摘要：最近有朋友拍着大腿庆幸道：幸好前几年没能筹够首付的钱，错失了一套心仪的房子，现在那处房产被房东放出来做二手房出售，还在原价上直接降价50万。然后又摸了摸头，不无担忧道：但是明显感觉到，这两年房价跌得厉害，担心自己接盘后，房价再跌，岂不是吃大亏了。那犹犹豫豫，举

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本文作者——赵牧野｜资深媒体人

新混沌期的迷茫：新形势下的购房困境

最近有朋友拍着大腿庆幸道：幸好前几年没能筹够首付的钱，错失了一套心仪的房子，现在那处房产被房东放出来做二手房出售，还在原价上直接降价50万。然后又摸了摸头，不无担忧道：但是明显感觉到，这两年房价跌得厉害，担心自己接盘后，房价再跌，岂不是吃大亏了。那犹犹豫豫，举棋不定的小表情，就好像是影视剧中，在灾荒年里，吃了上顿没下顿的一家之主，难绷。

其实这是持币观望者的正常想法。人嘛，心态上大多是追涨杀跌的。特别是在如今房价整体趋于下行的时候，何时入手自己的第一套房产，解决一下安居乐业的问题，或者换一套改善型住房，为自己的事业、家庭，更进一步创造安居条件，这再怎么慎重也不为过。

这个时候，有人就提醒那位朋友，房价最重要的是看地段，地段，好城市好地段的房子，非常抗跌，你要是买这样的房，保值得很。又有人说，别光看大环境是下跌趋势啊，你要看板块，学区房对应的教育溢价折现率，有地铁规划可以带来的通勤时间价值，这些都是房价企稳的保证。还有人提醒这朋友人说，大多数购房者，是既担心高位接盘，又恐惧踏空的刚需，你别不是就是这种情况吧。

于是，七嘴八舌之下，那位朋友的面容就更加犹豫，表情也更加忧郁了。这张在涨跌间反复撕扯的面孔，正是当下数百万持币观望者的真实写照。

“地段至上！”“看学区溢价！”“警惕踏空风险！”这些纷纷扰扰的建议，让我们忽视了最本质最直观的参照系：剥离金融属性和土地财政依赖后，那堆钢筋水泥究竟值多少钱？

造价锚点：穿透房价迷雾的X光

其实，这位朋友在潜移默化间，本能地感受到了如今房地产去金融化浪潮下，房产价值重构的本质。当住房回归居住属性，从建筑成本的角度，评估房价合理性，确实具有一定的现实性意义 。这位朋友的担忧、焦虑、犹豫不决，等偏向负面的情绪，其深层需求，就是希望在逐渐去去金融化的房地产市场里，找到可量化的安全边界。

恰好，一套房屋的造价就是整套房屋总价中，最容易被量化的标准了。毕竟房屋的主体结构，就是钢筋、水泥，这些建筑材料的市价基本透明，加上设计、管道等所谓的“建安费用”，依然是购房者看得见、摸得着，比起靠变化的政策支撑的地价（土地成本），房地产开发商的财务/营销成本，是最容易估计（量化）。

2024年一季度，全国住宅工程平均造价达3187元/㎡（住建部数据），但土地成本仍占房价42.7%。这解释了为何在70城房价普跌的背景下（统计局数据：新房同比降1.2%），部分城市建筑成本占比正悄然攀升：比如，重庆某项目造价占比从2021年的28%升至2024年的47%，郑州保障房项目造价占比突破53%，深圳商品房建安成本三年上涨34%……

马克思在《资本论》中的利润定律“有300％的利润，资本就敢犯任何罪行”在此显现威力。当开发商净利润率从2018年的15.6%压缩至2023年的4.3%（克而瑞数据），暴利时代终结，建筑造价逐渐成为房价的刚性支撑。

近十年来，我国住房建筑的平均造价，每平米大约是1000至3000元，土地整理的费用大约在每平米200至500元左右，营销等虽然水分大，但也大约在千元以内。简单化模型（标尺），不考虑城市、地段、板块等导致房产增值、溢价的因素，就可以得到我国住房建筑基础成本，每平米的均价应该在4500元（最高）。

但考虑到房产的确是非常特殊的商品，必须要承认它的特殊性，必须考虑进之前没有列入参考的城市、地段、板块等因素。总房价在这个基础成本上，翻200%、300%也是可能的。

而之所以引入建筑造价的维度，是为了让购房者更清晰、直观的看到、理解到，对那些附属在房屋使用和实用价值之外的因素，有个更明确衡量和比较的标准。

伴随着住房的金融属性逐渐退去，地方经济发展，日渐剥离土地财政，当住房回归居住属性，普通居民在购买住房的时候，应该将房屋的造价，也就是从建筑成本角度评估房屋总价的一个重要的维度进行考量，作为何时买房，安家乐业的重要参考。

当然，这仅仅是一个以前被大家忽视的维度。此外，造价占总价的比例越高，往往意味着房屋质量越高，这也是具有参考价值。

重构购房决策新模型：普通人的三重坐标

不过，需要强调的是，综合评价房价，决策何时出手购房，仍需构建更立体的决策框架。建议普通居民建立“成本锚定+效用贴现（通勤成本等）+机会比选（职业选择等）”三重验证机制。

比如杭州购房者张明，2023年以“造价估值法”购入远郊盘（当时造价占比41%），却忽略地铁规划搁置导致通勤成本年增1.2万元，租金收益率跌破2%。这警示我们需建立三维决策框架：

其操作公式为：当 0.45×房价 0.2×区域均价 AND C类潜在损失

当建筑造价占比突破60%门槛，房价收入比将趋于健康区间（

让数据照亮前路：造价占比的转折意义

当下市场正发生深刻质变，土地财政依赖度从2020年36%降至2023年26%（财政部），新建商品房造价占比三年提升9.2个百分点（中指院），90后购房者中，64%将“建安成本透明度”列为首要考量（贝壳调研）。

重庆某楼盘业主的胜利具有象征意义：当开发商企图以“高端装修”名义虚增2000元/㎡造价时，业主们用第三方造价报告成功维权，迫使房企回归成本定价。

当杭州某套住宅的电梯井造价精确折合为白领2.3个月薪资，当深圳某面承重墙的混凝土方量相当于程序员15天工资，住房终于从投机标的变回可量化的生活容器。

结语：在砖瓦与金融的裂缝中重建坐标系

在土地财政转型方向未明，住房逐渐剥离投机属性，建筑造价确实应成为决策基石，但需植入时空变量进行动态校准。智慧购房者正在这样做：用BIM模型量化房屋物理价值，以通勤时间折现率计算区位溢价，将政策风险纳入折旧计提。

在这个大市场混沌期中，那些执着于解剖建筑本体价值的人，终将穿透金融迷雾触摸到真相的赢家。

正如新加坡建屋局所示范的——当一组混凝土的造价能清晰对应到公民6个月收入时，“安家乐业”才从奢望变为人人皆可计算的民生工程。

来源：诗与星空一点号