摘要：四年之后，除了看江不值钱没有变化外，其他的，居然都慢慢起来了，而且这种变化，还是在2021-2025年之间楼市有史以来最难的四年，发生的，直接将一个在楼市高峰期的伪大佬，变成了楼市低谷期的真大鳄，堪称近五年，武汉的

四年时间，这个板块的风评变好了

2021年，博主写下了《武昌滨江的购买逻辑#S061》，指出武昌滨江的底层逻辑是

a.看江不值钱

b.武昌滨江缺乏整体打造

c.武昌滨江缺乏好学区

d.武昌滨江缺乏商业人气

四年之后，除了看江不值钱没有变化外，其他的，居然都慢慢起来了，而且这种变化，还是在2021-2025年之间楼市有史以来最难的四年，发生的，直接将一个在楼市高峰期的伪大佬，变成了楼市低谷期的真大鳄，堪称近五年，武汉的

楼市奇迹

这个奇迹是如何发生的？武昌滨江最近几年又做了什么，才让这里凤凰涅槃呢？

01.整体打造

四年时间，武昌滨江除了那些拆不了一点的老破房，规划上能拆的，居然都拆了，从积玉桥到长江中心，把那些沿江老破宿舍全部打上马赛克，2024年，你去看武昌滨江，居然成了一片大工地，先都拆了，然后再成为大工地，熟悉城市建设的朋友都知道，这是什么？这在自媒体朋友那里，叫

蝶变

前几天有个师兄，来武汉玩，从武汉火车站下车，博主开车接他，从武汉火车站一直到二环线，欢乐大道，最后走上徐东大街，师兄自然自语：有点大城市的感觉了。左拐到和平大道，他说

有点上海的感觉了

虽然有点夸张了，夸张到博主怀疑这个师兄到底有没有去过上海。但是确实从某界卖车的地方开始，一路到武昌万象城，望着绿地一根针，还有周边的高端写字楼，确实像那么回事，按照房地产从业者的经典话术，叫做

城市界面好起来了

啥叫城市界面，那不是人多人少，不是产业多产业少，不是繁华不繁华，跟这些我们平时说到的“繁华”要素很不一样，很多繁华的地方，看起来城市界面并不怎么样，武汉最典型的就是江汉路步行街和光谷步行街，你说繁华不繁华，肯定是武汉最繁华的地方，但是城市界面如何？这两地方的城市界面看起来就不咋地。

而且城市界面在部分郊区板块，往往还特别好，比如说小军山，比如说吴家山新城，看起来城市界面都很好。而且由于老城区率先发展建设，到今天必然呈现老城状态，所以反而是内环的老城区，有时候显得城市界面还不如郊区好。所以城市界面在大部分城市，天然与地段价值是有矛盾的，也就是说，城市界面和地段价值，往往只能兼顾一头。然而，这个矛盾在武昌滨江，竟然被神奇地解决了，也就是在武昌内环滨江这样的地段上，居然做出了顶级城市界面，不得不说，这是近五年武汉城市

最大的变化

这个最大的变化不在媒体关注最多的光谷东，不在商业发达的汉口，不在更容易出现变化的蔡甸阳逻东西湖，在内环的武昌滨江。我们拿地图一看，嘿，操盘手水平实在是太高了，武昌滨江太长了，想要全部集中打造，目前的经济形势下，难度很大，操盘者精准选取了沙湖边的这一段，也就是从万达公馆到长江二桥这一段，再想想这个逻辑，沙湖的另一边，是武昌真正的城市主轴

中北路

中北路到楚河汉街到洪山广场这一段，就是长江这边城市界面兼地段价值最高的地方，那么与之对应的沙湖边上的武昌滨江，集中打造，可以连成一片，这就是我们之前在板块中多次介绍到的（板块概论#S019），要集中打造，连成一片，才有价值。

以前的武昌滨江有地段价值，但是没有城市界面，现在都有了，那么地段价值会进一步提高，这是武昌滨江最近几年价值翻转的底层逻辑。

02.商业爆发

你能想象，五年前，武昌滨江没有一个能拿得出手的大商圈，绿地一根针建成之后，搞了一个某地缤纷城，开业的时候好好的，仅过去不到一年

直接黄了

武昌最近几年的商业凋敝，运营失败的典型案例，一个是某地缤纷城，一个是帝斯曼购物广场，某地直接关门大吉，不让你看了。帝斯曼是二楼以上的商业基本都搬空，但是让你上去看，好家伙，博主今年有幸去看了，真的很怕有人会突然出来，割腰子，说话都有回音，找吃饭的地方，居然还开了一家，正值中午生意最好的时候，人家对博主的到来

