摘要：很多人对于上海的记忆，多还停留在光鲜亮丽的大楼上，还有以“沪币”为单位的精致生活里。

很多人对于上海的记忆，多还停留在光鲜亮丽的大楼上，还有以“沪币”为单位的精致生活里。

但上海，不止是这一面。在这座日新月异的国际都市里，高楼大厦与老房子并存。

上次看到一个采访，一位月薪7万的女生讲述自己租住在老小区里，她说“这里能看到上海的街景，非常好看”。然后评论里很多人质疑，“这个街景，好看在哪里？”、“地段好罢了，没觉得好看”。

截图自微博

是的，窗外就是一大片老房子，乍一看你可能都认不出这是上海。

言归正传，今年我们就来聊聊老房子——上海最接近拆迁的房子，都分布在哪里？

毕竟，在上海，老房子除了承载着城市记忆，也寄托着无数“拆二代”的财富梦想。

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杨浦鞍山登顶，揭秘上海超过“50年高龄”房子分布

首先，最接近拆迁的房子，自然是那些房龄比较老的房子。

往前推一下，竣工于1975年以前的房子，今年就已经超过“50年高龄”了。

全市来看，这部分老房子看似占比不多，在上海850万套住宅总量里仅占比约1.25%。

但总量105040套，分布却比较集中化：上海内环内，就占据了58%；内中环间，占据26%。

对于很多板块来说，这些跨越了半个世纪的老房子，其实是甩不掉的包袱。

尤其是当2019年起，住建部提出告别大拆大建。

很多老房子，其实早已不适合居住。蜘蛛网爬满窗台，洗菜池靠人工加固。三代人蜗居在十分狭小的空间内，一住就是四五十年。

从数据层面看，户型狭小，的确是老房子的一大痛点。

据一房一万数据库显示，超过“50年高龄”的老房子中，近90%都是70㎡以下户型，而30-50㎡户型就占据了50%。

倘若交叉环线看，你也会震惊的发现：即便寸土寸金的内环内，还有约28.98%的人生活在建于1975年以前、且只有30-50㎡大小的老房子里。

具体来看，杨浦、徐汇、普陀、宝山四区，是超“50年高龄”老房子分布的“重灾区”，全市占比均超过了10%。

尤其是杨浦，超10万套“50年高龄”老房子中，它就占据了约27%，总量约28897套。其次是徐汇，分布了17930套，占比约17%。

为什么杨浦和徐汇最多？

一，作为上海的老工业区，杨浦拥有大量工人新村，如1952年建成的“两万户”住宅，这些房子多为砖混结构，户型统一在20-40㎡、最初设计为“一户一室”的简易住宅。

像是定海路街道等区域，曾经甚至被称为"穷街"，也是上海旧改的重点区域。

二，徐汇则是常熟路、武康路一带分布着不少老洋房和公寓，这些建筑多建于1920-1940年代；此外，徐家汇以南的龙华、漕河泾地区也有部分工人新村和老公房。

我们再继续往下追踪，来看看全市超过“50年高龄”老房子分布最多的12个板块。

像是陆家嘴、南京西路这些大名鼎鼎、耳熟能详的顶级板块，均已展现了“老态”；

而像是杨浦的鞍山、黄兴，更是上海早已被打上“老龄化”标签的板块。

这些历经半个世纪风雨的老宅，既是城市记忆的载体，也面临着更新改造的挑战。

它们将何去何从？是拆除重建还是保护修缮？

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博拆迁之外，可能有的命运走向

上海永未建成，上海也是一座持续更新中的城市。

在这里，老房子也面临着多种可能的命运走向。

对于“高龄”住宅来说，博拆迁如今已是小概率事件，但内环内绝对是更有概率的地方。

事实上，随着城市更新理念的转变和建筑保护意识的增强，上海越来越多的老房子，正通过其他方式获得新生。

命运一：拆迁改造的华丽转身

拆迁，无疑是老房子最期待、最直接、也最受关注的命运走向。

