摘要：前几天刷到一条朋友圈，我大学同学老李发了张照片：北京国贸地铁站外，他举着块纸板，上面写着“涿州70平两居10万急售”。底下配文：“2017年140万买的，现在连零头都收不回。” 那一刻我突然意识到，那些年被炒上天的环京楼市，真的凉透了。

前几天刷到一条朋友圈，我大学同学老李发了张照片：北京国贸地铁站外，他举着块纸板，上面写着“涿州70平两居10万急售”。底下配文：“2017年140万买的，现在连零头都收不回。” 那一刻我突然意识到，那些年被炒上天的环京楼市，真的凉透了。

你敢信吗？现在环京的房子已经便宜到这个地步——涿州70平两居室8万8成交，张家口次新电梯房25万随便挑，香河30万能买套带装修的三居室。有中介发朋友圈调侃：“现在来环京买房，首付都能砍价，业主恨不得倒贴装修费。” 可就在八年前，这里还是全国最疯狂的楼市，燕郊房价飙到4万/平，售楼处挤满了提着现金的投资客。

从140万到20万，一套房子的“八年抗战”

老李的故事不是个例。他2017年在天津武清的京津新城买了套108平的三居室，当时听信中介“京津冀一体化”的忽悠，贷款100万，月供6000多。现在链家上同小区的挂牌价普遍在20万左右，算下来单价才1800元/平。“上个月有个买家出价18万，我没舍得卖。”老李苦笑，“现在悔得肠子都青了，当时要是拿这笔钱在老家省会买房，现在至少翻倍。”

更魔幻的是涿州。我在58同城上看到一套鸿坤新维港的房子，70平两居室，挂牌价9.5万，单价才1357元/平。联系中介时，对方直接说：“诚心买8.8万就能成交，业主急着回老家，家具家电全送。” 要知道2016年这里房价最高时卖到1.8万/平，现在的价格相当于打了0.7折。

张家口的房价更是跌出了新高度。2024年6月突然因为“低价”火了一阵，当时大量自媒体跑去拍“几万块买套房”的视频。我一个做房产博主的朋友小王，去年在张家口崇礼区花12万买了套60平的步梯房，最近想出手，挂8万都没人问。“小区里80%的房子都空着，晚上亮灯的不超过5户。”他说，“物业费一年800块，取暖费2000多，持有成本比房价还高。”

那些年我们追过的“环京神话”

现在回头看，环京楼市的疯狂简直像场集体幻觉。2015到2017年，中介们发明了各种让人眼花缭乱的概念：“平谷线地铁20分钟到国贸”“京唐城际铁路开通后香河到北京15分钟”“雄安新区辐射区房价必翻倍”。售楼处天天爆满，销售拿着激光笔在沙盘上比划：“您看这片空地，明年就要建北京副中心的分校了！”

我还记得2016年陪亲戚去燕郊看房，中介开车接我们，一路都在说：“今天不买明天就涨500/平，上周有个客户犹豫了三天，多花了20万。” 到了售楼处，果然人山人海，销控表上的红点密密麻麻。亲戚咬咬牙交了50万首付，买了套89平的两居室，单价3.2万/平。现在这套房挂牌价1.6万/平，还得赔本20万才能脱手。

最讽刺的是那些“规划中的配套”。香河某楼盘承诺的“双语国际学校”，现在还是片荒地；涿州宣传的“地铁延长线”，规划图改了六版也没动工。有业主调侃：“我们小区最大的配套就是门口那片玉米地，春天看播种，秋天看收割，比公园还准时。”

为什么环京房价跌得这么惨？

前几天跟一位在住建系统工作的朋友吃饭，他说了句大实话：“环京楼市根本就是个伪命题。北京的刚需连房山、顺义都嫌远，谁会跑到河北买房？那些炒房客以为能复制深圳前海的神话，却忘了这里既没产业，也没人口流入。”

数据不会说谎。2024年环京各区县常住人口普遍下降，香河比2017年减少了8万人，涿州减少了5万。没有人口支撑，房子自然就成了空中楼阁。更要命的是供应量——光是北三县（燕郊、大厂、香河）就有超过20万套空置房，按照现在的去化速度，需要12年才能卖完。

政策更是压垮骆驼的最后一根稻草。2017年环京出台限购令，非本地户籍需3年社保，直接掐断了投资客的入场通道。后来虽然几次松绑，但信任一旦崩塌就很难重建。有中介告诉我，现在90%的客户都是“捡漏”的，没人敢长线投资。“上周有个客户带着现金来涿州，看中三套房子，让业主们竞价，最后以最低价成交。”

现在能去环京“抄底”吗？

这是最近问得最多的问题。我的答案是：如果你是在北京上班的刚需，预算实在有限，燕郊（有地铁22号线）、大厂（潮白河沿岸）可以考虑，毕竟单价1万左右，比北京郊区便宜一半。但记住三个原则：不买期房、不买大户型、不超过自身承受能力。

至于投资客，劝你趁早死心。环京楼市已经彻底失去了金融属性，现在买房就是纯粹的消费。有个段子说得好：“2017年在环京买房的人，现在都在忙着卖车还月供；2024年在环京买房的人，大概率要忙着维权要违约金。”

说到底，环京楼市的暴跌给所有购房者上了一课：买房不能只听故事，要看产业、看人口、看实实在在的配套。那些靠着概念炒作起来的房价，就像沙滩上的城堡，潮水一退就露了底。

最后说个真事：上个月香河有个业主卖房，挂牌价28万，买家砍到25万。签合同时业主突然哭了：“我这房子当初首付就交了50万啊。” 买家沉默了半天，说：“大哥，我给你加5000，就当是帮你多还一个月房贷。”

这大概就是环京楼市最真实的写照——没有赢家，只有一个个被时代浪潮裹挟的普通人。如果你身边也有环京买房的故事，欢迎在评论区聊聊。

来源：生活身边