摘要：“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力”的支持楼市最强音。

4月15日，随着国务院总理李强调研北京期间，发出了：

“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力”的支持楼市最强音。

一时间，民间盛传可能会有“430新政”：4月30日出新政。

从而推动中国房地产市场将会迎来“黄金5月”。

其中，北京到底会不会“取消限购”成为市场关注的焦点。

其实从近期的趋势来看，我们判断：北京进一步松绑楼市限购的可能性是非常大的。

首先第一点，高层这一次调研发出“支持楼市最强音”的地方，正好就是北京。

而北京又是全国楼市政策最严厉的地方，也是全国楼市政策的风向标。

高层在调研北京期间，提出了“要聚焦城市新市民、住房困难群众关切，调整完善相关政策，支持居民刚性和改善性住房需求”。

这种信号其实就比较明显了，那就是一线城市可能近期就会进一步放松限购政策。

这一次，基本上算是北京拿到了“放松限购”的“尚方宝剑”了。

只要中央点头，那么北京限购政策放松可能性就非常大了。

进一步释放房地产市场的潜力，让想在北京买房，又能在北京买房的刚需和改善需求进一步释放出来。

其次就是对于北京目前的房地产市场来说，确实也需要进一步放松限购。

北京当下的买房需求主力已经从刚需变成了改善。

这是因为北京由于多年控制人口流入，导致刚需的买房需求越来越少，这也是为什么北京很多老破小流通比较困难的主要原因。

再加上北京落户简直是地狱级别，也推动了很多刚需逐渐离开了北京市场。

刚需不足，是目前北京楼市的核心问题之一。

当下的北京楼市，老破小越来越难，一个原因是人口问题和落户问题，另外一个就是供应量太多。

北京二手房挂牌量目前大概是接近14万套，但是在14万套的挂牌量中，房龄超过20年的老旧小区占比达到了60%左右。

也就是说，北京二手房中，老旧小区和老破小的供应太多了，而需求又太少了，从而导致老房子的流通严重不足。

但是问题又来了。

如果大家手里的老房子卖不出去，流通困难，那么整个市场想要改善就非常困难。

北京的改善大多数都是“卖一买一”，必须要能卖掉手里的二手房，才能买新房，进行改善。

如果连二手房都流通不起来，那么新房的改善需求自然也就无法持续。

而新房的改善市场一旦起不来，那么北京要想卖地就非常困难了。

所以对于北京这样的依然坚持限购的城市来说，刚需购买力的不足是目前楼市进一步复苏的最大卡点。

刚需不足，就会导致二手房难卖；二手房难卖，就会影响新房的改善；新房如果不能爆发，那么就会影响土地市场。

这个逻辑是“一环扣一环”。

在这种背景下，如果北京能够适当“放松一下限购”，能够让外地的购买力进来，接盘北京的二手房。

尤其是如果能够让外地的购买力，把北京大量的老破小“接走”。

那么整个北京的楼市就基本活了。

外地需求接走“老破小”，本地需求拿到钱“购买新房”，开发商就有钱“买地”，基本实现了整个楼市的循环。

所以在当下这种背景下，北京房地产要想实现“进一步释放市场潜力”，建议可以适当“局部取消限购”。

比如可以选择“五大新城”，包括昌平、顺义、亦庄、房山、大兴等地区，直接取消限购。

这样就可以实现“一箭三雕”。

第一，可以引导北京主城区的人口进一步向外疏解，走向新城区，大大缓解主城区的人口压力。

第二，新城区本来就是北京卖地的主力，可以助推北京的土地财政。

第三，可以引进部分人口，来加快新城区的发展。

其实目前北京“五大新城”，除了亦庄之外，其他片区的供应量都是比较大的，就算是放开限购，去掉库存也需要一段时间。

综上所述，北京的住房限购，确实也到了要进一步放松的关键时刻了，毕竟关税大战，我们需要房地产这个夜壶，在这个时候发挥作用。

但是我们依然认为，北京全域取消限购的可能性是不存在的。

至少东西城几乎是不可能“取消限购”的。

甚至我们认为，‘五环内’取消限购的可能性都不太大。

这一次我们对北京进一步放松限购的判断是三种可能性：

最差的一种就是五环外2年变1年，甚至是半年。

比较乐观的一种是“五大新城”取消限购。

最乐观的一种是“五环外”取消限购。

具体会是哪一种情况，估计很快我们就会看到。

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来源：北京大山房子