄金签证申请必须提交的材料：
公证书（Purchase Contract）过户证明（Transfer Certificate）或律师认证工程师技术报告（适用于用途变更或修复类）E9 税务申报私人健康保险申请费用 €2,000（每名申请人）材料体系以全国统一格式为基础，减少不同地区不一致的情况。
目标是审批提速与积压清理
部长令明确其目的：“确保主管部门可即时审核申请（immediate examination）”，避免积压（avoid further backlog），统一全国审查标准、减少地方差异。
换言之，该细则是黄金签证改革后的明确指引，其价值在于提高可操作性与审核效率。
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来源：上海出入境移民港