摘要：住在小区里，谁没跟物业打过交道？要么是催缴物业费时物业态度强硬，要么是反映漏水、绿化问题迟迟没下文，还有人发现电梯广告、小区停车费赚了不少钱，却从没见过物业公示去向。每次想维权，要么怕“闹僵了以后不好办事”，要么不知道拿什么依据说话，最后只能不了了之。

住在小区里，谁没跟物业打过交道？要么是催缴物业费时物业态度强硬，要么是反映漏水、绿化问题迟迟没下文，还有人发现电梯广告、小区停车费赚了不少钱，却从没见过物业公示去向。每次想维权，要么怕“闹僵了以后不好办事”，要么不知道拿什么依据说话，最后只能不了了之。

其实真不用这么被动——物业的管理行为不是“想怎么来就怎么来”，国家早有明文规定把业主的权益写得明明白白。今天就把最常用、最管用的两条规定拆透，用大白话讲清楚“怎么用规定护权益”，记牢了，下次遇到问题不用跟物业掰扯，直接拿依据说话，该得的权益一分都少不了。

第一条：小区公共区域赚的钱，物业不能“私吞”，业主有份！

先问大家一个问题：你有没有留意过小区里的“隐形收入”？比如电梯里循环播放的广告、单元门口立的广告牌、外来车辆进小区交的停车费，还有些小区把闲置的架空层租给别人当仓库、把楼顶空间租给通信公司装信号塔——这些钱加起来，一个中等规模的小区一年可能有几万甚至几十万收入，但很多业主从没见过这笔钱的去向。

以前不少物业会说“这钱是我们管理期间赚的，用来补贴物业费开支了”，或者干脆不主动提。但《民法典》第二百八十二条早就把话说明白了：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

这里必须把几个关键信息掰扯清楚，不然跟物业沟通时容易抓不住重点：

首先，得搞明白“哪些地方算业主共有部分”？不是只有电梯和广告牌，像小区里的公共绿地、主干道、非产权车位（比如地面规划的公共停车位）、架空层、楼顶、地下室（非人防且非产权部分），只要不是业主花钱买的私人产权区域，都算“共有部分”——简单说，这些地方是业主们“一起买的”，用这些地方赚钱，业主自然有份。

其次，“合理成本”到底怎么算？物业说“装广告牌花了钱、雇人看停车场要工资”，这些确实能扣，但不能随口说个数就扣。比如装一块电梯广告的成本，得有采购发票；停车场管理员的工资，得对应到具体的人工支出明细。而且扣除的成本必须“合理”，不能把物业自己的日常办公费、员工社保这些跟“共有部分经营”没关系的费用算进去。

最后，剩下的钱该怎么处理？这笔钱不是物业的“额外收入”，而是业主的共有资金，要么补充到小区的维修基金里（以后修电梯、补屋顶漏水能用），要么由业主大会决定用途（比如给小区装休闲座椅、升级监控）。物业没有权利私自截留，更不能用来发员工奖金、冲抵自己的运营亏损。

可能有人会问：“我知道有这笔钱，但物业不公示怎么办？”别慌，有两个实用办法：

第一个是“主动要”——直接向物业提交书面申请，要求公示“共有部分经营收益”的账目，包括收入多少（比如广告合同金额、停车费明细）、花了多少合理成本（附凭证）、剩下多少。根据《物业管理条例》，物业有义务定期公示，一般是每季度或每半年一次，而且得公示在小区显眼的地方（比如公告栏），不能只在微信群里发个模糊的截图。

第二个是“找帮手”——如果物业拒不公示，或者公示的账目模糊不清（比如只写“支出5万元”，不写具体花在哪），可以联系小区业委会，由业委会代表业主跟物业交涉；如果没成立业委会，也可以联合其他业主，向街道办或社区居委会反映，这些部门有义务督促物业履行公示义务。记住，维权不用一个人扛，联合其他业主、找官方部门帮忙，成功率会高很多。

第二条：物业费不是“交了就完事”，物业没尽到义务，业主有权“说话”

再说说另一个高频矛盾：物业费。不少业主觉得“我交了物业费，物业就得把小区管好”，但实际情况是，有些小区垃圾堆几天没人清、路灯坏了没人修、外来人员随便进，物业却照样催缴物业费，甚至威胁“不交物业费就停水停电”。