在上海，成片二级旧里以下房屋是拆迁的重点对象。比如杨浦区，作为上海旧改的主战场，2022年就完成了成片二级旧里改造任务，自此再拉开“两旧一村”改造。

图源上海杨浦

拆迁后的老房子地块，通常会有几种去向：

一是建设新的商品住宅或保障性住房，如杨浦区定海路街道的"两万户"工人新村被拆除后重建为现代化的电梯房小区；

二是转为商业或公共设施用地，如部分世博园区的前身就是周家渡工业区；

三是作为历史风貌保护区进行整体规划，保留部分有价值的老建筑。

命运二：保护性修缮的优雅老化

并非所有老房子，都适合拆除。

那些具有历史价值、建筑特色或文化意义的老建筑，保护性修缮是更理想的选择。

比如说，思南公馆老洋房的改造。其由23栋独立式花园住宅组成，曾因过度使用而破败不堪，最多时一栋楼住着十几户人家。

图源网络

通过保护性修缮，这些老洋房不仅恢复了原有风貌，还被赋予新的功能：部分成为酒店，部分改造为商业空间，既保护了历史建筑，又激活了区域活力。

命运三：功能性改造的角色转换

对于不再适合作为住宅使用的老房子，功能性改造，提供了另一种可能性。

这种改造不改变建筑外观，而是彻底转换内部功能，使其适应现代需求，在上海也是随处可见：

一些老洋房，改为精品酒店或餐厅（如建业里嘉佩乐酒店），或者变身精品商业、网红商业打卡点，不仅延长了老建筑的生命周期，还为城市增添了多元的文化层次。

一个典型案例，就是虹口区的今潮 8 弄。

实拍图

它的主体部分公益坊，中共四大召开地广吉里在内的一大批里弄住宅，都是民国时期，逐步建成。

它东侧，两栋几乎连在一起的公寓大楼屹立在四川路的东侧。北侧的原四行储蓄会虹口分行大楼建成于1930年代初，出自近代中国著名建筑师庄俊之手，建成时底层作为分行营业处，上层则是出租公寓，因此又得名虹口公寓。

而今的今潮 8 弄经过改造、很有海派风情的特色商业，也是很多人慕名而来的网红商业打卡点。

实拍图

命运四：适老化改造的原地升级

对于那些仍作为住宅使用且暂无拆迁计划的老房子，适老化改造，也是提升居住品质的有效途径。

上海目前已经推出了适老化改造焕新活动，为适合的老房子，提供专业改造服务，还有一定的补贴。

适老化改造主要涉及几个方面：一是安全设施，如安装扶手、防滑地砖、紧急呼叫系统；二是便利设施，如改造无障碍通道、升降设备；三是功能优化，如重新规划空间动线，改善采光通风。

这些改造虽然规模不大，但能显著提升老房子的居住舒适度和安全性。

命运五：城市更新单元的温柔疗法

而今大拆大建的模式，正在被更加精细化、人性化的更新方式所替代。

从零敲碎打的“打补丁式”更新，进入到了Next level了——在经过10个城市更新单元试点后，2025年的上海，正式以“城市更新单元”为棋子，在16个区的棋盘上落下46颗关键子。

目前已有9个城市单元的规划实施方案/草案，已公示。可点击阅读：郊区进场，城市更新不再独宠市区

分别是市区的外滩-01、外滩-02、老西门-01、枫林-01、嘉兴-02、徐家汇-01、石门二路-01，以及郊区的华新-01、友东路片区。

虽然城市更新单元≠成片改造，也并非大开大合的拆迁。

但是，每个城市更新单元，都赋予了更高、更全面的规划，都将进行一个功能/产业/配套/文化的系统性升级。

也是一种更高层次的焕发新生。

写在最后：

在上海城市更新中，那些“高龄”老房子应找到自己的定位与价值。

老房子最不可替代的价值，在于它们是城市历史的活化石。

从石库门里弄到花园洋房，从工人新村到简屋棚户，每一种老房子类型都记录着上海特定时期的社会生活和文化风貌。

但如今回望，像是很多建于1975年以前的老房子，其实已历经半个多世纪的风雨。

未来，需要焕发新生。

无论是通过拆迁重建、保护修缮还是功能改造，这些老房子的最终命运，都将在城市发展的宏大叙事与居民生活的微观需求之间，寻找到一种平衡。

转自一房一万

来源：我爱工地