摘要：就在大家普遍唱衰甚至“唱丧”楼市时，全国各地却悄然启动一项回暖利器——“以旧换新”政策。
房地产市场，还能救吗？
就在大家普遍唱衰甚至“唱丧”楼市时，全国各地却悄然启动一项回暖利器——“以旧换新”政策。
目前，已有超80个城市密集推进！政策频出、模式创新，甚至有人断言：这才是房产市场真正的“重启按钮”！
一个几乎被市场忽视的赛道，正在悄然崛起。
它会成为房地产新的增长极？能刺激销售、盘活二手房、带动新房成交、缓解库存压力，甚至拯救开发商和地方财政！
今天这篇文章，我们就带你深入扒一扒这个“被严重低估的房地产大招”。
以旧换新，通俗来讲，就是“你用旧房置换新房”，政策和房企、地方合作提供过渡通道和激励方案。
目前，市场上主要有四种模式：
购房者先认购新房，再通过中介或者开发商帮忙卖掉原有旧房。
若旧房在规定时间（一般1–3个月）内成交，新房协议即刻生效。
这种模式风险小、中介参与积极性高、成交转化率明显。
收购模式——国企出手买你的房！
由地方平台公司或开发商直接收购你的旧房，你拿着卖房的钱去买指定的新房。
房源则流入保障房、人才住房体系。
这个方案优势在于：现金回笼快，购房链条闭环，对短时间内成交冲量极有效。
这种新模式目前在广东肇庆试点，即政府出面统租你的旧房，不买断产权，而是一次付你5–10年的租金,特别适合楼龄不久、面积40–70平的小户型。
简单来说：让你的房子“躺赚不空置”，你也有流动资金买新房。
补贴模式——财政兜底给现金！
这个最直白：卖旧买新，只要在政策时间内完成交易，直接拿到现金补贴——税费减免、首付贴息、契税奖补等。
但现实很骨感：财政紧张的地方没钱补，效果并不明显！
数据显示，真正“起量”的模式，归根结底还是帮卖与收购这两类，已经对二手房交投起到了明显拉动作用。
最有意思的是：“以旧换新”的真正底层逻辑，其实与过去楼市周期完全不同。
过去我们搞“棚改货币化拆迁”，或者“首付贷”等强刺激型购房政策，核心是“增量推动”——制造新需求。
但这一次，“以旧换新”则是存量盘活！
我们来看看关键数据：2023年全国二手房成交套数为596万套;其中用于改善型置换房屋的达到332万套，也就是高达56%的二手房成交其实是“换房”人群；如果这些改善型人群都参与“以旧换新”，对应的新房潜在市场规模可达5.5万亿元！约占全年商品房销售额的53%！
这是什么概念？
一半的新房市场，其实就藏在已有房主的“换房需求”里！
换句话说，只要政策打通置换链条，就能激活整个楼市半边天。
而这种“激活”，还是不靠加杠杆、不再制造泡沫的温和复苏形式。
这也是为何业内现在普遍认为：“‘以旧换新’，正在被严重低估！”
从今年6月起，已有80+城市明确表态支持“以旧换新”政策，包括大连、宁波、南京、合肥等二线城市均在全面推进！
那么，这些政策到底有没有效果？
我们直接看数据：根据贝壳找房数据，6月实施以旧换新的25个样本城市，二手房成交量全线转正，明显高于对照城市；同期49个城市的新房成交面积环比增长了18%！
虽然整体基数不大，但其“止跌回升”的拐点意味非常明显！
特别是对于开发商而言，以旧换新让他们不再一味促销打骨折，而是通过旧房变现，帮助购房者完成支付闭环。
这属于真正“助攻成交”的方式！
接下来几个月，“以旧换新”极有可能：成为楼市政策的重要抓手;覆盖更多城市范围，进入操作落地阶段；从单点试点，转向全面制度化运作！
某头部研究机构进行测算发现：保守估算，“以旧换新”能撬动超过4万亿元的资金流；若实施范围扩大，有望带动今年下半年新房销售同比增长5%以上；中长期可支撑房地产从销售端向交易链集成转型，推动以“换”为核心的改善型市场繁荣。
还有一个被忽视的逻辑:“以旧换新”本质是促进流通。
一个房地产困住中国经济的核心问题就是资产流动性枯竭——没人买、没人卖、市场冻结。
谁能打破这个循环？
政策推动，市场启动，永远都是费用、资源、信息的博弈。
城市更新与保障房运营商:地方平台收购旧房，接盘方是国企与保障房企业这类长期持有运营机构。可关注涉及保障房、长租公寓、城市更新链条的企业，极可能成为下一阶段EPC和资产接盘主力！
拥有大数据、挂牌系统、贷款撮合服务的平台或许才能真正“闭环换房交易”。装修服务链条也会因换房潮而迎来爆发性增长！
高周转、去库存优等生开发商:重点关注：产品符合80%普适性需求、地段够刚、周边硬件支撑强的开发商。换房不是投机，而是居住升级，所以“真改善”才是主力。
很多人以为现在的房地产政策都是“头疼医头脚疼医脚”，根本没用。
但“以旧换新”不一样，它不是一时的宽松，而是对交易链条再造！
而且这是一种“零风险发动”的刺激方式：没有硬性放水、没有降门槛炒房，没有信用疯涨。
只是在恢复合理秩序把存量资产流动起来。
这也是为何它被称为“最有希望也最容易被低估的房地产新抓手”,现在只是开始。
而你要做的，是认清这轮“从旧走向新”的趋势，不要再次错过这场退潮后的重拾繁荣！
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来源：爱直播房产
