摘要：2025年9月30日,央视一套《今日说法》播出《未公开的账目》,深入报道昆山市某小区业主与原物业公司长达数年的纠纷。这已是央视今年以来第四次将镜头对准物业问题,此前《焦点访谈》《新闻周刊》《新闻直播间》均已相关主题进行报道。

法律与自治，是打破物业垄断的两把钥匙。

2025年9月30日,央视一套《今日说法》播出《未公开的账目》,深入报道昆山市某小区业主与原物业公司长达数年的纠纷。这已是央视今年以来第四次将镜头对准物业问题,此前《焦点访谈》《新闻周刊》《新闻直播间》均已相关主题进行报道。

国家级媒体的连续关注,折射出当前物业矛盾的普遍性与严重性。节目中报道的这个案例,像是全国很多小区的缩影,或者是一些小区的正在经历的或者未来将会发生的样子。

“小区业主与物业、保安冲突不断。维修延迟卫生堪忧，业主抱怨物业公司服务不到位。”《今日说法》节目开篇直指问题核心。昆山这个建于2017年年底的小区，入住业主超千户，物业费每平方米2.4元，在当地属中上水平。

然而，高收费并未换来优质服务。

“电梯经常坏,一个月坏一次差不多吧,有的时候都不止。”一位业主在节目中抱怨。楼道清洁不到位、公共设施故障频发、停车混乱堵塞通道，成为小区常态。

更让业主不满的是物业的态度。"只知道收钱"，却对整改要求态度蛮横。于是，不少业主以拒交物业费抗议，结果陷入恶性循环:物业服务质量进一步下降。

矛盾在2022年5月激化。业主围堵小区大门抗议，与保安发生冲突。警方和社区介入后，局面暂时控制，但根源问题未解。

节目揭露，该物业公司是开发商选定的“前期物业”。物业服务管理指导中心负责人点出关键:“前期物业服务合同都是开发商签订的，乙方肯定听甲方的。但甲方从来不在监管乙方。”

前期物业模式成为许多小区问题的根源。开发商选择的物业公司往往与其有利益关联，服务合同条款倾向于维护开发商利益，而非业主权益。

按法律规定,当楼盘交付达到50%时,应启动业主大会,由业主决定续聘或选聘新物业。然而,这一环节在大多数小区难以实现。

“当时业委会就没有人报名。”社区工作人员在节目中说。该小区曾三次尝试成立业委会，均因报名人数不足而失败。

业主参与度低是表面现象，深层原因是陌生人社会下的信任缺失和组织难度大。加上建设单位和物业公司的阻挠，业委会成立难上加难。

在业委会无法成立的情况下,昆山该小区在 2022年 12月成立了物业管理委员会(物管会)。物管会代行业主大会和业委会职责，由社区工作人员任主任，业主代表任副主任。

物管会成立后,迅速启动解聘原物业、选聘新物业的程序。但过渡过程一波三折:原物业拒绝撤场，新物业进驻受阻;更严重的是，原物业带走了162万元小区公共收益。

公共收益包括地面停车费、广告位租金等,属全体业主所有。原物业公司声称部分资金已用于应急维修,但无法提供合同、发票等证据。

“就是账目不清,也对不上这么一个情况。”法官在节目中指出。最终,通过法院调解,双方达成协议:原物业返还100余万元公共收益。

现实中,许多小区的物业公司在公示公共收益时存在严重问题。有的仅公示大概内容,缺乏合同、转账记录等关键证据支持,这样的公示几乎可以认定为无效。更荒谬的是，部分物业公司声称公共收益全年亏损或仅微利一两千元--这明显违背常理，很可能是为后续侵占资金做准备。

物管会在此案例中发挥了关键作用,但并非万能。节目中业主的胜利,得益于社区积极作为和法院有力介入的双重支撑。

中国政法大学徐志国教授在节目中详解了物业费与公共收益的区别:“物业服务费是业主支付的服务对价;公共收益则属于全体业主共有。”

这一区分至关重要。许多物业公司故意在格式合同中单方设定条款,将公共收益用于园区事宜弥补物业费不足,其实是在转嫁经营风险,侵占本属业主的权益。

正如节目嘉宾强调的“防微杜渐”，当发现物业公司公示公共收益存在疑点时,立即采取行动。业主应保存相关证据，通过合法渠道投诉举报,必要时向法院提起诉讼。

要打破物业主导的僵局，业主自治是根本出路。但如何破解“业主参与度低”的难题?电子化投票可能是解决方案。

通过官方认证的电子业主平台,业主可刷脸实名认证后参与投票。这种方式突破时空限制,提高投票透明度,有效规避物业不提供业主清册、投票箱做手脚等问题。

然而,技术手段需要制度保障。没有健全的业主自治机制,任何改变都可能是暂时的。

央视今年来四次聚焦物业问题，释放出明确信号:物业乱象已引起国家层面重视

但政策落地需要业主主动参与。如节目嘉宾所言:“小区的管理主要依赖于业主自治。业主参与度的高低,会直接影响小区的管理和治理。”

从被动接受到主动参与,业主需要意识到:权利需要自己争取。成立业委会固然困难,但并非不可能。关键是找到合适的方法,打破陌生人社会的隔阂阂,建立业主间的信任基础。

随着新物业的入驻,昆山这个小区环境已得到改善:车秩序规范、公共收益回归。但更多小区仍在挣扎:全国70%以上的小区没有业委会,物管会也往往流于形式。

法律保障是基础，业主觉醒是关键。只有当业主真正成为小区的主人，物业公司才会回归“服务者”的本位。

来源：一招同学