摘要：这项拟议中的改革重点打击所谓的“压价报盘”（underquoting）行为——也就是中介在房产广告中报出低于实际预期售价的价格，以此吸引更多买家，制造竞争激烈的拍卖场面。

01

澳洲房产黑心中介要遭殃！误导房价最高罚11万澳元

在新南威尔士州（NSW），那些虚报房价、误导买家的“不良房产中介”可能将面临最高11万澳元的重罚。

这项拟议中的改革重点打击所谓的“压价报盘”（underquoting）行为——也就是中介在房产广告中报出低于实际预期售价的价格，以此吸引更多买家，制造竞争激烈的拍卖场面。

例如，中介或广告上写着“约90万澳元”或“90万澳元起”，这些说法都可能被视为误导，因为它无法让买家清楚判断该房产是否在自己的预算范围内。

虽然这种行为早已违法，但新法案希望加重处罚，以避免买家浪费时间和金钱去追逐“买不起的房”。

根据草案，中介若被查实虚报房价，将面临从现行的2.2万澳元提高至11万澳元的罚款，或罚相当于其佣金三倍的金额，取两者中较高者。

此外，中介必须：在所有广告中标明价格或价格区间；公布一份“价格信息说明书”，让买家了解价格是如何估算的；并依据州公平贸易专员（Fair Trading Commissioner）制定的新指南，

定期更新并重新计算房产预估价。

新提案还计划：收紧广告规范；强化资料记录义务；加重对违规中介的纪律处分；并设立独立罪名，用以惩罚未达到新标准的中介行为。

公平贸易与更好监管部长阿努拉克·陈蒂旺（Anoulack Chanthivong）表示：“无论是买家还是整个房地产行业，都一致认为——必须制定更严的虚报价格法规，才能重建信任、提升房产交易透明度。”

这项立法预计将在明年提交州议会。

去年，新州公平贸易局共发出逾100张虚报价格违规罚单。

值得注意的是，卖家仍可指示中介不向潜在买家披露预估售价。

但一旦选择不披露，中介就不得在广告、书面文件或口头中提供任何价格信息。

02

悉尼多区卖家报价比买家预算高，最多高出二百万澳元

悉尼房市正出现巨大落差：买家预算与卖家要价之间差距明显。

在部分高端地区，卖家要价比买家搜索价高出约二百万澳元。

根据周三发布的Domain《需求匹配报告》，这种情况不仅出现在富人区，连外郊区也普遍存在。研究负责人鲍威尔博士（Nicola Powell）表示：“这清楚反映出悉尼的住房已到达可负担性的临界点。即使在最外围，挂牌价仍普遍高于买家期望。”

报告比较了买家搜索价格与卖家挂牌价格，分析两者之间的差距。结果显示：悉尼内环买家的搜索中位价比挂牌价低30万澳元，中环差距为15万澳元，外环则扩大至28万澳元。

差距最大的区域是东区（包括Bellevue Hill、Bondi Beach和Point Piper等），挂牌中位价达550万澳元，比买家搜索价高出200万澳元；其次是下北的Mosman区，差距约122.5万澳元；内西的Canada Bay为100万澳元；上北Ku-ring-gai和Chatswood-Lane Cove分别为80万和69.5万澳元。

不过，也有七个区域买家的预算反而高于挂牌价，例如Hornsby高出15万澳元，Marrickville-Sydenham-Petersham高出17.5万澳元。

报告仅统计挂牌价，不包括成交价。

此前一项为期18个月的调查显示，新州约48%的房产最终成交价高出指导价10%以上。

Advantage Buyers Agents负责人格林（Sam Green）表示，买家通常了解自己的预算，但起初常会抱有“理想化”的预期。“很多人搜索的区域，最终并不是他们真正买得起的地方。”

KPMG城市经济学家罗恩斯利（Terry Rawnsley）指出，悉尼是澳洲住房可负担性危机的中心。“即使高收入群体，也越来越难进入房市。问题不仅出现在北岸或东区，连Blacktown和Penrith等外区都让首置买家望而却步。”

Domain数据显示，Penrith地区挂牌中位价为120万澳元，比买家搜索价高出20万澳元。

鲍威尔说，随着市中心独栋房越来越遥不可及，一些买家开始转向“双重房产选择”，在预算内寻找不同类型的住房，“这让联排别墅在悉尼变得更受欢迎，它是介于理想与可负担之间的‘中间层’。”