感到诧异

因为除了博主，没有一个顾客，偌大的餐厅，只有两个服务员，厨房倒是还在热火朝天，都在做外卖呢。博主点了两个菜，服务员由于博主的到来，感到异常欣喜和不自在，送了一个菜，吃完饭，博主依然感到震惊，中南路是以前武昌的老中心，现在商业，干不下去了？

某地缤纷城在开业的时候，博主是去过的，武昌滨江的土著居民，都很期待，开业那天，人山人海，彩旗招展，当然，那也是博主唯一一次去，后来就听说关门了。最近一次看到消息，是说商场要整体转让，如果说中南路帝斯曼购物广场开不下去，是因为商业过剩，那么武昌滨江在某地商业开业的时候，没有一个商业。某地缤纷城是如何在一个没有竞争对手的市场上，玩关门的，这个跟马斯克的火箭做成功一样，都属于

商业奇迹

都很难的，大家数一数某地开业的时候，沙湖段武昌滨江除了有中百，还有什么能拿得出手的滨江商业呢？这都能玩熄火，可见某地对这片土地，确实爱得深沉。

2025年的现在，我们再去盘点武昌滨江沙湖段的商业，可以说迎来了一次大爆发，武昌万象城、亲橙万象汇、武汉滨江天街，就连躺尸的缤纷城，也被接手焕新升级，不得不以为，某地的关门是为这些商业的开启，让出空间，某地对这片土地，确实有大爱。

相信很多人也去过这些商场，人气杠杠滴，尤其是万象城和万象汇，而且这些商场都不是低端商业，不是江汉路步行街，不是光谷步行街，这些商业，对于周边城市界面，地段价值，都是有巨大提升作用的，对于楼盘来说，当然是一个新的卖点。

如果你2025年再来看武昌滨江，你会发现这是一个整体规划，城市界面好，商业发达，交通方便，还有滨江公园，健身跑步谈恋爱吹吹风，是一个很不错的城市板块，最重要的是，武昌滨江还可以

看烟花

怎么样，这样一说，武昌滨江沙湖段是不是看起来非常不错，但是有些这些远远不够，尤其是大家以楼市的角度介入，实际上高大上的地方，在武汉还是有不少的，但是如果缺乏学区，那也是白瞎，操盘者神来之笔，彻底改变了这个板块。

03.学区利好

一个没有好书包的豪宅，就像后宫没有子嗣的皇后贵妃，空有名头尊位。

你把商业做的再好，地段价值再高，环境再好，商业再高端，配套再方便，如果没有好书包，那都无法完成升华与蝶变，至少武汉的逻辑如此。不信看看徐东片区（武汉下跌最大的板块#D086），这里的城市界面也很好，商业也不错，地段也不错，却是这些年武汉下行最多的板块，如果你了解这个板块2018年的价格，甚至都不用加之一，整个板块，找不到一个拿得出手的学校，是这个板块最大的硬伤。

曾经华润置地凤凰城，金地国际花园也能到3.5，但是再看看现在的价格，就知道，在武汉，什么内环，什么配套，什么城市界面，都不是绝对保值的，在武汉，我们曾经讲过，什么才最保值（什么样的房子最保值?#S077），是需要全都好，房子质量好，地段好，配套好，城市界面好，学区好，什么都好，最好还能

便宜

这个便宜是相对于其价值估值的便宜，而不是简单的字面便宜，那么相对于一直以来武昌滨江来说，在我们写武昌滨江板块的2021年（武昌滨江的购买逻辑#S061），武昌滨江除了内环加便宜

一无所有

次新长期2.5左右，大家想一想，那是2021年，距离武昌滨江30公里，距离鄂州15公里的光谷中心城，卖3.0的价格，关山大道快到4，沙湖段武昌滨江房价次新只要2.5，像恒大首府，绿地之流，虽然身处内环，但是卖的是三环价格。现在，城市界面有了，商业也有了，配套也有了，关键的一环，仍然是

学区

我们不得不佩服武昌的操盘手，真的是大手笔，高格调，整体规划，落地规划，把城市界面搞上去了，随后招商引资把商业搞上去了，最终，引进名校挂牌集团化办学，把学区也搞上去了（书包变化与家长选择#D090），这些学校，名字也整齐划一，滨江实验一小，滨江实验二小，滨江实验三小，尤其是一小，似乎想要成为武昌滨江的光谷一小，名校校长挂帅，高规格建设，高门槛招聘教师，力图做到

