摘要：本期大宸论道直播中，中国国际工程咨询有限公司中资海外大湾区事业部副总经理罗鸿昌先生对国务院近期印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》进行了深度解读，揭示城市更新政策背景与发展导向、市场机遇与创新模式、落地实践与难点突破。

本期大宸论道直播中，中国国际工程咨询有限公司中资海外大湾区事业部副总经理罗鸿昌先生对国务院近期印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》进行了深度解读，揭示城市更新政策背景与发展导向、市场机遇与创新模式、落地实践与难点突破。

一、政策转型：从开发到运营的本质变革

罗鸿昌指出，新一轮城市更新政策的核心是从根本上转变发展逻辑：“从原来的开发模式转变到经营模式，从物质空间的拆建转为以人为本的可持续发展。”

这种转变具体体现为从“拆改留“到“留改拆“的序列调整。“过去是推倒重建，获取土地出让金，快速改变城市面貌；现在则是以保留和改造为先，注重提升城市品质，激发社区活力，传承历史文化。”

政策转变背后是发展阶段的必然选择。我国城市发展已从大规模扩张阶段转向存量提升为主的新阶段，更加注重提高人民的获得感和幸福感。

二、市场机遇：多元产业风口正在形成

城市更新政策的调整正在催生新的市场机遇。据罗鸿昌介绍，全国22万个老旧小区改造需求将带来年均超过8000亿元的投资规模，工业遗产活化也将释放大量发展空间。

绿色低碳产业将迎来新发展机遇，包括节能改造、循环经济体系构建等领域；数字化和智慧城市建设涉及城市模型、智能传感、智慧交通等多个细分市场；文化创意和消费场景创造主理人店、IP经济、流量经济等新业态；社区便民服务如智慧养老、健康服务等也将获得更大发展空间。

“城市更新不再是简单的物理空间改造，而是通过内容重塑、功能再造和可持续发展，创造新的产业机会和商业模式。”罗鸿昌表示。

三、创新模式：微改造渐进式

罗鸿昌用了一个生动的比喻来说明新旧模式的区别：“过去的旧城改造就像器官移植，将老旧区域直接切除替换；而现在更像中医理疗，通过把脉问诊、疏通经络的方式激发机体自生活力。”

这种创新模式要求项目采取“一项目一策”的个性化方案。如广州永庆坊注重水系改造和历史文脉保留，扬韬创意园则偏向商业化和年轻化设计，每个项目都需要根据自身特色进行定制化开发。

在资金筹措方面，也从过去单纯依靠市场融资转变为多元化渠道：包括中央预算内资金支持、超长期国债投入、地方专项债和政策性银行贷款等多种方式。

四、实践挑战：多重风险需警惕

尽管前景广阔，但罗鸿昌也指出了城市更新项目实施中的诸多挑战。

资金风险是首要难题：“投入与产出周期不匹配，收益周期从过去的3-5年延长到几十年，需要政府和市场资金相结合。”

社会风险同样不容忽视：“居民诉求多样化，改造前后体验差异大，需要建立包容性治理机制。”

政策风险也需要关注：“国家政策变化会影响资金支持，市场需求变化会影响项目可持续性。”

罗鸿昌强调：“不是每个项目都会成功，一旦这么多不确定因素堆积在一起，成功率就会大幅度下降。”

五、未来展望：长期运营是关键

对于城市更新的未来发展，罗鸿昌认为需要摒弃快周转模式，接受较长的投资回报周期。“政府和市场需要有慢下来的耐心，因为产业培养和历史传承地的活化需要时间维度，是一个长期经营过程。”

他总结道：“城市更新是一个永恒的话题，新时代要求我们从开发到运营转型，从增量开发到存量运营转变。这需要各方发挥智慧，真正为提升人民幸福感而努力。”

随着新政策的深入推进，城市更新正在成为推动城市治理方式创新、产业发展模式变革和生活方式升级的重要力量，为设计行业、策划行业带来新的机遇与挑战。

来源：大宸设计