报告指出，内环买家搜索的联排别墅价格比挂牌价低10万澳元，中环几乎持平，但外环差距扩大到17万澳元。

买方代理Henny Rahardja（负责Ku-ring-gai及Chatswood-Lane Cove地区）说，她的一位客户预算只能买需大幅翻新的房子，且离配套设施很远。“他们只有一个孩子，快上大学了，就决定不必买大房。”

罗恩斯利补充说，挂牌价与买家期望之间的差距，部分源于土地开发潜力，卖家看重的是地皮价值，而非房屋本身。

他说：“很多地方，卖的不是房子，而是未来开发的可能。”

低密度区域如东部和北岸，已被州政府列为重点规划区，允许更多中高层住宅与交通导向型开发，以实现新增37.7万套住房的目标。

格林表示，这些规划推动部分地区出现变化，特别是有景观的地块，“你现在能看到开发商在积极收购大地块。”

Rahardja补充说，部分已被重新划区的地区，卖家心理价位脱离现实。

他说：“他们认为被划区后房价自动升值，但买家并不这么看。”

03

4个信号，判断公寓是否具备超强增值潜力

看似反直觉，但老公寓的资本增值往往超过配有高端设施的现代公寓。

在那些房价高不可攀的郊区，有一种强大却常被忽视的资产，能为早期财富积累者带来资本增值。

它就是公寓中的 “名义土地价值”，本质上是业主对整栋建筑所占土地的按比例所有权。

随着优质郊区的土地日益稀缺，房地产开发商已经在为这类土地支付天价。这也成为市场整体价值走向的重要先行指标。

虽然独栋房屋的资本增值最强，但对于没有顶尖收入或家族财富的购房者来说，核心及中环郊区的房价让他们望而却步，而带有名义土地价值的公寓则成为了可负担的替代选择。

据 Cotality 数据显示，过去五年，澳大利亚百万澳元房价区域数量增长了 143%，早已超出传统高端郊区的范围。

对于年收入 10.6 万澳元的普通家庭来说，若想购买百万澳元的房产，即便支付 20% 首付，月供也将占税前收入的 50% 以上。

而在联邦政府的 “首次购房保障计划” 下（该计划允许符合条件的购房者仅支付 5% 首付），这一比例会升至 60%。

尽管该计划旨在提供帮助，但实际情况是，其价格上限 —— 悉尼 150 万澳元、墨尔本 95 万澳元、布里斯班 100 万澳元、阿德莱德 90 万澳元、珀斯 85 万澳元 —— 按当前房价，仍不足以在大多数核心或中环郊区购买带土地的独栋房屋。

这让首次购房者陷入两难：要么购买远郊的房屋，牺牲生活品质；要么购买离理想居住地更近的公寓。

对许多人来说，公寓楼里崭新豪华的房源、全新的装修、健身房、泳池和桑拿房显然极具即时吸引力，但遗憾的是，这类公寓的资本增值潜力往往不佳。

看似反直觉且可能令人失望的是，年代较久、条件普通且不够时髦的公寓，反而更具增值优势。

许多购房者会关注公寓的装修、配套设施和租金回报率，但真正推动资本增值的关键因素，是其背后的土地成分。

最具增值潜力的公寓通常具备以下特点：低层建筑（2-4 层）、建于 1940 年代至 1970 年代、占地规模较大且单元数不超过 20 套、位于成熟且需求旺盛的郊区，且业主自住比例高。

“随着独栋土地越来越稀缺，这种名义土地价值将不可避免地被所有精明的购房者 —— 而非仅仅是开发商 —— 视为未来实现资本增值的关键因素。”

这类公寓建造时，优质郊区的土地价格远低于过去 20 年新建的高楼公寓。因此，开发商无需为了获得可观回报而尽可能多地塞进单元房。

即便同属这类公寓，不同房源的名义土地价值也存在较大差异，这也会导致它们的资本增值潜力截然不同。

计算公寓的土地价值并不复杂，但需要超越表面检查，采取几个有针对性的步骤：

先确定房产的总占地面积，并通过参考周边可比土地的成交价，估算出地块的市场总价值。

切勿简单地用总土地价值除以单元数，而应查阅分区规划中的 “单元权益”—— 这一数据会根据单元的面积和配套特征，明确你所占的比例。

举例来说，若地块总单元权益为 240，你的单元权益为 60，那么你拥有 25% 的土地份额。将这一比例乘以地块总价值，即可得出你的名义土地价值。

最后，对比名义土地价值占公寓总购价的比例 —— 通常来说，这一比例越高，长期增值潜力就越强。

要理解这一逻辑如何转化为公寓买家的实际回报，我们可以看看一个日益明显的趋势：随着独栋地块越来越稀缺且难以获取，开发商正不惜溢价收购投资级郊区中 “资本利用不足” 的公寓楼。