新校即名校

这句话是不是特别耳熟？没错，这是宇宙中心最近几年卖房的保证，也是宇宙中心楼市最强音，更是宇宙中心楼市的挣扎呻吟，如果真的新校即名校的话，那么宇宙中心真的是

遍地是名校

但是用各位聪明的脑瓜子想一想，这可能吗？教育均等化，优质化，是我们的美好追求，但是真的实现起来，可能比黎曼猜想还要难。但是在武昌滨江沙湖段，喊出“新校即名校”的优质学区强音，可信度高得多，原因是这里是武昌。

武昌和江岸，是公认的武汉教育两大强点，他们说要把一个学校搞起来，那么大概率会成功的，原因很简单，他们本身教育资源丰富，且有分配生的天然优势（影响力被低估的分配生改革#D088（5000字长文精确到区的干货分享）），而且最关键，他们从不真的喊：新校即名校，那些大声喊要如何如何的，多半是知道办不成心虚

大声以壮声势

就是这个教育资源丰富，不喊“新校即名校”的响亮口号，但是却真正做好了一个个新学校，武昌的复地学区，百瑞景学区，江汉CBD的一初学苑，江岸的育才二小学区（初中挂牌名校），都是想做好，结果

都做好了

所以，武昌滨江的学区，大概率最后结果是不错的，因为本来在武昌就比洪山，东湖高新具有中考优势（影响力被低估的分配生改革#D088（5000字长文精确到区的干货分享）），学区做好的可能性越发的大了。

04.未来发展

武昌滨江沙湖段的操盘者，他们好像2021年看了博主的文章（武昌滨江的购买逻辑#S061）似的，从2022年开始，统一规划，整体打造，提升城市界面，引进成功的商业，改善学区，你们看看，这哪一条，不是2021年博主文章写的武昌滨江的痛点，他们好像真的看了，并执行了，但是并没有给博主

付咨询费

武昌滨江在2021年以后，全国楼市走弱，武汉楼市走出十年最惨行情之后，成为武汉楼市唯一的逆行者，堪称武汉楼市的奇迹。

二手房方面，2021年到现在，武昌滨江次新成为武汉下die最少的房子，恒大首付大户型仅从2.5到2（当然受限于楼市整体趋势，小户型也垮了），月亮湾从3.2，现在2.6，这在武汉楼市，已经

相当保值

新房方面，武昌滨江沙湖段，正在往“豪宅化”的路上狂奔，长江中心起步800万的房子，一套一套的卖，快卖完了，就连啥都不是的中寰某府，也在平销中慢慢清盘，虽然我们一直认为，这些楼盘，都有不合理的溢价，属于过度溢价的产品，但是市场的表现，仍然是不错的，原因是，这些楼盘，都是武昌滨江配豪宅

挺配的

但是放在2021年，你觉得配吗，中北路配，沙湖配，武昌滨江，根本不配，不仅不配，还格格不入。如今的武昌滨江，大开大合之后，滨江公园即将建好，出门即武昌最热闹商圈，最大江滩公园，无忧的教育，可以拍电影的高端城市界面，已经值得你倒上价值不菲的年份红酒，背靠玻璃幕墙，身后是长江来往的船只，脸上写着

成功

未来的武昌滨江，如果学区能按照博主预计逐渐兑现的话，将会和沙湖楚河汉街中北路构成江这边的绝对中心，打破很多人传统上认为“武汉多中心”的观念，江这边，有且只有一个中心，不是光谷，不是街道口，不是中南路，就是那一坨，连成一片的中心。

随着楼市持续走弱，任何板块都不能幸免，但是武昌滨江未来的新房，只可能往豪宅化的道路上一直前行，不可能期望二手房不下die，但是保值率在整个武汉，还是领先的，当然，我们说的是好的产品，比如月亮湾，像某地这样的狗屎，神仙也救不了。

我们再说俗一点，下一次放烟花，你在阳台看，看完睡觉，和挤地铁来在人群中只能看到别人后脑勺，最后还要等2小时才能挤上地铁，这个感觉，肯定是不一样的。人和人之间，必然是平等的，但是人和人之间，住的地方

却大不一样

板块文章：

再说武汉各板块（三）#D089

再说武汉各板块（二）#D087

再说武汉各板块（一）

武昌滨江的购买逻辑#S061

左岭—光谷的未来？#S058

刚需四小龙的天花板#D020

武汉炒房坟墓#D013

汉口后花园----后湖#S038

下一个光谷东？#S036

行至中年－老迈南湖#S024

至阴与至阳－太极鲁巷#S023

失落的王者－关山大道#S022

作死的花山

宇宙中心----光谷东#S020

板块概论#S019

水大文集

来源：水大楼观