这时候很多业主会纠结：“我不交物业费，会不会被物业起诉？”其实不用怕，《民法典》第九百四十二条和《物业管理条例》第四十三条早就明确了：物业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业未按约定提供服务的，业主有权要求其整改，甚至可以拒绝支付相应的物业费。

简单说，“交物业费”和“提供服务”是双向的，不是业主单方面的义务。这里要注意两个关键点，避免“维权变违约”：

第一个是“先看合同”——你跟物业签的《物业服务合同》里，肯定写了物业该做什么（比如保洁频次、安保巡逻次数、设施维护范围）。比如合同里写“每天清理一次楼道垃圾”，结果物业三天才清一次；或者写“小区主入口24小时有人值守”，结果经常没人在岗，外来人员随便进——这些都属于“未按约定提供服务”，这时候业主不是“故意不交物业费”，而是“有合理理由拒交”。

但要注意，不能因为“物业某一件事没做好”就拒交全部物业费。比如物业只是没及时修路灯，但垃圾清理、安保都做到了，那可能只能拒交“设施维护”对应的那部分物业费，而不是全部。具体能拒交多少，要看物业未履行义务的比例，最好能保留证据（比如拍照片、录视频，证明路灯坏了多久没修），避免后续扯皮。

第二个是“别信‘停水停电’威胁”——很多物业催缴物业费时会说“再不交就停水停电”，这其实是违法的。根据《物业管理条例》，物业没有权利擅自停水停电，因为水电是业主跟供水、供电公司签的合同，跟物业费没关系。如果物业真的这么做了，业主可以直接向供水、供电公司反映，要求恢复供应，同时保留证据（比如停水停电的照片、跟物业的沟通记录），甚至可以起诉物业，要求赔偿因停水停电造成的损失（比如家里冰箱里的食物坏了）。

还有一个常见误区：“我没住过小区，就不用交物业费？”其实只要你是房屋产权人，不管住没住，都得交物业费——因为物业的服务是针对整个小区的（比如维护绿化、安保巡逻、公共设施保养），不是只针对住人的业主。但如果确实没住，可以跟物业协商“减免部分物业费”（比如按70%-80%交），很多地方的地方性规定里也支持这种协商，具体可以查一下当地的物业收费管理办法。

最后：维权不用“硬碰硬”，记住这3个实用提醒

讲完两条核心规定，再给大家三个“落地性强”的提醒，帮你把权益落到实处：

第一个是“保留证据”——不管是跟物业沟通，还是发现物业没尽到义务，都要养成“留证据”的习惯。比如物业没公示收益，就保存好书面申请的截图、跟物业沟通的聊天记录；物业没修坏了的设施，就拍照片、录视频，记录下“坏了多久、反映了几次、物业怎么回复的”。这些证据不是“为了吵架”，而是万一后续需要街道办调解，或者走法律程序，都能帮你站得住脚。

第二个是“优先找业委会”——如果小区成立了业委会，很多事不用业主自己跟物业掰扯。业委会是业主选出来的，有权利代表业主跟物业交涉（比如要求公示收益、监督物业服务质量），甚至可以在物业严重违约时，牵头更换物业。如果小区还没成立业委会，也可以联合其他业主，向街道办申请成立，这是业主维护集体权益的重要途径。

第三个是“别走极端”——有些业主觉得“物业不好，我就拒交物业费、跟物业吵架”，其实这样反而不利于问题解决。正确的做法是“先沟通，再维权”：先跟物业说明问题（比如“你没公示公共收益，根据《民法典》我要求你公示”），给物业整改时间；如果物业拒不整改，再找街道办、居委会调解，或者通过法律途径解决（比如向法院起诉）。维权要讲依据、讲方法，这样才能既保护自己的权益，又避免不必要的矛盾。

这篇文章里的规定和方法，都是从法律条文里拆解出来的实用内容，不管你是刚入住小区，还是已经跟物业有过矛盾，都可以收藏起来，下次遇到问题翻一翻，不用再慌里慌张不知道该怎么办。

最后要提醒的是：不同地区可能会有针对物业的地方性规定（比如物业费减免比例、公共收益公示的具体要求），本文仅供参考，具体维权时，建议结合当地的官方规定和专业人士（比如律师）的建议，确保自己的权益得到合法保护。

来源：温馨如梦