有一个典型案例：我们曾为墨尔本霍索恩郊区一处黄金地段的三位业主提供咨询，他们共持有一栋公寓楼中的四套房源。

这处地块面积超过 1000 平方米，显然属于 “资本利用不足”—— 土地占比极高，但建筑本身条件普通。四套房源单独估值时，每套约为 100 万澳元。三位业主达成一致，决定整体出售，目标吸引开发商关注。

他们仅花费少量资金对地块进行了整理，提升了吸引力，随后以 700 万澳元的价格整体挂牌。地块引发了强烈兴趣，拍卖时有四位买家竞价，最终成交价突破 900 万澳元 —— 相当于每套公寓 225 万澳元，增值幅度达 125%。

并非每一栋公寓楼都会被开发商收购，但他们的关注，已经为这种曾被忽视、利用不足且蕴含深层价值的资产，释放了重要的价值信号。

随着独栋土地越来越稀缺，这种名义土地价值将不可避免地被所有精明的购房者 —— 而非仅仅是开发商 —— 视为未来实现资本增值的关键因素。

04

澳洲共享产权住房计划供需缺口将达 10 万套 大量购房者或被拒之门外

新研究显示，澳大利亚联邦工党的共享产权住房计划（Help to Buy）可能出现近 10 万套的供需缺口。随着房价涨幅超过工资增长，越来越多满怀希望的购房者正被市场拒之门外。

该计划推出后，将有近 30 万户家庭符合申请资格。澳大利亚住房与城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）估计，其中约 10.8 万户家庭可能会提交申请，而该计划的限额为四年内每年 1 万户。

尽管这是工党 2022 年的竞选承诺，但该计划的具体启动日期尚未公布，不过预计将在今年年底前某个时间开始实施。

该法案曾因绿党主导的参议院阻挠而受阻，最终于去年 11 月获得通过。在上次大选前，工党重申了这一承诺，并在联邦预算中追加 8 亿澳元，为该计划提供资金支持。

该计划要求申请人至少存入 2% 的首付款，并从参与计划的贷款机构获得住房贷款。随后，政府将为购房者提供现有住房购买价 30% 的贷款，或新建住房购买价 40% 的贷款。

计划对申请人收入设定了上限：单身人士年收入不超过 10 万澳元，夫妻及单亲父母家庭年收入不超过 16 万澳元。

“该计划将引发巨大兴趣，显然，会有非常多的人最终无法获得资格，” 研究报告作者雷切尔・翁・维福尔（Rachel Ong ViforJ）向《澳大利亚金融评论报》表示。

“我认为，如果政府有意扩大该计划，可以从私营部门借鉴一些经验，” 这位科廷大学教授说。

翁・维福尔指出，政府需要为该计划下每套售出的住房投入大量现金，但利用私营部门的资金可能有助于满足需求。

部分州已推出自己的共享产权住房计划。南澳的计划名为 “家园启动”（HomeStart），西澳的计划名为 “钥匙启动”（Keystart），昆士兰近期也宣布了名为 “助力购房”（Boost to Buy）的同类计划。维多利亚州的购房者基金已停止运作。

“我认为，可选择的计划越多，中低收入购房者的选择就越多，” 翁・维福尔说。

阿德莱德的 “家园启动” 计划已推出近 20 年，累计提供了 4000 笔此类贷款，其中上一财年就发放了 1000 笔。

“该计划已被市场广泛接受，对于中低收入者而言，它在帮助他们实现住房梦想方面发挥着至关重要的作用，” 该计划首席执行官安德鲁・米尔斯（Andrew Mills）表示。

他说，该计划带来了巨大改变，因为它让人们能够进入房地产市场，同时不会增加他们的月供压力。

“我们南澳的这个模式已经证明是可行的…… 我们有一个非常好的产品，” 米尔斯说。

当被问及该计划的生效日期时，住房部长克莱尔・奥尼尔（Clare O’Neil）仅确认将于今年晚些时候启动。

“‘助购计划’是一项适度但意义重大的计划，每年将帮助 1 万名澳大利亚劳动者以更少的首付和更低的还款额，拥有自己的住房，” 奥尼尔说。

来源：新浪财经