摘要：观点指数在9月24日观点指数研究院发布的《全周期运营 | 2025三季度代建管理发展报告》中，我们发现国内城市更新已从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”新阶段，住房自主更新、原拆原建模式释放代建需求。头部企业通过技术优势与全流程管理能力抢占市场。

观点指数 在9月24日观点指数研究院发布的《全周期运营 | 2025三季度代建管理发展报告》中，我们发现国内城市更新已从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”新阶段，住房自主更新、原拆原建模式释放代建需求。头部企业通过技术优势与全流程管理能力抢占市场。

住房自主更新政策释放代建需求，精细化管理成普遍趋势

中央城市工作会议于7月14-15日在北京召开，会议指出 “我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（简称《意见》）正式发布。作为7月中央城市工作会议后的首份城市高质量发展落实文件，将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《意见》，释放城市更新模式转型的新信号。标志着我国城市更新从“政府主导”转向“居民自治 市场参与”的新阶段。

“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《意见》，更加注重以人为本，彰显未来老旧住房更新改造政策支持方向，这一模式指的是，在政策扶持下，由业主作为实施主体，通过社区自治推动共同决策、自筹资金，公开引入开发建设单位，对原有老旧住房进行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面积（可适当优化）重新建设房屋，最终实现原业主回迁。

2024年以来，洛阳、南阳、石家庄、南京、湖南、郑州、佛山、深圳龙岗等省市地方政府发布了关于投资项目代建制的管理办法。报告期内，中山市三乡镇等发布了《三乡镇政府投资项目代建管理办法（试行）》地方政府对于投资项目代建管理更加的精细化，奖惩措施，资金拨付进度有了进一步的安排。观点指数观察到，地方代建政策正从“粗放式”向“精准化”转型。

费率持续承压，业务布局下沉

当前代建市场信心缓慢修复，宏观环境承压导致委托方开发意愿减弱，费率持续承压（部分企业降至3%-4%）。头部企业如绿城管理、招商蛇口等通过业务动态频次展现较强市场活跃度，绿城管理上半年新签约规模1989万平方米，同比增长13.9%；招商建管新增代建管理面积482万平方米，同比增长170.78%。区域布局呈现“热点二线城市为主”特征，沈阳以5个代建项目成为最活跃城市。

代建企业新签面积表现增速分化，头部代建企业的集中度进一步提升，但后来新进入的企业基数小，上升势头较猛。根据最新中报数据，上半年绿城管理以1989万平方米新签约规模位列第一，较去年同期增长13.9%。据招商蛇口的中报，去年成立的招商建管今年上半年共新增41个（去年同期：26个）项目，新增代建管理面积482万平方米（去年同期：178万平方米），较去年同期增长170.78%,新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市。

2025年上半年，金建管交出亮眼的成绩单：新签代建面积570万㎡，同比大幅增长75%，增速位居行业前列；新增代建项目39个，较去年同期翻倍增长（增加25个）。

当前房地产行业风险出清进程加速，企业化债需求持续释放，推动金融机构手中沉淀大量亟待盘活的不良资产。未来两至三年内，不良资产代建领域的业务规模将呈现快速增长态势，这一赛道不仅前景广阔且尚处于发展初期，具备显著的战略价值。

未来两至三年，金融机构沉淀的不良资产代建需求将快速增长。该领域要求代建方突破传统职能边界，升级为项目整体盘活方案制定者与执行者，需具备三大核心能力：房地产开发全流程操盘能力、不良资产处置专业能力、债务化解与多方利益平衡能力。典型模式包括“政府纾困+保交楼”“市场融资+保交楼”“共益债重整+保交楼”，如幸福安基沈阳苏家屯项目通过“融、销、抵、展”四位一体资金筹措模式实现盘活，绿城管理唐山珑湖丽宫项目通过新媒体矩阵传播与圈层营销扭转市场口碑。

观点指数认为：三季度代建政策呈现“政策导向转型+地方规则细化+市场机制创新”三重特征，既响应城市高质量发展需求，也为代建行业专业化、规范化发展提供制度支撑。具备技术优势与全流程管理能力的代建企业将迎来更大市场机遇，而不良资产代建领域因战略价值显著，成行业新增长极。

本文节选自《 全周期运营 | 2025三季度代建管理发展报告》

来源：头发护卫队