摘要：先是临危受命的“救火队长”、董事长辛杰在开会后神秘“失联”，24天后一纸公告宣告辞职；紧接着，前任总裁祝九胜被证实刑事拘留，直接从商业精英沦为阶下囚。

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当所有人的目光还聚焦在恒大、碧桂园的残局时，那个曾经被誉为行业“优等生”、“模范生”的万科，也暴雷了！

先是临危受命的“救火队长”、董事长辛杰在开会后神秘“失联”，24天后一纸公告宣告辞职；紧接着，前任总裁祝九胜被证实刑事拘留，直接从商业精英沦为阶下囚。

2025 年 8 月 12 日，万科内部会议结束后，时任董事长辛杰失去联系，公司内部沟通群中其头像持续处于离线状态，行政部门多次联系其秘书与家人均未获得有效信息。

直至 9 月 5 日，万科发布公告称辛杰因 “个人原因” 申请辞去董事长、董事及战略委员会主席职务，公告中未提及失联期间的具体情况，也未披露后续管理层补选计划，引发投资者对公司治理稳定性的担忧。

2025 年 9 月 18 日，深圳市公安局福田分局发布通报，祝九胜因涉嫌 “职务侵占罪” 被依法刑事拘留，案件正处于侦查阶段。

公开资料显示，祝九胜在 2021-2024 年担任万科总裁期间，主导了多项大额并购与土地储备项目，其中 2023 年以 67 亿元收购的某长三角文旅项目，截至 2025 年上半年资产减值损失已达 23 亿元，相关资金流向正成为案件调查重点。

此次事件不仅引发市场对万科过往经营决策合规性的质疑，也导致公司部分合作银行收紧信贷额度，进一步加剧资金压力。

2025 年三季度，万科已有 3 名区域总经理、5 名项目负责人因 “个人原因” 离职，部分重点城市项目审批流程出现延迟，南京、杭州等地多个在售楼盘因 “内部流程调整” 暂停网签，涉及房源套数超过 2000 套，销售回款受阻进一步恶化现金流状况。

万科的财务数据已亮起红灯，负债规模与现金流缺口形成严峻挑战。

根据 2025 年半年报，公司总负债达 8729.3 亿元，较 2024 年末增加 426.7 亿元，其中有息负债 3562.8 亿元，占总负债比例 40.8%。

在有息负债中，一年内到期的短期债务为 1553.2 亿元，而公司货币资金仅为 698.5 亿元，短期偿债覆盖率仅 0.45，远低于行业安全线 1.0 的水平，资金缺口高达 854.7 亿元。

盈利能力的大幅下滑加剧了财务压力，同时，公司对存货、投资性房地产等资产计提减值损失达 98.7 亿元，其中存货跌价损失占比 82.3%，主要因部分项目售价低于成本，需计提存货跌价准备以反映市场公允价值。

现金流状况也持续恶化，

2025 年上半年，万科经营活动产生的现金流量净额为 - 234.6 亿元，同比减少 189.2 亿元，主要因销售回款减少与工程款支付增加。

投资活动现金流出 42.3 亿元，主要用于现有项目续建；筹资活动现金流入 156.8 亿元，其中新增银行贷款仅 87.5 亿元，同比下降 62.1%，更多依赖发行中期票据与资产支持证券（ABS），融资成本较 2024 年上升 0.8 个百分点至 5.2%。

现金流的紧绷状态，导致公司在 2025 年 7 月延迟支付某信托计划利息 2.3 亿元，成为首个公开违约的头部房企信托项目，进一步损害融资信誉。

财务困境已传导至项目端，万科多地项目出现停工、延期交付问题，业主维权事件频发。

截至 2025 年 9 月末，据第三方机构统计，万科全国范围内已确认停工或缓建的项目达 47 个，涉及 22 个城市，其中武汉、重庆、郑州等二线城市占比 61.7%，涉及建筑面积约 832 万平方米，影响业主超过 5 万户。

武汉万科 “公园大道” 项目于 2023 年 4 月开工，原计划 2025 年 6 月交付，截至 2025 年 10 月，项目主体结构虽已封顶，但室内装修、小区绿化等工程已停工超过 3 个月，工地现场仅有少数安保人员值守，未见施工机械与工人。

业主代表表示，项目已累计逾期交付 4 个月，超过 800 名业主已联合向当地住建部门提交维权申请，要求万科明确复工时间与交付节点。

类似情况也出现在重庆万科 “中央公园城”、郑州万科 “城光里” 等项目，部分业主因担心项目烂尾，选择停止偿还按揭贷款，引发 “断供潮” 风险，项目危机还体现在合作方的信心流失。

2025 年三季度，万科已有 12 家施工单位因工程款支付延迟暂停合作，其中包括中国建筑、中铁建工等大型央企；3 家设计院终止设计合同，导致多个待建项目无法推进。

同时，万科旗下部分商业项目也面临困境，北京万科广场、上海万科中心等购物中心空置率分别上升至 28.3%、31.5%，租金收入同比下降 23.7%，商业资产的现金流贡献能力持续减弱。

万科的危机并非个例，而是房地产行业深度调整的缩影。

2025 年 1-9 月，全国商品房销售面积 8.7 亿平方米，同比下降 26.4%；商品房销售额 8.2 万亿元，同比下降 31.2%，行业销售规模连续三年下滑。

融资端，2025 年房企境内债券发行规模仅 3245 亿元，同比下降 48.7%，境外债券几乎停发，行业整体面临 “融资难、销售弱” 的双重困境，已有超过 50 家房企申请债务重组，市场信心处于历史低位。

面对危机，万科正采取多项措施自救。

在融资方面，公司积极对接政策性银行，2025 年 8 月获得中国农业发展银行 28 亿元专项借款，用于保障房项目建设；9 月与中国银行、工商银行等 6 家银行签署《战略合作协议》，拟获得总额 150 亿元的授信额度，主要用于现有项目续建与债务展期。

在资产处置方面，万科已启动部分非核心资产出售，2025 年上半年转让了深圳、上海等地 3 个商业项目，获得资金 47 亿元；计划在四季度出售旗下物业公司 “万物云” 15% 的股权，预计可回笼资金 60-80 亿元。

在经营策略上，万科收缩战线，聚焦核心城市。2025 年上半年，公司新获取土地仅 8 宗，全部位于北京、上海、广州等一线城市，土地成交价款 89 亿元，同比下降 78.5%，显著减少土地储备支出以节约现金流。

同时，万科加快现有项目去化，推出 “以价换量” 策略，部分项目降价幅度达 15%-25%，虽然短期内牺牲利润，但有助于加快销售回款，缓解现金流压力。

此外，万科还尝试拓展多元化业务，加大长租房、养老地产等领域的投入，2025 年上半年长租房业务收入同比增长 18.3%，成为少数实现增长的业务板块。

尽管自救措施已逐步落地，但万科仍面临诸多不确定性。

如何填补 854.7 亿元的短期资金缺口、推动停工项目复工，是亟待解决的问题。

在行业调整周期中，如何重构盈利能力与核心竞争力，将决定公司能否真正走出危机。

房地产行业的寒冬仍在持续，万科能否挺过难关，不仅关乎自身命运，也将对行业信心与市场稳定产生重要影响。

参考资料：

万科原总裁祝九胜被抓幕后

2025-10-14 21:01·新浪财经

辛杰辞职！万科突发公告：黄力平任新董事长

2025-10-13 10:00·南方都市报

来源：青天御史